Thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững và có chọn lọc hơn

Hạ tầng thúc đẩy xu hướng giãn dân

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông đang tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực giáp ranh TP.HCM.

Theo ông Phúc, xu hướng dịch chuyển dân cư ra khu Đông, khu Tây và khu Bắc TP.HCM ngày càng rõ rệt nhờ hệ thống giao thông liên vùng, các tuyến vành đai và metro từng bước hoàn thiện. Đây được xem là cơ hội lớn cho các dự án tại đô thị vệ tinh.

Ngoài ra, nhu cầu sống tại căn hộ của người trẻ đang gia tăng nhanh chóng, mở thêm dư địa phát triển cho phân khúc chung cư. Tuy nhiên, thị trường hiện nay không còn cạnh tranh chủ yếu bằng giá bán mà chuyển dần sang cuộc đua về chất lượng sống, hệ tiện ích và khả năng vận hành sau bàn giao.

Theo ông Phúc, một dự án muốn thu hút người mua cần đáp ứng đồng thời nhiều yếu tố như kết nối giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ, pháp lý minh bạch và vận hành hiệu quả khi cư dân vào sinh sống.

Dù nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hiện lại khá hạn chế. Nếu trước đây căn hộ từ 1 - 3 tỷ đồng được xem là phù hợp với số đông người mua thì hiện nay mức giá phổ biến đã tăng lên khoảng 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Bên cạnh áp lực chi phí đầu vào và giá đất leo thang, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp. Dù khu vực vùng ven vẫn còn quỹ đất lớn nhưng việc tìm được dự án có pháp lý rõ ràng, phù hợp quy hoạch và giá thành hợp lý không hề đơn giản.

Ông Phúc cũng cho rằng thủ tục pháp lý kéo dài đang là điểm nghẽn lớn khiến nguồn cung nhà ở giá hợp lý tiếp tục khan hiếm. Dù phân khúc này được khuyến khích phát triển, quy trình pháp lý vẫn tương tự các phân khúc khác, thậm chí mất nhiều thời gian hơn.

Đồng quan điểm, bà Thi Anh Đào- Giám đốc Khối Marketing Masterise Group nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi người mua ngày càng chú trọng đến trải nghiệm sống và giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ quan tâm vị trí trung tâm.

Theo bà Đào, người mua hiện cân nhắc kỹ các yếu tố như trường học, bệnh viện, siêu thị, không gian sinh hoạt cộng đồng và khả năng kết nối hạ tầng xung quanh dự án. Đôi khi chỉ cần tiết kiệm vài phút di chuyển mỗi ngày cũng đủ tạo nên sự khác biệt lớn về chất lượng cuộc sống.

Đáng chú ý, thế hệ trẻ ngày nay không còn xem nhà ở đơn thuần là nơi an cư mà còn là không gian thể hiện phong cách sống và cá tính cá nhân. Họ quan tâm nhiều hơn đến môi trường sống, sự kết nối cộng đồng và trải nghiệm toàn diện dành cho gia đình.

Theo bà Đào, trong chu kỳ mới, bất động sản sẽ không còn cạnh tranh bằng vị trí hay giá bán mà bằng khả năng kiến tạo môi trường sống bền vững, hệ sinh thái tiện ích và giá trị dài hạn cho cư dân.

Thị trường bước vào cuộc chơi của “giá trị thật”

Trong khi đó, bà Trần Diễm My - Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group cho rằng sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó pháp lý, dòng tiền, năng lực triển khai và giá trị thực của dự án sẽ trở thành những yếu tố cốt lõi.

Theo đại diện Five Star Group, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ không còn là cuộc đua của những doanh nghiệp “nói hay”, mà là sân chơi của các chủ đầu tư “làm thật”, giữ cam kết dài hạn và xây dựng được niềm tin bền vững với khách hàng.

Bà My nhận định, trước đây nhiều dự án từng được truyền thông rầm rộ, tạo hiệu ứng lớn và thu hút kỳ vọng tăng giá mạnh. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, dòng tiền trở nên thận trọng hơn và người mua ngày càng tỉnh táo, các tiêu chí lựa chọn dự án cũng thay đổi đáng kể.

“Khách hàng hiện nay không còn chỉ quan tâm đến mức độ truyền thông hay hiệu ứng thị trường, mà chú trọng nhiều hơn đến tính pháp lý của dự án, năng lực thực thi của chủ đầu tư, khả năng vận hành cũng như giá trị tài sản trong dài hạn”, bà My chia sẻ.

Theo lãnh đạo Five Star Group, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một giai đoạn thanh lọc mạnh và đây là quá trình cần thiết để tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn.

“Thị trường không thể tiếp tục vận hành bằng đòn bẩy tài chính cao, bán hàng dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc triển khai dự án khi pháp lý chưa hoàn thiện”, bà nhấn mạnh.

Bà My cũng cho rằng doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án ngay từ đầu, từ khâu lựa chọn quỹ đất, quy hoạch, thực hiện nghĩa vụ tài chính cho đến cấp phép xây dựng, mở bán, bàn giao và cấp sổ cho cư dân.

“Pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng mà còn là nền tảng tạo dựng niềm tin và là thước đo năng lực thực sự của chủ đầu tư”, bà My khẳng định.

Các chuyên gia cho rằng hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực quan trọng nhất của thị trường trong giai đoạn tới. Những dự án metro, đường vành đai, TOD và hạ tầng liên vùng không chỉ hỗ trợ phát triển công nghiệp mà còn thúc đẩy quá trình giãn dân, hình thành các cực tăng trưởng mới ngoài khu vực trung tâm.

Dù thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả của người dân, triển vọng trung và dài hạn vẫn được đánh giá tích cực nhờ sự cải thiện của hạ tầng, quá trình hoàn thiện pháp lý và dòng vốn FDI ổn định.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không còn tăng trưởng theo chiều rộng như trước mà bước vào giai đoạn phát triển bền vững và có chọn lọc hơn. Đây sẽ là sân chơi dành cho những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, chiến lược dài hạn và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.