Áp lực lớn với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhà đầu tư đang thận trọng

Rủi ro với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao

Trong giai đoạn thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh, việc sử dụng đòn bẩy tài chính được xem là chiến lược phổ biến nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Không ít nhà đầu tư chỉ cần vốn tự có 20–30%, phần còn lại vay ngân hàng hoặc huy động từ các kênh tín dụng khác, với kỳ vọng giá bất động sản liên tục tăng và có thể dễ dàng “lướt sóng” trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, khi thị trường đảo chiều, những lợi thế của đòn bẩy nhanh chóng biến thành rủi ro. Giá bất động sản chững lại hoặc giảm nhẹ, trong khi chi phí lãi vay vẫn đều đặn phát sinh mỗi tháng, khiến áp lực tài chính ngày càng lớn. Với những khoản vay trung và dài hạn, dòng tiền cho thuê không đủ bù đắp chi phí, nhà đầu tư buộc phải sử dụng nguồn tiền khác để trả lãi, làm gia tăng gánh nặng tài chính cá nhân.

Một trong những vấn đề lớn nhất mà nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy cao đang phải đối mặt là thanh khoản suy giảm. Thị trường trầm lắng khiến việc mua bán, chuyển nhượng trở nên khó khăn hơn rất nhiều. Những sản phẩm từng được kỳ vọng bán nhanh trong vài tháng nay có thể “đứng im” hàng năm trời mà vẫn chưa tìm được người mua phù hợp.

Trong bối cảnh đó, áp lực “gồng lãi” trở thành nỗi ám ảnh thường trực. Mỗi tháng trôi qua là một khoản chi phí cố định cho lãi vay ngân hàng, phí duy trì tài sản, thuế và các chi phí phát sinh khác. Với những nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vay cao, tổng chi phí có thể vượt xa khả năng chịu đựng nếu thị trường tiếp tục trầm lắng kéo dài.

Nếu như trong các giai đoạn “sốt đất”, tâm lý đầu cơ chi phối mạnh mẽ hành vi nhà đầu tư – mua nhanh, bán nhanh, chạy theo tin đồn quy hoạch hoặc hạ tầng – thì hiện nay, bức tranh đã thay đổi đáng kể. Thị trường không còn dễ dàng tạo ra lợi nhuận trong thời gian ngắn, khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải nhìn nhận lại chiến lược của mình.

Tâm lý đầu cơ dần thoái lui khi rủi ro ngày càng lộ rõ. Việc mua bất động sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá không còn hấp dẫn, đặc biệt khi dòng tiền bị siết chặt và khả năng xoay vòng vốn gặp khó. Thay vào đó, nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền thực tế và tiềm năng tăng giá bền vững trong dài hạn.

Giai đoạn hiện nay đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các nhóm nhà đầu tư bất động sản. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu dự phòng dòng tiền, dễ rơi vào thế bị động khi thị trường không thuận lợi. Trong khi đó, các nhà đầu tư có nguồn vốn tự có lớn hơn, chiến lược dài hạn và khả năng quản trị rủi ro tốt lại có nhiều lợi thế.

Không ít nhà đầu tư giàu kinh nghiệm lựa chọn đứng ngoài quan sát hoặc chỉ giải ngân từng phần nhỏ, chờ đợi thị trường ổn định hơn. Một số khác tận dụng giai đoạn điều chỉnh để tái cơ cấu danh mục, bán bớt tài sản kém hiệu quả, tập trung vào những phân khúc có nhu cầu ở thực cao như nhà ở vừa túi tiền, bất động sản khu công nghiệp hoặc các sản phẩm phục vụ cho thuê dài hạn.

Giai đoạn thanh lọc của thị trường

Áp lực đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao cũng đồng thời tạo ra quá trình “thanh lọc” mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Những chiến lược đầu tư mang tính ngắn hạn, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay và kỳ vọng tăng giá nhanh đang dần bộc lộ hạn chế. Ngược lại, các mô hình đầu tư bền vững, dựa trên dòng tiền thực và giá trị sử dụng thật sự của bất động sản ngày càng được chú trọng.

Quá trình thanh lọc này, dù gây ra nhiều khó khăn trong ngắn hạn, lại được xem là cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh hơn. Mặt bằng giá bất động sản có xu hướng điều chỉnh về mức hợp lý hơn, phản ánh đúng cung – cầu thực tế thay vì bị đẩy lên bởi các cơn sốt đầu cơ.

Thực tế thị trường cho thấy, việc lạm dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt trong những giai đoạn biến động. Đòn bẩy có thể giúp gia tăng lợi nhuận khi thị trường thuận lợi, nhưng cũng có thể nhanh chóng đẩy nhà đầu tư vào tình thế khó khăn khi thị trường đi xuống hoặc thanh khoản suy giảm.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn các trường hợp rao bán cắt lỗ rơi vào nhóm nhà đầu tư từng tham gia thị trường khi giá tăng mạnh, chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu. Khi thời gian ân hạn kết thúc, cộng với việc lãi suất tăng cao, áp lực trả nợ dâng lên buộc họ phải thoái hàng để cứu dòng tiền.

Thêm vào đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý "fomo" với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, nhưng khi thị trường chững lại, giá trị tài sản không tăng như kỳ vọng, dẫn đến buộc phải bán lỗ phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro.

Dù chưa tạo thành xu thế chủ đạo, song hiện tượng này đã ảnh hưởng rõ rệt tới thanh khoản thị trường, đặc biệt tại một số khu vực từng có giao dịch sôi động. Người mua có xu hướng thận trọng, chờ đợi mức giá điều chỉnh rõ rệt hơn trước khi xuống tiền, khiến hoạt động giao dịch chững lại cục bộ.

Bài học quan trọng được rút ra là nhà đầu tư cần đánh giá kỹ khả năng tài chính của bản thân, xây dựng kịch bản xấu nhất và đảm bảo có nguồn dự phòng đủ lớn để duy trì khoản vay trong thời gian dài. Việc sử dụng đòn bẩy nên được kiểm soát ở mức an toàn, phù hợp với dòng tiền và mục tiêu đầu tư dài hạn.

Trong thời gian tới, khi thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức, xu hướng đầu tư dựa trên giá trị thực được dự báo sẽ ngày càng rõ nét. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên những sản phẩm có tính thanh khoản tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, thay vì chạy theo các cơn sốt mang tính đầu cơ.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính, nếu có, cũng sẽ được cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Nhiều nhà đầu tư chuyển sang chiến lược “chậm mà chắc”, chấp nhận lợi nhuận vừa phải nhưng bền vững, thay vì mạo hiểm với kỳ vọng lợi nhuận cao trong thời gian ngắn.