Thị trường bất động sản TP.HCM hạ nhiệt trong quý đầu năm

Báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung, thanh khoản và sức cầu đều suy giảm, phản ánh tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc dịch vụ nghiên cứu & S2M của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong quý đạt khoảng 1.900 căn, giảm so với quý trước nhưng vẫn tăng theo năm. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi phân khúc cao cấp chiếm gần hai phần ba tổng lượng mở bán mới, gây áp lực lớn lên khả năng chi trả của người dân. Phần lớn nguồn cung này tập trung tại khu Đông TP.HCM, khu vực tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Việc số lượng đợt mở bán hạn chế đã kéo tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 4.700 căn. Trong bối cảnh chi phí vay vốn tăng cao, hoạt động giao dịch trở nên trầm lắng, khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 40%. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận thanh khoản chậm, trong khi các sản phẩm vừa túi tiền vẫn duy trì kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình khoảng 10 điểm phần trăm.

Giá bán căn hộ sơ cấp cũng có dấu hiệu điều chỉnh, giảm xuống mức trung bình khoảng 91 triệu đồng/m². Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thị trường xuất hiện thêm các sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với chính sách chiết khấu gia tăng trong bối cảnh các đợt mở bán mới bị gián đoạn.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng trải qua giai đoạn trầm lắng. Nguồn cung mới biệt thự và nhà phố trong quý chỉ đạt khoảng 70 căn, kéo tổng nguồn cung sơ cấp xuống còn 2.900 căn. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 300 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ chỉ 11%. Dù thanh khoản suy yếu, giá sơ cấp vẫn tăng lên mức trung bình 199 triệu đồng/m² đất, chủ yếu do điều chỉnh giá tại một số dự án và kết quả bán hàng tích cực ở một số dự án quy mô lớn.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao Savills TPHCM, cho rằng lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý.

Thực tế, Savills Việt Nam nhìn nhận rằng các chủ đầu tư chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang gói lãi suất cố định ở mức 9- 10%. Giao dịch cũng giảm theo quý, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn 40%.

Chủ yếu do giao dịch ở phân khúc cao cấp chậm lại. Ngược lại, phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung 10 điểm %.

Chi phí lãi vay tăng nhanh đã khép lại một giai đoạn lãi suất thấp kéo dài. Lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên 8%- 9% mỗi năm. Trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt 12%. Điều này làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với nhóm khách vay khi thời gian ưu đãi kết thúc, đồng thời tiếp tục kìm hãm khả năng hấp thụ ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, cả chủ đầu tư và người mua đều có xu hướng thận trọng hơn. Người mua ưu tiên các sản phẩm có giá hợp lý và phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi doanh nghiệp bất động sản cân nhắc kỹ lưỡng kế hoạch mở bán để tránh rủi ro thanh khoản.

Dù đối mặt nhiều thách thức, thị trường vẫn được kỳ vọng sẽ có nguồn cung mới đáng kể trong thời gian tới. Savills dự báo trong năm 2026 sẽ có khoảng 13.000 căn hộ được mở bán, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu và các dự án đã hoàn tất pháp lý. Đến năm 2028, nguồn cung lũy kế có thể đạt khoảng 59.000 căn.

Xu hướng phát triển bất động sản cũng đang dịch chuyển rõ rệt ra khu vực ven đô và ngoại thành, nơi quỹ đất còn dồi dào và hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ. Đối với phân khúc nhà liền thổ, khu vực ngoại thành dự kiến sẽ chiếm tới 65% nguồn cung, nổi bật là các khu vực như Cần Giờ và Củ Chi. Trong khi đó, khu Đông TP.HCM tiếp tục đóng góp khoảng 23% nguồn cung nhờ tiến triển tích cực trong việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án.

Thị trường bất động sản TP.HCM trong đầu năm 2026 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ lãi suất thấp kéo dài. Dù thanh khoản suy giảm trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng như nhu cầu ở thực và sự cải thiện hạ tầng được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho thị trường phục hồi trong trung và dài hạn.