Thị trường bất động sản hướng về nhu cầu ở thực, người mua cũng có thêm lựa chọn

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, thị trường có thêm lựa chọn

Trong nửa đầu năm 2026, cả nước có 171 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt, tăng 256% so với cùng kỳ năm trước, tương ứng khoảng 135.005 căn. Cùng thời gian này, 237 dự án đủ điều kiện mở bán, tăng 76%, cung cấp gần 99.500 căn ra thị trường.

Những con số trên cho thấy nguồn cung bất động sản đang được bổ sung với quy mô đáng kể. Việc nhiều dự án được phê duyệt và hoàn thiện điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường tạo cơ sở để đa dạng hóa lựa chọn cho người mua, đồng thời mở rộng dư địa phát triển của thị trường trong những giai đoạn tiếp theo.

Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng 39%, đạt gần 27.400 căn. Đây là tín hiệu cho thấy hoạt động phát triển dự án vẫn tiếp diễn tại hai thị trường nhà ở lớn nhất cả nước, nơi nhu cầu sở hữu nhà ở được hỗ trợ bởi quy mô dân số, quá trình đô thị hóa và sự tập trung của các hoạt động kinh tế.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung cũng khiến thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ nét hơn. Khi người mua có nhiều lựa chọn, quyết định giao dịch không còn chỉ phụ thuộc vào vị trí dự án hoặc kỳ vọng tăng giá mà ngày càng gắn với tổng giá trị căn hộ, chất lượng bàn giao, tiện ích và phương án thanh toán.

Thực tế, trong khi nguồn cung mới tăng lên, tổng số giao dịch bất động sản toàn thị trường lại giảm 16%, còn 244.860 giao dịch. Tồn kho bất động sản trong quý II/2026 cũng tăng 55% so với cùng kỳ, lên 39.284 căn. Những diễn biến này cho thấy tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường đang nhanh hơn khả năng hấp thụ tại một số phân khúc.

Dù vậy, sự chênh lệch giữa nguồn cung và sức mua cũng có thể tạo động lực để thị trường điều chỉnh cơ cấu sản phẩm. Khi thanh khoản trở thành yếu tố quyết định, các dự án có mức giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng sẽ có thêm cơ hội tạo lợi thế cạnh tranh.

Về phía người mua, nguồn cung tăng mang lại điều kiện thuận lợi hơn để khảo sát, so sánh và lựa chọn sản phẩm phù hợp. Thay vì phải quyết định nhanh trước tình trạng khan hiếm tại một số khu vực, khách hàng có thể cân nhắc kỹ hơn giữa các dự án, đánh giá chất lượng sống và tính toán phương án tài chính dài hạn.

Về phía thị trường, đây cũng là giai đoạn để phân biệt rõ hơn giữa nguồn cung tăng về số lượng và nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế. Việc bổ sung nhiều dự án chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi sản phẩm có mức giá tương xứng với chất lượng, được phân bổ tại những khu vực có nhu cầu và phù hợp với năng lực chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu.

Giá căn hộ neo cao, khả năng chi trả trở thành yếu tố quyết định

Mặc dù nguồn cung gia tăng, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại hai thị trường lớn vẫn duy trì ở mức cao. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, mức giá trung bình khoảng 76 triệu đồng/m², tăng 17%.

Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội giảm từ vùng 90–105% xuống còn 67%. Diễn biến này cho thấy sức mua đang chịu áp lực khi giá bán tăng nhanh, còn khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng chưa theo kịp.

Một trong những nguyên nhân đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung có xu hướng nghiêng về phân khúc cao cấp. Khi nhiều dự án mới tập trung vào nhóm sản phẩm có giá trị lớn, nguồn cung tăng chưa chắc đã giải quyết được nhu cầu của những người đang tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền.

Đối với người mua nhà, giá căn hộ không phải yếu tố duy nhất cần cân nhắc. Tổng số tiền phải thanh toán, tỷ lệ vốn tự có, lãi vay và nghĩa vụ trả nợ hàng tháng đều ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền. Vì vậy, ngay cả khi có thêm nhiều dự án mới, khách hàng vẫn có thể trì hoãn giao dịch nếu sản phẩm vượt quá ngân sách hoặc phương án vay vốn tạo áp lực lớn trong dài hạn.

Điều này đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm theo hướng cân đối hơn giữa phân khúc cao cấp và nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Những căn hộ có diện tích phù hợp, mức giá dễ tiếp cận và kết nối thuận tiện với nơi làm việc có thể mở rộng tệp khách hàng, qua đó hỗ trợ khả năng hấp thụ của thị trường.

Bên cạnh giá bán, các chính sách thanh toán cũng có vai trò quan trọng. Phương án giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất hoặc chia nhỏ nghĩa vụ tài chính có thể giúp người mua giảm áp lực trong giai đoạn đầu. Tuy nhiên, hiệu quả của những chính sách này phụ thuộc vào tổng giá trị căn hộ và khả năng chi trả thực tế, thay vì chỉ nằm ở mức ưu đãi được quảng bá.

Ở góc độ dài hạn, thị trường bất động sản vẫn có cơ hội phát triển khi nguồn cung được cải thiện và nhiều dự án mới từng bước tham gia thị trường. Tuy nhiên, quá trình phục hồi thanh khoản có thể diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc, bởi mỗi nhóm khách hàng có mức thu nhập, nhu cầu và khả năng tiếp cận tín dụng khác nhau.

Đối với phân khúc căn hộ cao cấp, lợi thế về vị trí, tiện ích và chất lượng có thể tiếp tục thu hút nhóm khách hàng phù hợp. Trong khi đó, những sản phẩm hướng đến người mua ở thực cần chú trọng hơn đến giá bán, diện tích sử dụng và chi phí sở hữu. Sự phân hóa này có thể khiến thị trường cạnh tranh mạnh hơn, nhưng đồng thời tạo động lực nâng cao chất lượng sản phẩm và tính minh bạch trong hoạt động bán hàng.

Nhìn chung, việc số lượng dự án nhà ở được phê duyệt tăng mạnh là tín hiệu cho thấy nguồn cung đang được bổ sung. Thách thức hiện nay nằm ở khả năng chuyển hóa nguồn cung thành giao dịch thực chất. Khi giá bán tiệm cận khả năng chi trả, cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn và các điều kiện tài chính trở nên thuận lợi, nguồn cung mới sẽ có cơ hội phát huy hiệu quả tốt hơn, tạo nền tảng cho thị trường phát triển cân bằng và bền vững.