Vì sao giá căn hộ tại TPHCM leo thang mạnh trong năm 2026

Ghi nhận thực tế cho thấy, những căn hộ có diện tích khoảng 42 m² từng được giao dịch phổ biến ở mức 1,5 – 2 tỷ đồng/căn trong giai đoạn 2024 – 2025, thì đến nay đã tăng lên khoảng 3 – 3,5 tỷ đồng/căn. Mức tăng này khiến không ít người mua nhà ở thực gặp khó trong việc tiếp cận.

Trên thị trường sơ cấp, giá căn hộ trung bình tại TPHCM hiện đã tiệm cận 100 triệu đồng/m². Riêng khu vực trung tâm, nhiều dự án ghi nhận giá chào bán lên tới 120 – 150 triệu đồng/m². Đáng chú ý, hơn 43% nguồn cung mới mở bán đang có mức giá vượt 120 triệu đồng/m², cho thấy phân khúc trung – cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế.

Ở một số dự án, giá mỗi căn hộ tăng thêm vài trăm triệu đồng, thậm chí hơn 1 tỷ đồng chỉ sau thời gian ngắn mở bán, dù chất lượng công trình hay hạ tầng xung quanh gần như không thay đổi. Điều này phản ánh áp lực chi phí đang được chuyển trực tiếp vào giá bán.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ tăng mạnh nằm ở cơ cấu chi phí đầu vào ngày càng phình to. Chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 25% tổng giá thành dự án, với những khu đất gần trung tâm có thể lên tới 40 – 50% giá trị bất động sản. Bên cạnh đó, chi phí thủ tục đầu tư thường chiếm 5 – 10%, nhưng trong trường hợp dự án bị kéo dài, tỷ lệ này có thể đội lên khoảng 15%.

Chi phí vốn, lãi vay chiếm thêm 5 – 10%, trong khi nhóm chi phí xây dựng gồm vật liệu, nhân công và máy móc liên tục tăng do giá cả leo thang và thiếu hụt lao động. Với cấu trúc chi phí như vậy, giá căn hộ được dự báo khó có khả năng giảm trong ngắn hạn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho biết, từ năm 2022 đến nay, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc để kích cầu, nhưng thực tế lại vô tình đẩy mặt bằng giá lên cao. Phần chi phí tài chính phát sinh được cộng trực tiếp vào giá bán, tạo ra mức giá tham chiếu mới cho các dự án lân cận, đồng thời trở thành cơ sở để cơ quan quản lý tính tiền sử dụng đất, khiến giá nhà tiếp tục bị “neo” ở mức cao.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng nhiều lần chỉ ra rằng chi phí đất đang tạo áp lực lớn lên giá căn hộ. Theo HoREA, cơ chế xác định tiền sử dụng đất dựa trên “bảng giá đất nhân hệ số K” hiện nay có xu hướng đẩy nghĩa vụ tài chính vượt xa giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải phân bổ vào giá bán để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Không chỉ mức thu tiền sử dụng đất cao, thời gian thẩm định kéo dài cũng khiến doanh nghiệp chịu thêm lãi chậm nộp và nhiều chi phí phát sinh khác. Khi dự án bị “treo” nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn vẫn tiếp tục cộng dồn, trong khi giá vật liệu và nhân công không ngừng biến động.

Ở chiều ngược lại, thị trường vật liệu xây dựng được dự báo tiếp tục tăng nhiệt trong năm 2026. Các nhóm vật liệu cơ bản như xi măng, thép có xu hướng tăng giá, vật liệu hoàn thiện dự kiến tăng 2 – 8%, còn vật liệu xanh, vật liệu công nghệ cao có thể tăng tới 12 – 20%. Riêng cát xây dựng được dự báo tăng thêm 5 – 10% so với năm 2025 do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành.

Trong bối cảnh năm 2026 là năm khởi đầu cho kế hoạch phát triển giai đoạn 2026 – 2030, nhiều dự án đầu tư công và bất động sản được đẩy mạnh triển khai, nhu cầu vật liệu xây dựng dự kiến tăng cao. Cùng với tín hiệu phục hồi của thị trường từ cuối năm 2025 và việc hàng loạt dự án nhà ở xã hội được khởi công, áp lực chi phí đầu vào nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì, qua đó giữ mặt bằng giá căn hộ tại TPHCM ở mức cao trong thời gian tới.