Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam ấm dần lên, hạ tầng và du lịch là lực đỡ

Hạ tầng và du lịch: Nền tảng quan trọng nhất

Yếu tố cốt lõi của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là sức khỏe ngành du lịch. Sau đại dịch, lượng khách nội địa đã phục hồi nhanh, trong khi khách quốc tế dần tăng trở lại, đặc biệt từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Ấn Độ và châu Âu.

Tại các điểm đến trọng điểm phía Nam như Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết và Vũng Tàu, công suất phòng khách sạn và resort đã cải thiện so với giai đoạn 2023–2024. Một số khu nghỉ dưỡng cao cấp ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cuối tuần đạt 60–80%, dù ngày thường vẫn còn thấp.

Theo đánh giá từ Savills Việt Nam, phân khúc nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn “chọn lọc tự nhiên”, nơi các dự án có vị trí tốt, vận hành chuyên nghiệp và thương hiệu mạnh mới có khả năng duy trì hiệu suất khai thác ổn định. Đây là nền tảng quan trọng giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư cá nhân – nhóm từng chịu tổn thương nặng nề vì cam kết lợi nhuận không đạt kỳ vọng trước đây.

Nếu du lịch là nền tảng, thì hạ tầng chính là đòn bẩy tăng tốc. Giai đoạn 2025–2026 chứng kiến nhiều dự án giao thông trọng điểm tại phía Nam được đẩy nhanh tiến độ, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM đến các đô thị biển.

Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết và Phan Thiết – Vĩnh Hảo đã đưa vào khai thác, rút ngắn thời gian từ TP.HCM đến Phan Thiết xuống còn khoảng 2–2,5 giờ. Tại khu vực Đông Nam Bộ, việc hoàn thiện các đoạn của vành đai 3 TP.HCM mở ra kết nối thuận lợi hơn đến Vũng Tàu.

Đặc biệt, Sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 dự kiến đi vào vận hành trong thời gian tới với công suất khoảng 25 triệu lượt khách mỗi năm. Theo các chuyên gia Savills Hotels, việc đưa sân bay này vào khai thác sẽ tạo cú hích lớn cho du lịch khu vực phía Nam, từ đó kéo theo nhu cầu lưu trú và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, Long Thành không chỉ là sân bay mà còn là trung tâm trung chuyển quốc tế. Khi đi vào hoạt động, lượng khách quốc tế đến khu vực phía Nam sẽ tăng mạnh, kéo theo nhu cầu lưu trú và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, các tuyến cao tốc như Dầu Giây - Phan Thiết, Biên Hòa - Vũng Tàu và Vành đai 3 TP. HCM đang rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ đô thị lớn đến các điểm du lịch ven biển. Việc kết nối thuận tiện giúp các địa phương ven biển trở thành điểm đến nghỉ dưỡng cuối tuần thực sự, thay vì chỉ phục vụ du khách dài ngày.

Cơ hội cho dòng tiền dài hạn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn thanh lọc mạnh và tâm lý đầu cơ ngắn hạn suy giảm đáng kể, “dòng tiền dài hạn” đang trở thành chiến lược chủ đạo của nhiều nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức. Khác với giai đoạn trước đây khi lợi nhuận chủ yếu đến từ chênh lệch giá nhanh, giai đoạn 2026–2028 mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, tập trung vào giá trị khai thác thực, dòng tiền ổn định và khả năng tăng trưởng bền vững.

Trước hết, mặt bằng giá tại nhiều phân khúc đã điều chỉnh hoặc tăng chậm lại sau chu kỳ sốt nóng. Điều này giúp biên độ rủi ro giảm xuống so với thời điểm đỉnh cao 2021–2022. Nhà đầu tư tham gia thị trường hiện nay không còn phải “đu đỉnh”, mà có thể đàm phán mức giá hợp lý hơn, đặc biệt với các tài sản cần tái cấu trúc hoặc dự án đang trong quá trình chuyển nhượng. Đây là cơ hội quan trọng để tích lũy tài sản với định giá sát thực tế.

Thứ hai, xu hướng đầu tư dựa trên dòng tiền khai thác đang rõ nét hơn. Những sản phẩm như căn hộ cho thuê tại đô thị lớn, nhà phố thương mại tại khu dân cư hiện hữu, hoặc khách sạn – resort có công suất phòng ổn định đều mang lại dòng tiền định kỳ. Dù lợi suất không quá cao (thường 4–8%/năm tùy khu vực), nhưng đây là mức sinh lời tương đối bền vững nếu so với gửi tiết kiệm trong bối cảnh lãi suất có xu hướng ổn định ở mức vừa phải. Khi tài sản vừa tạo dòng tiền vừa có khả năng tăng giá theo hạ tầng và đô thị hóa, tổng lợi nhuận dài hạn có thể đạt mức hấp dẫn hơn.

Thứ ba, yếu tố hạ tầng và quy hoạch đang tạo nền tảng tăng trưởng thực chất. Các dự án giao thông liên vùng, vành đai đô thị, cao tốc kết nối trung tâm với khu vực vệ tinh giúp mở rộng không gian phát triển và nâng cao giá trị bất động sản theo thời gian. Nhà đầu tư dài hạn có thể đón đầu xu hướng này bằng cách lựa chọn khu vực đã có kế hoạch triển khai rõ ràng, thay vì chạy theo tin đồn chưa được kiểm chứng.

Ngoài ra, quá trình siết chặt pháp lý và minh bạch hóa thị trường cũng mang lại lợi ích cho dòng tiền bền vững. Những doanh nghiệp yếu kém dần bị loại khỏi cuộc chơi, thay vào đó là chủ đầu tư có năng lực tài chính và quản trị tốt hơn. Khi rủi ro pháp lý giảm, niềm tin thị trường được củng cố, dòng tiền dài hạn sẽ tự nhiên quay lại.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, nhận định thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang chuyển mình nhờ sự phục hồi của du lịch quốc tế. Công suất phòng và giá thuê tại nhiều điểm đến đã cải thiện đáng kể, cho thấy nhu cầu lưu trú đang tăng trở lại.

Theo các chuyên gia, quá trình phục hồi sẽ không diễn ra đồng loạt. Những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và mô hình khai thác bền vững sẽ dẫn dắt thị trường. Ngược lại, các dự án tồn kho lớn hoặc thiếu minh bạch pháp lý có thể tiếp tục gặp khó khăn.

Nhìn chung, bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam đang bước qua giai đoạn “ngủ đông” để tiến vào chu kỳ phục hồi thận trọng. Hạ tầng giao thông, sự phục hồi của du lịch và thay đổi trong tư duy đầu tư được xem là những yếu tố tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững. Dù chưa thể bứt phá ngay, thị trường đang dần hình thành một chu kỳ mới với tiêu chuẩn cao hơn và ổn định hơn so với giai đoạn trước.