Vì sao giá nhà vẫn cao dù thị trường đã có tín hiệu phục hồi

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, song vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn khiến mặt bằng giá nhà khó giảm. Theo cơ quan quản lý và các chuyên gia, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, trong đó bài toán cân đối cung – cầu và đưa giá nhà về mức hợp lý vẫn là thách thức lớn.

Bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) – cho biết thị trường hiện vẫn đối mặt nhiều khó khăn cần sớm được tháo gỡ. Một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản duy trì ở mức cao là hàng loạt dự án đang gặp vướng mắc pháp lý, khiến quá trình triển khai bị chậm hoặc phải tạm dừng.

Khi dự án bị đình trệ, nguồn lực đầu tư đã bỏ ra không thể phát huy hiệu quả, đồng thời kéo theo chi phí tài chính và chi phí phát triển dự án tăng lên. Những khoản chi này cuối cùng thường được cộng vào giá bán, khiến giá nhà khó giảm.

Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung trên thị trường vẫn chưa hợp lý. Phần lớn các dự án hiện tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thực tế.

“Giá bất động sản hiện vẫn ở mức cao so với thu nhập của phần lớn người dân, vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình”, bà Hằng nhấn mạnh.

Ngoài yếu tố cung cầu, chi phí đầu vào tăng cũng là nguyên nhân khiến giá nhà khó hạ. Các khoản cấu thành giá như tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng và nhiều chi phí hợp pháp khác đều tăng trong thời gian qua, tạo áp lực lớn lên giá bán bất động sản. Dù vậy, nhờ sự chỉ đạo của Chính phủ cùng sự phối hợp của các bộ ngành và địa phương, giá đất tại một số khu vực đã được kiểm soát tốt hơn. Tuy nhiên, mặt bằng giá chung vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Theo TS. Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng – dù thị trường đã xuất hiện tín hiệu phục hồi, nhưng vẫn tồn tại nhiều yếu tố thiếu bền vững. Một trong những vấn đề đáng chú ý là giá nhà hiện cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Một số báo cáo quốc tế cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam cao gấp khoảng hai lần thu nhập bình quân, và một người trung bình phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn nhà.

Tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục là điểm yếu của thị trường. Trong khi bất động sản cao cấp và hạng sang phát triển mạnh, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn rất hạn chế. Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang gặp khó do những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Ngoài ra, sự phát triển của thị trường còn thiếu đồng đều. Nhiều doanh nghiệp mở rộng đầu tư cùng lúc nhiều dự án, khiến khả năng chống chịu trước biến động kinh tế chưa cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất, địa chính trị hay kinh tế toàn cầu có nhiều biến động.

Theo TS. Cấn Văn Lực, lĩnh vực xây dựng hiện vẫn đối mặt với áp lực chi phí đầu vào, từ vật liệu đến chi phí đấu thầu. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần đổi mới phương thức quản trị, tăng hiệu quả triển khai dự án, đồng thời ứng dụng khoa học – công nghệ nhằm tiết giảm chi phí và hướng tới phát triển bền vững.

Về triển vọng năm 2026, chuyên gia cho rằng thị trường khó có khả năng tăng trưởng bùng nổ do kinh tế thế giới vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn. Tuy nhiên, nếu đạt tốc độ tăng trưởng khoảng 10–15%, đây vẫn được xem là mức phục hồi tích cực và ổn định.

Ở chiều thuận lợi, nhiều chính sách mới đang được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, đặc biệt là việc hoàn thiện các quy định liên quan đến Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Cùng với đó, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò động lực quan trọng. Tổng vốn đầu tư công năm nay ước khoảng 1 triệu tỷ đồng, trong đó phần lớn dành cho phát triển hạ tầng. Việc đẩy mạnh hạ tầng giao thông và đô thị được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.