Thị trường bất động sản vùng ven dần trở thành “tâm điểm” mới khi được hạ tầng “dẫn đường”

Từ “gần trung tâm” sang “kết nối thuận tiện”

Trong nhiều năm, bất động sản tại các khu vực lõi đô thị thường giữ vị trí trung tâm trên bản đồ thị trường nhờ lợi thế về hạ tầng, việc làm, dịch vụ và tiện ích. Tuy nhiên, quá trình mở rộng không gian đô thị cùng sự đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông đang tạo ra một sự dịch chuyển đáng chú ý.

Tại Hà Nội, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tâm điểm bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra các vùng ven có khả năng kết nối giao thông tốt.

Sự thay đổi này không đơn thuần đến từ việc quỹ đất tại khu vực lõi ngày càng hạn chế. Quan trọng hơn, mạng lưới hạ tầng đang giúp rút ngắn khoảng cách giữa các khu vực.

Trong thời gian tới, hệ thống đường vành đai, metro, các cây cầu vượt sông Hồng, đường kết nối liên vùng cùng những hành lang logistics mới được kỳ vọng tiếp tục thay đổi cách người dân di chuyển trong đại đô thị Hà Nội.

Khi khả năng kết nối được cải thiện, một khu vực nằm cách xa trung tâm về mặt địa lý chưa chắc còn tạo cảm giác “xa” trong trải nghiệm di chuyển. Nếu cư dân có thể thuận tiện tiếp cận nơi làm việc, trung tâm thương mại, sân bay hay các khu dịch vụ, lợi thế của bất động sản sẽ được đánh giá trên một thước đo rộng hơn.

Đó là thời gian và chất lượng kết nối, thay vì chỉ đơn thuần là số kilomet đến khu vực trung tâm.

Dữ liệu về nguồn cung cũng đang phản ánh quá trình này. Theo VARS, tỷ trọng nguồn cung tại khu vực cận trung tâm Hà Nội đã tăng từ khoảng 17% lên 23%, trong khi khu vực vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%.

Sự gia tăng này cho thấy không gian phát triển của thị trường đang được mở rộng. Các dự án không nhất thiết phải nằm trong lõi đô thị mới có thể tiếp cận nhu cầu ở thực, bởi người mua ngày càng có thêm lựa chọn khi hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích phát triển.

Đây cũng là nền tảng để các khu vực vùng ven hình thành những cực đô thị mới, thay vì chỉ đóng vai trò là nơi cung cấp quỹ đất cho khu vực trung tâm.

Khi một khu vực hội tụ được giao thông thuận tiện, nhà ở, trường học, thương mại, dịch vụ và không gian sống, nơi đó có thể dần hình thành một hệ sinh thái đô thị tương đối hoàn chỉnh. Khi đó, giá trị bất động sản cũng có thể được nâng đỡ bởi nhu cầu sử dụng thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch.

Bản đồ bất động sản mở rộng cùng các cực đô thị mới

Xu hướng tương tự cũng đang diễn ra tại TP.HCM. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng cùng định hướng phát triển đô thị dài hạn đang góp phần thay đổi bản đồ bất động sản thành phố.

Nguồn cung mới theo đó không còn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm, mà đang dịch chuyển sang vùng cận trung tâm, các đô thị vệ tinh và những hành lang phát triển mới.

Điều đáng chú ý là sự dịch chuyển này diễn ra đồng thời với sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của người mua.

Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, khoảng cách địa lý đang dần trở nên ít quan trọng hơn trong tâm lý của người mua bất động sản. Thay vào đó, chất lượng sống, hạ tầng kết nối và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ ngày càng được ưu tiên.

Nếu nhìn từ góc độ này, sự phát triển của vùng ven không đơn thuần là câu chuyện “giá rẻ hơn trung tâm”. Giá trị của các khu vực này nằm ở khả năng hình thành một không gian sống mới, nơi cư dân có thể tiếp cận đầy đủ hơn các nhu cầu hàng ngày mà không nhất thiết phải di chuyển liên tục vào khu vực lõi.

Đây là thay đổi có ý nghĩa đối với thị trường nhà ở.

Khi một đô thị phát triển theo mô hình đa cực, nhu cầu về nhà ở cũng có xu hướng đi theo các cực việc làm, thương mại, giáo dục và dịch vụ mới. Những khu vực được đầu tư hạ tầng sớm có thể thu hút dân cư, từ đó tạo thêm nhu cầu cho hệ thống bán lẻ, dịch vụ, trường học và các tiện ích đô thị.

Một vòng phát triển mới có thể được hình thành: Hạ tầng cải thiện – khả năng tiếp cận tăng – cư dân dịch chuyển – tiện ích phát triển – giá trị bất động sản được tái định vị.

Trong chu kỳ trước, lợi thế lớn nhất của bất động sản có thể nằm ở vị trí gần trung tâm. Nhưng trong chu kỳ mới, khái niệm “vị trí tốt” có thể được mở rộng sang những nơi có khả năng kết nối nhanh với nhiều cực phát triển.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các đô thị lớn đang mở rộng không gian phát triển. Khi dân số, hoạt động kinh tế và nhu cầu nhà ở không còn tập trung hoàn toàn tại khu vực lõi, việc hình thành những trung tâm mới là xu hướng khó tránh khỏi.

Từ đó, vùng ven có thể chuyển từ vị thế “khu vực ngoại vi” thành một phần quan trọng trong cấu trúc đô thị mới.

Tất nhiên, không phải mọi khu vực vùng ven đều tự động hưởng lợi chỉ vì nằm gần một tuyến đường hay dự án hạ tầng. Khả năng kết nối thực tế, tiến độ hạ tầng, quy hoạch, tiện ích và tốc độ hình thành dân cư vẫn là những yếu tố quan trọng quyết định sức hút của từng khu vực.

Đây cũng là lý do dòng tiền trên thị trường ngày càng quan tâm đến những dự án có khả năng hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng thay vì chỉ dựa trên câu chuyện quy hoạch dài hạn.

Với doanh nghiệp, sự dịch chuyển này mở ra không gian phát triển lớn hơn về quỹ đất và quy mô dự án. Các khu vực vùng ven có thể cung cấp quỹ đất để hình thành những khu đô thị tích hợp, trong đó nhà ở được phát triển song song với thương mại, dịch vụ, giáo dục và không gian công cộng.

Với người mua, sự mở rộng của bản đồ bất động sản cũng đồng nghĩa với việc có thêm lựa chọn về giá, diện tích và chất lượng sống. Một căn nhà ở xa trung tâm hơn nhưng có đường giao thông thuận tiện, tiện ích đầy đủ và môi trường sống tốt có thể trở thành phương án phù hợp hơn so với một sản phẩm nằm gần trung tâm nhưng hạn chế về diện tích hoặc không gian sống.

Về dài hạn, hạ tầng vì thế có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất trong quá trình tái định vị giá trị bất động sản.

Khi những tuyến đường vành đai, metro, cầu vượt sông và mạng lưới liên vùng tiếp tục được đầu tư, ranh giới giữa “trung tâm” và “vùng ven” sẽ ngày càng trở nên linh hoạt hơn.

Thị trường bất động sản cũng theo đó bước vào một giai đoạn mà khả năng kết nối có thể quan trọng không kém vị trí địa lý.

Nếu trước đây tâm điểm thường nằm ở lõi đô thị, thì chu kỳ tiếp theo có thể chứng kiến sự hình thành của nhiều tâm điểm mới. Những khu vực có quỹ đất, quy hoạch bài bản và được kết nối bằng hạ tầng đồng bộ sẽ có cơ hội tham gia sâu hơn vào cấu trúc phát triển của các đô thị lớn.

Nói cách khác, hạ tầng không chỉ giúp người dân đi xa hơn trong thời gian ngắn hơn, mà còn đang mở rộng không gian tạo giá trị cho bất động sản. Đây có thể là nền tảng để vùng ven, đô thị vệ tinh và các hành lang phát triển mới ngày càng giữ vai trò quan trọng trên bản đồ bất động sản trong những năm tới.