VARS cảnh báo quan trọng với người vay vốn mua nhà: Bài học “cắt lỗ” khi lãi suất đảo chiều

Trong bản tin thị trường mới nhất, VARS cho biết sau thời gian dài duy trì ở mức thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo xu hướng tăng của lãi suất cho vay. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn đang duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ – khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu từ tháng 6 đến nay – song mặt bằng lãi suất đang chịu sức ép lớn. Áp lực lạm phát quay trở lại cùng chính sách điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp ngày càng thu hẹp.

Trong bối cảnh này, bất động sản – lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng – đang phải đối mặt với một phép thử mới cho quá trình phục hồi. Khi lãi suất tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất là thanh khoản thị trường suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, buộc phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính, trong khi giới đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn do chi phí vốn tăng cao, khiến lợi nhuận kỳ vọng bị bào mòn.

Thực tế, thị trường từng chứng kiến bài học đắt giá giai đoạn 2011–2013 khi lãi suất cho vay vượt 18–20%/năm. Khi đó, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực – kể cả trung tâm – sụt 30–40%. VARS cho rằng nguyên nhân sâu xa đến từ việc quá phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn, trong khi đầu tư bất động sản có chu kỳ dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản là điều khó tránh.

Áp lực hiện nay còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư cùng ngân hàng thương mại tung ra gói vay ưu đãi lãi suất chỉ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp nhiều người dân dễ dàng tiếp cận vốn rẻ để sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, VARS cảnh báo, ưu đãi này chỉ tạm thời. Khi bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi, gánh nặng trả nợ sẽ gia tăng mạnh, đặc biệt khi thanh khoản thị trường thấp khiến việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, kéo theo nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống ngân hàng.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối diện rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức mua giảm. Nhiều doanh nghiệp buộc phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công, hoặc thương lượng với nhà thầu, ngân hàng để giãn thanh toán. Kênh huy động vốn qua trái phiếu vẫn chưa phục hồi, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn còn lớn. Với đặc thù phần lớn nguồn cung là dự án hình thành trong tương lai, việc dòng tiền từ khách hàng bị đứt gãy càng khiến áp lực tài chính thêm nặng nề.

Mặt bằng lãi suất cao kéo dài cũng khiến khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới bị thu hẹp. Thông thường, các ngân hàng có xu hướng tăng lãi suất trong giai đoạn thị trường trầm lắng để phòng ngừa rủi ro, khiến nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động”, tránh đầu tư mới giữa lúc chi phí đất đai và xây dựng leo thang. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ giảm mạnh trong trung hạn.

Không chỉ ảnh hưởng tới doanh nghiệp, lãi suất tăng còn tác động gián tiếp đến đầu tư công và hạ tầng. Khi chi phí nhân công, vật liệu và giải phóng mặt bằng tăng, tiến độ các dự án giao thông trọng điểm bị kéo dài, làm chậm hiệu ứng lan tỏa và ảnh hưởng tới kỳ vọng tăng giá ở các khu vực từng được dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”.

Dù đối mặt nhiều thách thức, VARS cho rằng triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ nền tảng nhu cầu nhà ở thực lớn và tốc độ đô thị hóa cao. Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê hay bán lẻ vẫn giữ được sức cầu ổn định.

Tuy nhiên, VARS khuyến cáo người mua nhà để ở nên tận dụng thời điểm hiện tại khi lãi suất vẫn ở vùng thấp và nguồn cung đang phục hồi. Việc sử dụng vốn vay cần được kiểm soát ở mức an toàn, không vượt quá 50% giá trị tài sản, để tránh rủi ro khi lãi suất đảo chiều. Đồng thời, người mua nên chọn các dự án có chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính vững, pháp lý rõ ràng và đảm bảo tiến độ thi công – đặc biệt với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

Huyền Huyền

Theo Thị trường tài chính