Thị trường đất nền “hạ nhiệt”: Dần đi vào quỹ đạo ổn định, phản ánh đúng giá trị thực

Thị trường đất nền bước vào năm 2026 với một trạng thái khác đáng kể so với giai đoạn trước. Nếu trong năm 2024-2025, thông tin quy hoạch, kỳ vọng hạ tầng và những dự án lớn từng tạo ra các đợt tăng giá mạnh tại nhiều địa phương, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tại một số khu vực, giá đất nền đã giảm rất sâu so với mức đỉnh thiết lập trước đó. Đơn cử như tại 1 dự án ở phường Thống Nhất, Hòa Bình cũ, nay thuộc tỉnh Phú Thọ, giá phổ biến trong quý II/2026 khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm 55% so với mức đỉnh 42,8 triệu đồng/m² vào quý II/2025.

Tại Hà Nội, mức độ điều chỉnh cũng diễn ra nhưng có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.

Tại một Khu đô thị ở xã Mê Linh, ghi nhận mức giá phổ biến khoảng 30 triệu đồng/m² trong quý II/2026, giảm 50% so với cùng kỳ và mức đỉnh 60 triệu đồng/m² vào quý IV/2025.

Hay tại xã Đông Anh, giá đất tháng 6/2026 khoảng 133 triệu đồng/m². Mặc dù vẫn cao hơn 25,5% so với cùng kỳ năm trước, mức giá này đã giảm 23,1% so với đỉnh 173 triệu đồng/m² hồi tháng 2/2026. Ở xã Phú Cát, giá phổ biến trong quý II/2026 khoảng 33 triệu đồng/m², giảm 15,4% so với cùng kỳ và thấp hơn mức đỉnh 39 triệu đồng/m² của quý II/2025.

Những con số trên cho thấy một đặc điểm đáng chú ý: thị trường đất nền không điều chỉnh đồng loạt mà đang phân hóa mạnh theo từng khu vực, từng dự án và chất lượng hạ tầng.

Thị trường chọn lọc hơn

Điểm cần nhìn nhận ở đây là giá đất nền đã tăng rất nhanh trong giai đoạn trước. Khi giá tăng vượt xa tốc độ cải thiện của hạ tầng, thu nhập và nhu cầu sử dụng thực tế, việc điều chỉnh là điều khó tránh khỏi.

Một phần mức giảm hiện nay thực chất là quá trình thị trường loại bỏ phần “kỳ vọng” được cộng quá cao vào giá tài sản.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc siết chặt pháp lý, kiểm soát hoạt động phân lô bán nền cùng yêu cầu minh bạch thông tin quy hoạch đang góp phần làm giảm các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn, qua đó giúp thị trường dần đi vào quỹ đạo ổn định.

Theo ông Đính, giai đoạn vừa qua, giá đất nền tăng nhanh một phần do kỳ vọng quá mức vào quy hoạch hạ tầng và những thông tin “ăn theo” các dự án lớn. Khi các yếu tố này được rà soát và kiểm chứng, thị trường buộc phải điều chỉnh để phản ánh đúng giá trị thực. Đây là một sự thay đổi quan trọng.

Trong một thị trường phát triển bền vững, giá bất động sản không thể chỉ dựa vào một thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng về một tuyến đường sẽ hình thành trong tương lai. Giá trị cần được hỗ trợ bởi những yếu tố cụ thể hơn như hạ tầng đã hiện hữu, khả năng kết nối, tốc độ đô thị hóa, dân cư, nhu cầu ở và khả năng khai thác. Khi những yếu tố này trở thành tiêu chí chính, thị trường đất nền sẽ bước vào một giai đoạn chọn lọc mạnh hơn.

Một trong những tác động tích cực của quá trình điều chỉnh là người mua có thêm thời gian và dư địa để lựa chọn.

Trong giai đoạn giá tăng nhanh, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội có thể khiến nhà đầu tư xuống tiền dựa nhiều vào kỳ vọng. Khi giá điều chỉnh, tâm lý này giảm xuống, thay vào đó là yêu cầu kiểm tra kỹ hơn về pháp lý, quy hoạch và khả năng khai thác.

Đây là điều đặc biệt quan trọng với đất nền – loại hình bất động sản có tính phân hóa rất cao.

Hai thửa đất có thể nằm trong cùng một khu vực nhưng giá trị thực tế hoàn toàn khác nhau nếu khác về pháp lý, khả năng tiếp cận đường giao thông, quy hoạch sử dụng đất hoặc tiềm năng hình thành khu dân cư.

Do đó, việc thị trường giảm nhiệt có thể giúp chuyển trọng tâm từ câu hỏi “giá còn tăng bao nhiêu?” sang “tài sản này thực sự có giá trị gì?”.

Khi đó, những khu vực có hạ tầng tốt, kết nối thuận tiện và nhu cầu ở thực sẽ có cơ hội phục hồi bền vững hơn. Ngược lại, những khu vực chủ yếu tăng giá nhờ thông tin chưa được kiểm chứng sẽ phải đối mặt với quá trình tái định giá mạnh hơn.

Bước vào giai đoạn của giá trị thực

Một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi trong khẩu vị của dòng tiền. Nếu trước đây đất nền thường được xem là kênh đầu tư có khả năng tạo ra mức tăng giá nhanh khi xuất hiện thông tin quy hoạch, thì hiện nay nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới khả năng nắm giữ dài hạn.

Đất có pháp lý rõ ràng, vị trí có khả năng kết nối với các trung tâm đô thị, nằm trong khu vực dân cư hiện hữu hoặc hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đang triển khai sẽ có lợi thế hơn.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường có thể không còn những đợt tăng giá diện rộng như trước, nhưng những tài sản có chất lượng tốt vẫn có cơ hội duy trì sức hút.

Thực tế, diễn biến tại Đông Anh là một ví dụ cho thấy sự phân hóa này.

Dù giá đất tại khu vực này đã giảm 23,1% so với đỉnh tháng 2/2026, mức giá tháng 6/2026 vẫn cao hơn 25,5% so với cùng kỳ năm trước. Điều đó cho thấy việc điều chỉnh giá không đồng nghĩa với việc toàn bộ giá trị tăng thêm trong chu kỳ trước bị xóa bỏ. Thị trường đang thực hiện một bước tái cân bằng.