Thị trường bất động sản: Nguồn cung duy trì quy mô lớn, mở ra cơ hội tái cân bằng

Nguồn cung duy trì quy mô lớn, thị trường chuyển hướng theo nhu cầu thực

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường ghi nhận 31.844 sản phẩm mở bán mới, trong khi lượng giao dịch đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3%.

Tỷ lệ hấp thụ chưa cao cho thấy thị trường vẫn đối mặt với những thách thức về sức mua và khả năng chuyển đổi nhu cầu thành giao dịch. Tuy nhiên, diễn biến này cũng phản ánh sự thay đổi đáng chú ý trong hành vi khách hàng: quyết định xuống tiền ngày càng gắn với giá trị sử dụng, tính pháp lý và khả năng tài chính, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá tiếp tục tăng.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, kỳ vọng lợi nhuận có thể thúc đẩy dòng tiền nhanh chóng dịch chuyển giữa các phân khúc và khu vực. Nhưng khi mặt bằng giá duy trì ở mức cao, chi phí vốn trở thành yếu tố cần cân nhắc và khả năng thanh khoản của tài sản được chú trọng hơn, nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng. Những sản phẩm có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, cho thuê hoặc khai thác ổn định nhờ đó có cơ hội khẳng định lợi thế.

Sự chuyển dịch này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Ngược lại, nhu cầu vẫn hiện hữu nhưng đang đòi hỏi sự phù hợp cao hơn giữa giá bán, chất lượng sản phẩm và năng lực tài chính của khách hàng. Đây là tín hiệu quan trọng để doanh nghiệp nhìn nhận lại chiến lược phát triển, thay vì chỉ tập trung mở rộng quy mô nguồn cung mà chưa chú trọng đầy đủ đến khả năng hấp thụ.

Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước nhưng tăng tới 97% so với kỳ gốc quý I/2019. Thị trường Thủ đô ghi nhận sự gia tăng nhanh chóng của các dòng sản phẩm siêu cao cấp, tập trung chủ yếu tại khu vực nội đô cũ và quận Tây Hồ. Dù vậy, thanh khoản chung chưa đạt kỳ vọng khi mặt bằng giá duy trì ở mức cao, trong khi thu nhập và khả năng tài chính của người mua chưa cải thiện tương ứng.

Diễn biến tại Hà Nội cho thấy bài toán của thị trường hiện không chỉ nằm ở tổng lượng căn hộ được đưa ra bán, mà còn ở cơ cấu sản phẩm. Khi nguồn cung tập trung nhiều vào phân khúc giá cao, những người mua có nhu cầu ở thực nhưng ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm căn hộ phù hợp. Vì vậy, việc phát triển thêm các sản phẩm có mức giá đa dạng, diện tích hợp lý và kết nối thuận tiện với khu vực việc làm sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng mở rộng sức mua.

Trong dài hạn, quá trình tái cơ cấu này có thể tạo động lực để thị trường Hà Nội phát triển cân bằng hơn giữa nhóm sản phẩm cao cấp và phân khúc phục vụ số đông người dân. Các dự án có khả năng giải quyết nhu cầu an cư, tối ưu chi phí sở hữu và bảo đảm chất lượng vận hành sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhóm khách hàng ổn định hơn.

Tại TP.HCM, giá bán căn hộ chung cư bình quân duy trì ở mức khoảng 88,3 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước và tăng 69,8% so với kỳ gốc. Đáng chú ý, sự xuất hiện của các dự án tại khu vực vùng ven đang góp phần cân đối lại nguồn cung, thu hút khách hàng quan tâm đến những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính và nhu cầu ở thực.

Sự dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm có thể mở rộng lựa chọn cho người mua, nhất là khi các dự án được kết nối tốt với hệ thống giao thông, khu công nghiệp, trung tâm việc làm và các tiện ích thiết yếu. Tuy nhiên, lợi thế về giá cần được đánh giá cùng thời gian di chuyển, chi phí đi lại, chất lượng hạ tầng và tiến độ hoàn thiện tiện ích. Một sản phẩm có giá bán thấp hơn nhưng thiếu kết nối thuận lợi chưa chắc đem lại hiệu quả sử dụng tốt trong dài hạn.

Vì vậy, hướng phát triển phù hợp không đơn thuần là đưa dự án ra xa trung tâm để giảm giá thành, mà cần gắn nguồn cung với quy hoạch đô thị và nhu cầu cư trú thực tế. Khi các khu vực vệ tinh hình thành được hệ sinh thái việc làm, giao thông và dịch vụ, khả năng thu hút người mua ở thực sẽ có cơ sở vững chắc hơn.

Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo VARS là lượng khách hàng tìm kiếm thông tin trực tuyến và khảo sát thực tế vẫn hiện hữu ở mức cao, dù tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thành công chưa tương xứng. Điều này cho thấy khoảng cách giữa nhu cầu tìm hiểu và quyết định mua vẫn còn lớn, nhưng đồng thời cũng phản ánh thị trường chưa mất đi sự quan tâm của khách hàng.

Trong bối cảnh đó, chất lượng tư vấn, tính minh bạch của thông tin và khả năng giải quyết bài toán tài chính sẽ có vai trò quan trọng hơn trong quá trình chuyển đổi nhu cầu thành giao dịch. Khi khách hàng được cung cấp đầy đủ thông tin về pháp lý, giá bán, tiến độ thanh toán và chi phí sở hữu, họ có thể đưa ra quyết định dựa trên cơ sở rõ ràng hơn.

Tái cấu trúc nguồn cung và chuyên nghiệp hóa môi giới tạo nền tảng phục hồi

Sự thay đổi trong hành vi khách hàng đang đặt ra yêu cầu điều chỉnh đồng bộ đối với cơ quan quản lý, chủ đầu tư và hệ thống môi giới. Thay vì kỳ vọng thanh khoản phục hồi chỉ nhờ các chương trình kích cầu ngắn hạn, thị trường cần giải quyết những vấn đề nền tảng liên quan đến pháp lý, cơ cấu sản phẩm, khả năng tiếp cận vốn và tính minh bạch trong phân phối.

Theo VARS, một trong những ưu tiên đối với cơ quan quản lý là tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đơn giản hóa thủ tục đầu tư. Khi dự án mất nhiều thời gian hoàn thiện hồ sơ, doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí vốn, quản lý và các khoản phát sinh, từ đó ảnh hưởng đến tiến độ triển khai cũng như giá bán cuối cùng. Việc cải thiện quy trình pháp lý có thể giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và tạo điều kiện để nguồn cung được bổ sung đều đặn hơn.

Đi cùng với đó là yêu cầu phát triển nguồn cung đa dạng phân khúc, có chi phí phù hợp với nhu cầu thị trường. Nếu nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào sản phẩm cao cấp, khả năng hấp thụ vẫn có thể bị hạn chế ngay cả khi tổng số căn hộ được đưa ra thị trường tăng lên. Ngược lại, cơ cấu sản phẩm được phân bổ hợp lý hơn sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận nhiều nhóm khách hàng, đồng thời mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người lao động và các gia đình trẻ.

Chính sách tiền tệ và tín dụng cũng có vai trò hỗ trợ quá trình này. VARS kiến nghị điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, định hướng dòng vốn vào các dự án đáp ứng nhu cầu thực và những dự án quy mô lớn có khả năng tạo tác động lan tỏa, đồng thời duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý để cải thiện sức mua. Nếu nguồn vốn được phân bổ đúng đối tượng, doanh nghiệp có điều kiện triển khai dự án khả thi, còn người mua nhà có thêm cơ hội tiếp cận nguồn tài chính phù hợp.

Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc cải thiện khả năng tiếp cận vốn và giảm chi phí hoạt động cũng là yếu tố quan trọng. Đây là nhóm doanh nghiệp có thể đóng góp vào hệ sinh thái phát triển, phân phối và cung cấp dịch vụ bất động sản, nhưng thường có nguồn lực tài chính hạn chế hơn các đơn vị lớn. Các cơ chế hỗ trợ phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động, nâng cao năng lực cạnh tranh và hạn chế tình trạng gián đoạn trong chuỗi cung ứng dịch vụ.

Ở phía chủ đầu tư, yêu cầu quan trọng là tái cấu trúc sản phẩm theo hướng lấy nhu cầu thực làm trọng tâm. Doanh nghiệp cần đánh giá kỹ khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu, đa dạng hóa diện tích và mức giá, đồng thời kiểm soát chi phí phát triển để đưa ra sản phẩm có tính cạnh tranh. Chính sách giá hợp lý không chỉ hỗ trợ thanh khoản trong ngắn hạn mà còn giúp doanh nghiệp xây dựng tệp khách hàng bền vững hơn.

Các chương trình chiết khấu, hỗ trợ tín dụng, ưu đãi lãi suất và giãn tiến độ thanh toán có thể tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận sản phẩm. Tuy nhiên, những ưu đãi này cần được thiết kế minh bạch, làm rõ tổng nghĩa vụ tài chính và điều kiện áp dụng. Hiệu quả kích cầu sẽ bền vững hơn khi chính sách hỗ trợ phù hợp với khả năng thanh toán thực tế, thay vì chỉ làm giảm số tiền cần chi trả trong giai đoạn đầu.

Ngoài việc điều chỉnh sản phẩm và giá bán, chủ đầu tư cũng cần xây dựng cơ chế hợp tác chặt chẽ với các sàn giao dịch và lực lượng môi giới. Đây là nhóm trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, nắm bắt phản hồi về giá, diện tích, phương thức thanh toán và những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua. Nếu thông tin từ thị trường được tiếp nhận và phản ánh kịp thời, doanh nghiệp có thể điều chỉnh kế hoạch phát triển sát hơn với nhu cầu thực tế.

Báo cáo VARS cũng chỉ ra những khó khăn đáng kể đối với hệ thống môi giới: khoảng 65% doanh nghiệp được khảo sát ghi nhận thời gian nhận phí kéo dài từ 6 đến 12 tháng, trong khi khoảng 25% các khoản hoa hồng bị treo trên một năm hoặc vướng tranh chấp pháp lý. Tình trạng này tạo áp lực lên dòng tiền, đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ vốn phụ thuộc nhiều vào doanh thu từ giao dịch.

Tuy nhiên, những thách thức về dòng tiền cũng cho thấy tầm quan trọng của việc hoàn thiện cơ chế hợp tác giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối. Hợp đồng rõ ràng, điều kiện thanh toán minh bạch và cơ chế đối soát nhất quán sẽ giúp giảm nguy cơ tranh chấp, đồng thời tạo nền tảng để các bên duy trì hoạt động ổn định. Khi quyền lợi của lực lượng phân phối được bảo đảm tốt hơn, doanh nghiệp môi giới sẽ có điều kiện đầu tư vào nhân sự, công nghệ và chất lượng tư vấn.

Về phía sàn giao dịch và môi giới, VARS nhấn mạnh yêu cầu hành nghề chuyên nghiệp, chuẩn hóa thông tin và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp. Thay vì tập trung tạo sóng giá hoặc thúc đẩy giao dịch dựa trên kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, môi giới cần cung cấp thông tin chính xác về pháp lý, giá trị sử dụng, khả năng khai thác và bài toán tài chính của từng sản phẩm.

Đây là bước chuyển quan trọng để nâng cao vai trò của môi giới từ người giới thiệu sản phẩm thành đơn vị tư vấn hỗ trợ khách hàng ra quyết định. Khi người mua được phân tích đầy đủ về chi phí sở hữu, khả năng thanh khoản và rủi ro tài chính, niềm tin đối với thị trường có thể được củng cố. Đồng thời, những sản phẩm không đáp ứng yêu cầu về giá trị và tính minh bạch sẽ phải đối diện với sức ép cạnh tranh lớn hơn.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý III/2026 đang trải qua giai đoạn điều chỉnh về hành vi đầu tư và phương thức kinh doanh. Nguồn cung mới vẫn được bổ sung, nhu cầu tìm kiếm nhà ở chưa biến mất, nhưng khả năng hấp thụ phụ thuộc nhiều hơn vào mức độ phù hợp giữa sản phẩm và sức mua. Đây là cơ sở để thị trường chuyển dần sang mô hình phát triển chú trọng chất lượng, hiệu quả sử dụng và tính bền vững.

Trong thời gian tới, nếu các vướng mắc pháp lý tiếp tục được tháo gỡ, nguồn cung được đa dạng hóa, chính sách tín dụng vận hành phù hợp và hệ thống phân phối nâng cao tính chuyên nghiệp, thị trường sẽ có thêm điều kiện cải thiện thanh khoản. Quá trình này có thể không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc và địa phương, nhưng sẽ tạo lợi thế cho những doanh nghiệp có năng lực triển khai tốt, chiến lược giá hợp lý và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực.

Thay vì xem tỷ lệ hấp thụ chưa cao chỉ là dấu hiệu của khó khăn, có thể nhìn nhận đây là động lực thúc đẩy các chủ thể tái cơ cấu hoạt động và nâng cao chất lượng thị trường. Khi dòng tiền hướng nhiều hơn đến giá trị sử dụng, người mua được bảo vệ tốt hơn và doanh nghiệp cạnh tranh bằng năng lực thực chất, nền tảng phục hồi của bất động sản sẽ có cơ hội trở nên vững chắc hơn trong dài hạn.