Thị trường căn hộ 2026: Nguồn cung khởi sắc, cơ hội cho người mua nhà

Tín hiệu khởi sắc từ nguồn cung

Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường chung cư sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trong        quý II/2026 đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung so với quý đầu năm.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% theo quý và tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung mở mới đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Bình Dương (cũ) với hơn 7.000 căn, tương đương với 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường.

Về giá bán, Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình trong quý 2/2026 đạt 121 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước và tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) ghi nhận mức giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m², tăng nhẹ 3% theo quý, tiếp tục duy trì vai trò là vùng giá thấp của thị trường. Mức giá này giúp khu vực tiếp tục giữ lợi thế cạnh tranh về khả năng tiếp cận, đặc biệt với nhóm khách hàng mua ở thực đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm để tìm kiếm sản phẩm phù hợp hơn về ngân sách.

Mặt bằng giá sơ cấp tại TP.HCM trong quý 2/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa theo khu vực. Tại khu trung tâm, giá bán sơ cấp đạt khoảng 103 triệu đồng/m2, duy trì tương đối ổn định so với quý trước. Ngược lại, khu vực Bình Dương (cũ) đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh kỳ vọng của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển của khu vực sau khi sáp nhập vào TP.HCM.

Theo dự báo, nửa cuối năm 2026, thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới gia tăng khi nhiều dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện để đủ điều kiện ra hàng. Trong 6 tháng cuối năm 2026, Hà Nội được dự báo sẽ bổ sung thêm khoảng 17.000–23.000 căn hộ mới, nâng tổng lượng mở bán cả năm lên mức 35.000–40.000 căn. Giá bán trung tâm Hà Nội dự kiến tăng trưởng 10 - 13%, trong khi khu vực Văn Giang (Hưng Yên) dự báo tăng nhẹ 3-5% so với năm ngoái nhờ ra mắt nhiều dự án mới có mức giá hợp lý.

Còn TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 15.000–20.000 căn hộ mới, đưa tổng nguồn cung mở bán cả năm lên khoảng 30.000–35.000 căn. Tuy nhiên, giá bán tại trung tâm TP.HCM dự kiến duy trì tương đối ổn định, với mức tăng 3-5% so với 2025.

Cơ hội cho người mua nhà?

Theo các chuyên gia từ One Mount Group, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang có sự chuyển dịch về chất thay vì chỉ tập trung vào lượng. Người mua nhà hiện nay chú trọng vào khả năng khai thác bền vững và chất lượng phát triển của dự án. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và giá cả phù hợp sẽ tiếp tục là nhân tố dẫn dắt thanh khoản, giúp thị trường bước qua giai đoạn sàng lọc, tiến tới chu kỳ phát triển ổn định và lành mạnh.

Thực tế, khi nguồn cung gia tăng cũng tạo áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Để thu hút khách hàng, nhiều doanh nghiệp đã đưa ra các chương trình hỗ trợ tài chính hấp dẫn như kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu khi thanh toán sớm hoặc tặng gói nội thất. Điều này giúp giảm đáng kể áp lực tài chính ban đầu cho người mua nhà, nhất là những gia đình trẻ đang có nhu cầu an cư nhưng chưa tích lũy được nguồn vốn lớn.

Một lợi ích khác là người mua có điều kiện lựa chọn kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu như trước đây, nhiều dự án vừa mở bán đã nhanh chóng "cháy hàng", khiến khách hàng phải chấp nhận mức giá cao hoặc mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, thì hiện nay thị trường đang dần trở nên cân bằng hơn. Người mua có thêm thời gian để so sánh giữa các dự án về pháp lý, tiến độ thi công, chất lượng xây dựng, tiện ích nội khu cũng như tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa giá căn hộ sẽ giảm mạnh. Thực tế, mặt bằng giá tại nhiều đô thị lớn vẫn neo ở mức cao do chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và phát triển dự án đều tăng trong những năm gần đây. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn còn khá hạn chế, trong khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân vẫn gặp không ít khó khăn, đặc biệt là nhóm khách hàng mua nhà lần đầu.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung tăng lên, người mua không nên quá kỳ vọng vào việc giá nhà sẽ giảm sâu mà nên tận dụng lợi thế về sự đa dạng sản phẩm và các chính sách bán hàng tốt hơn. Việc lựa chọn những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng đảm bảo và kết nối hạ tầng thuận lợi sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, đồng thời gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.