VARS IRE: Nhà đầu tư bất động sản cần thay đổi chiến lược

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ đầu năm 2023, thị trường bắt đầu phục hồi sau thời gian suy giảm từ năm 2018. Đến năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản đạt khoảng 128.000 sản phẩm mới, tăng mạnh so với các năm trước và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Đà tăng này dự kiến tiếp tục trong năm 2026 khi tổng nguồn cung có thể chạm mốc 200.000 sản phẩm.

Sự gia tăng nguồn cung không chỉ đến từ các dự án mới được phê duyệt mà còn từ việc tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án bị đình trệ trước đó. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho và sản phẩm chuyển nhượng từ nhà đầu tư cũng góp phần làm thị trường trở nên sôi động hơn.

Theo VARS IRE, trong bối cảnh lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào giai đoạn trước, nhu cầu bị “nén” đã bùng nổ, đẩy giá bất động sản liên tục tăng. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá mạnh, thậm chí có nơi mỗi căn hộ tăng thêm từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng chỉ trong quý 3/2025. Hiện tượng “mua nhanh - bán nhanh” và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn từng lan rộng trên thị trường.

Từ cuối năm 2025, khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt, thị trường bắt đầu chuyển trạng thái. Người mua có nhiều lựa chọn hơn về phân khúc, vị trí và mức giá, đồng thời các chính sách bán hàng linh hoạt giúp giảm áp lực tài chính ban đầu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng trở lại, tâm lý thận trọng dần chiếm ưu thế. Thanh khoản không còn lan tỏa trên diện rộng mà tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác tốt. Điều này phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.

VARS IRE cho rằng, một trong những nguyên nhân chính là sự lệch pha kỳ vọng giữa người mua và người bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu vẫn giữ mức giá cao, người mua lại có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn hoặc tìm kiếm các cơ hội giảm sâu. Đồng thời, áp lực bán chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc tham gia thị trường ở vùng giá cao.

Dù thanh khoản chậm lại, giá bất động sản không giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn neo cao. Giá đất chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và tiếp tục tăng theo bảng giá mới. Khi giá đất tăng, chi phí phát triển dự án cũng tăng tương ứng, chưa kể chi phí xây dựng tăng 8-12% và chi phí tài chính chịu ảnh hưởng từ lãi suất.

Nhiều dự án tái khởi động sau thời gian “đắp chiếu” phải chịu chi phí sử dụng đất cao gấp 1,5-3 lần so với trước đây. Điều này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận, dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

“Để kích cầu, các doanh nghiệp đã triển khai nhiều chính sách như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm”- VARS IRE nhận định.

VARS IRE cho biết, trong bối cảnh thị trường mới, cách tiếp cận đầu tư cũng cần thay đổi. Việc đánh giá một sản phẩm không nên chỉ dựa trên giá bán mà phải xét đến khả năng tạo dòng tiền, thời gian hoàn vốn và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn. Thay vào đó, nhà đầu tư nên hướng đến các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, nằm tại khu vực có hạ tầng phát triển, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định thời gian nắm giữ tối thiểu từ 3-5 năm, đặc biệt với các dự án hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc có chính sách thu hút dân cư rõ ràng sẽ là điểm đến của dòng tiền bền vững. Ngược lại, những khu vực còn thưa dân, thiếu động lực phát triển sẽ tiềm ẩn rủi ro thanh khoản cao hơn, dù vẫn có tiềm năng dài hạn.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Nguồn cung dồi dào mở ra nhiều cơ hội cho người mua, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tính chọn lọc và chiến lược đầu tư.

VARS IRE nhận định, trong chu kỳ mới, dòng tiền sẽ không còn “chảy đều” mà tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực và khả năng khai thác bền vững. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội để thị trường phát triển lành mạnh và ổn định hơn trong dài hạn.