Triển vọng bất động sản 2026: Giá nhà neo cao, lãi vay tăng, dòng tiền liệu có trở lại mạnh mẽ

Giá nhà cao, lãi suất cũng tăng?

Một thực tế không thể phủ nhận là sau giai đoạn suy giảm thanh khoản, giá bất động sản Việt Nam không giảm mạnh như kỳ vọng. Thậm chí tại các đô thị lớn, giá vẫn tăng trong giai đoạn 2024–2025.

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026 của VIS Rating, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang phục hồi mạnh nhờ môi trường pháp lý cải thiện. Trong năm 2025, nguồn cung mới tại hai thị trường này tăng khoảng 22% và dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2026.

Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án trung – cao cấp ở khu vực vùng ven, cùng với nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.

Tuy nhiên, dù nguồn cung tăng, nhu cầu mua nhà lại có dấu hiệu chững lại khi giá bất động sản liên tục neo cao. Theo báo cáo, giá căn hộ trong năm 2025 đã tăng khoảng 20% tại Hà Nội và TP.HCM, khiến người mua ngày càng thận trọng hơn.

Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm 2026, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục tăng mạnh.Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi tại TPHCM ở mức khoảng 112 triệu đồng/m2.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy xu hướng tăng giá vẫn chưa dừng lại. Knight Frank Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM đạt trung bình 4.078 USD/m2, tương đương khoảng 107 triệu đồng/m2, tăng 11,8% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp đạt 4.274 USD/m2, tương đương khoảng 112 triệu đồng/m2, tăng tới 38% theo năm.

Về lãi suất, theo dữ liệu từ VIS Rating, từ tháng 4/2025 đến tháng 4/2026, lãi suất tiền gửi tại nhiều nhóm ngân hàng đều tăng liên tục.

Cụ thể, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần quy mô nhỏ có mức tăng mạnh nhất. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 năm của nhóm này tăng từ khoảng 5,2% vào tháng 4/2025 lên hơn 6,1% vào tháng 4/2026, tương đương tăng gần 1 điểm % chỉ sau một năm.

Trong bối cảnh đó, VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 sẽ tiếp tục tăng thêm 3–4 điểm % so với cùng kỳ, do mặt bằng lãi suất huy động đi lên và tín dụng bất động sản bị siết chặt hơn.

Dòng tiền liệu có quay lại mạnh mẽ?

Sau giai đoạn lãi suất tăng cao khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, nhiều chuyên gia cho rằng bối cảnh hiện nay đang dần mở ra cơ hội mới cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Tuy nhiên, dòng tiền sẽ không còn chảy theo tâm lý FOMO như trước mà chuyển sang xu hướng chọn lọc kỹ hơn.

Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy, 3 tháng đầu năm nay, thanh khoản thị trường chưa bùng nổ nhưng đã có tín hiệu cải thiện. Đáng chú ý, người mua không rời bỏ thị trường mà trở nên thận trọng hơn: ưu tiên pháp lý minh bạch, chú trọng môi trường sống, tiện ích và cộng đồng cư dân.

Xu hướng “mua để sống” đang quay trở lại, thay thế cho tâm lý “lướt sóng” từng chi phối thị trường trước đây. Điều này phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong hành vi đầu tư, khi yếu tố an toàn và giá trị dài hạn được đặt lên trên lợi nhuận ngắn hạn.

Tại TP.HCM và vùng phụ cận trong quý 1/2026, thị trường ghi nhận sự sụt giảm nhẹ về nguồn cung và sức cầu ở một số phân khúc chủ đạo. Tuy nhiên, giao dịch vẫn tập trung ở các dự án có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý đầy đủ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Theo nhận định từ DXS-FERI, diễn biến của thị trường bất động sản trong 3 tháng đầu năm không phản ánh sự suy giảm mà là quá trình tái cấu trúc cần thiết. Thị trường đang thiết lập lại các chuẩn mực vận hành theo hướng minh bạch và bền vững hơn – từ pháp lý, chất lượng sản phẩm đến hành vi đầu tư.

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở việc “tạo sóng”, mà dịch chuyển về phía những chủ đầu tư có khả năng đồng hành dài hạn cùng khách hàng – không chỉ ở sản phẩm, mà trên toàn bộ hành trình sở hữu.

Dự báo về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung trên thị trường có xu hướng tăng trở lại. Nếu các dự án được triển khai đúng kế hoạch, tổng nguồn cung bất động sản trong năm 2026 có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm.

Trong đó, khu vực miền Bắc dự kiến đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên chiếm khoảng 40.000 sản phẩm. Tại phía Nam, TP. Hồ Chí Minh được dự báo có nguồn cung khoảng 55.000 sản phẩm, trong khi khu vực miền Tây có thể đạt khoảng 11.000 sản phẩm.

Theo ông Đính, dòng tiền đầu tư hiện có xu hướng dịch chuyển về khu vực vùng ven các đô thị lớn. Nguyên nhân là mặt bằng giá tại khu vực trung tâm đã tăng lên mức cao, khiến dư địa tăng giá không còn nhiều, trong khi tỷ suất sinh lời giảm so với trước.

Trong bối cảnh đó, các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông mới, đặc biệt là các tuyến đường vành đai, cao tốc hoặc hệ thống giao thông công cộng, đang trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư.