Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “trở lại đường đua”

Nhiều lực đẩy quan trọng

Báo cáo đầu tư khách sạn, nghỉ dưỡng mới công bố của Savills cho thấy, hơn 68% nguồn cung khách sạn tại Việt Nam hiện do các chủ đầu tư tự vận hành. Tuy nhiên, không ít dự án chưa được đầu tư tương xứng cho trải nghiệm khách hàng, chuẩn hóa dịch vụ hay hệ thống phân phối. Thực tế này khiến nhiều khách sạn, resort dù sở hữu vị trí thuận lợi nhưng hiệu quả khai thác còn hạn chế, giá trị tài sản chưa phản ánh đúng tiềm năng và dần mất lợi thế cạnh tranh.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng BĐS nghỉ dưỡng dù vẫn trong giai đoạn khó khăn, nhưng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại nhờ hàng loạt “lực đẩy” quan trọng.

Thứ nhất, du lịch phục hồi mạnh mẽ với vai trò “cộng sinh” với BĐS nghỉ dưỡng. Khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng và trải nghiệm sẽ kéo theo sức cầu thực cho phân khúc này.

Thứ hai, hạ tầng giao thông đang âm thầm tạo sóng. Cao tốc Bắc - Nam, các tuyến kết nối ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch. Nhiều địa phương mới, còn dư địa phát triển, quỹ đất lớn và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng đang nổi lên như những “vùng trũng” hút dòng tiền trung - dài hạn.

Thứ ba, hành lang pháp lý liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Quá trình tháo gỡ vướng mắc không chỉ giúp dự án hiện hữu giải phóng nguồn lực, mà còn tạo nền tảng cho các dự án mới được phát triển bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Tương tự, chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, từ năm 2026 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về cấu trúc nhà đầu tư. Nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng nhanh sẽ rất khó quay lại; thị trường sẽ thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chấp nhận lợi nhuận ổn định, gắn với khai thác thực.

Bên cạnh đó, vai trò của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và các đơn vị vận hành chuyên nghiệp được dự báo sẽ gia tăng. Đây là yếu tố then chốt giúp nâng cao chất lượng sản phẩm và tính bền vững của bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn mới.

Nhìn về trung và dài hạn giai đoạn 2026 - 2030, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn có tiềm năng lớn, nhưng không còn dư địa cho tăng trưởng nóng. Thị trường sẽ phát triển theo mô hình “ít nhưng chất”, tập trung vào các điểm đến có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch du lịch rõ ràng và khả năng thu hút khách quốc tế ổn định. Sự phục hồi sẽ diễn ra theo dạng ‘sóng ngầm’, tích lũy đủ lâu rồi mới bứt lên, nhưng chỉ bứt với những dự án đúng hướng.

Vẫn còn thận trọng

Một điểm khác biệt lớn của chu kỳ hiện tại là sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây, bất động sản nghỉ dưỡng từng được xem là “kênh đầu tư thời thượng”, nhiều người sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên cam kết lợi nhuận 8–12%/năm, thì nay nhà đầu tư tỏ ra thận trọng hơn rất nhiều.

Sau những “cú sốc” về cam kết lợi nhuận không được thực hiện, pháp lý condotel chưa rõ ràng, khả năng khai thác kém hiệu quả…, nhà đầu tư hiện nay ưu tiên các tiêu chí thực chất: pháp lý sở hữu, khả năng vận hành, công suất phòng thực tế và dòng tiền bền vững.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn “lọc nhà đầu tư”:

“Thị trường đã qua thời kỳ tăng trưởng nóng. Nhà đầu tư quay lại nhưng với tư duy dài hạn hơn, coi trọng giá trị khai thác thực thay vì kỳ vọng lướt sóng hay cam kết lợi nhuận cao.”

Điều này khiến thanh khoản cải thiện nhưng diễn ra chậm rãi, tập trung vào các dự án có thương hiệu, vị trí tốt và đã chứng minh hiệu quả vận hành.

Theo các báo cáo độc lập của CBRE, Savills và dữ liệu thị trường từ Batdongsan.com.vn cho thấy thanh khoản phục hồi theo hướng phân hóa rõ rệt.

Cụ thể, giao dịch cải thiện chủ yếu tại các dự án nằm trong hoặc gắn với đô thị biển, nơi bất động sản nghỉ dưỡng có thể sử dụng đa mục đích, vừa phục vụ du lịch, vừa có khả năng ở hoặc khai thác dài hạn. Ngược lại, nhiều dự án condotel và biệt thự nghỉ dưỡng phát triển đơn lẻ vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp, dù đã điều chỉnh giá hoặc chính sách bán hàng.

Nguyên nhân chính được các đơn vị nghiên cứu chỉ ra là vướng mắc pháp lý kéo dài, hiệu quả khai thác không đạt kỳ vọng và sự thay đổi rõ rệt trong "khẩu vị" của nhà đầu tư. Thay vì chạy theo cam kết lợi nhuận, dòng tiền đang ưu tiên pháp lý rõ ràng, thời hạn sở hữu dài và khả năng sử dụng thực tế, qua đó thúc đẩy sự dịch chuyển từ nghỉ dưỡng thuần túy sang đô thị biển đa chức năng.

Bất động sản nghỉ dưỡng năm 2025 đã thoát đáy, nhưng không phục hồi đồng đều. Đô thị biển tiếp tục là điểm sáng hiếm hoi nhờ hạ tầng và khả năng khai thác, trong khi các sản phẩm nghỉ dưỡng truyền thống chịu áp lực sàng lọc mạnh về pháp lý và hiệu quả vận hành. Thị trường đang dịch chuyển sang giai đoạn chọn lọc – bền vững, thay vì tăng trưởng nóng như trước.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn tối ưu hóa chất lượng tài sản, thay vì mở rộng ồ ạt về số lượng.

Theo ông, các dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh và chiến lược khai thác bài bản sẽ có lợi thế rõ rệt trong bối cảnh phục hồi chọn lọc. Ông cho rằng việc nâng cao chất lượng vận hành, trải nghiệm du khách và thời gian lưu trú sẽ quyết định hiệu quả dài hạn của bất động sản nghỉ dưỡng. Những dự án gắn với đô thị biển, có thể khai thác đa mục đích và sử dụng lâu dài, sẽ phù hợp hơn với xu hướng thận trọng của nhà đầu tư hiện nay.