Thị trường bất động sản “hưởng lợi” từ các tuyến Metro, hạ tầng trở thành “bộ lọc” giá trị

Nếu trước đây khoảng cách đến trung tâm là một trong những yếu tố quyết định lớn đến giá trị bất động sản, thì sự xuất hiện của metro đang từng bước thay đổi cách thị trường định giá tài sản. Một căn nhà cách trung tâm hàng chục km nhưng nằm gần ga metro, kết nối thuận tiện với nơi làm việc và các tiện ích thiết yếu, có thể trở nên hấp dẫn hơn một bất động sản gần trung tâm nhưng thường xuyên chịu cảnh ùn tắc.

Gần metro, bất động sản có thêm “điểm cộng”

Theo định hướng phát triển, Hà Nội sẽ hình thành mạng lưới đường sắt đô thị khoảng 18 tuyến với tổng chiều dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm phát triển theo mô hình TOD ở nhiều cấp độ.

Hiện tuyến Cát Linh - Hà Đông đã đi vào vận hành. Tuyến Nhổn - ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027. Đáng chú ý, Hà Nội cũng đang đẩy nhanh việc triển khai thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, hướng tới mục tiêu cơ bản hoàn thành vào năm 2030.

Ở phía Nam, quy hoạch mở rộng mạng lưới metro tại TP.HCM và khu vực mở rộng cũng cho thấy quy mô rất lớn, với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km.

Tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, trong khi tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Bên cạnh đó, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Quy mô đầu tư nói trên không đơn thuần tạo thêm một phương thức vận tải công cộng. Về dài hạn, metro có thể trở thành một trong những yếu tố định hình lại cấu trúc đô thị, kéo theo sự dịch chuyển của dân cư, thương mại, dịch vụ và dòng vốn bất động sản.

Đây cũng chính là cơ sở để kỳ vọng các khu vực nằm dọc hành lang metro có thể hưởng lợi khi hạ tầng được hoàn thiện.

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ đơn thuần dựa vào khoảng cách địa lý.

Nói cách khác, câu hỏi của người mua nhà có thể dần thay đổi từ “cách trung tâm bao nhiêu km?” sang “đi từ nhà đến nơi làm việc mất bao lâu?”. Đây là một thay đổi có ý nghĩa lớn đối với thị trường bất động sản vùng ven.

Trong nhiều năm, bất động sản ngoại thành thường phải cạnh tranh với khu vực trung tâm bằng yếu tố giá. Tuy nhiên, khoảng cách xa và thời gian di chuyển dài khiến không ít người mua dù có nhu cầu ở thực vẫn phải cân nhắc. Metro có thể giải quyết một phần bài toán này.

Theo VARS IRE, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn khoảng 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép: giá mua ban đầu thấp hơn, đồng thời chi phí và thời gian đi lại cũng có cơ hội được tiết giảm.

Đối với những người mua nhà lần đầu, đây có thể là một lựa chọn đáng chú ý trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao.

Người mua nhà vùng ven được “hưởng lợi”

Trên thực tế, mức độ hưởng lợi phụ thuộc vào nhiều yếu tố: khoảng cách thực tế tới nhà ga, chất lượng kết nối từ dự án tới ga, thời gian di chuyển, mật độ dân cư, tiện ích xung quanh, chất lượng dự án, khả năng kết nối với các tuyến đường khác và đặc biệt là tiến độ triển khai hạ tầng.

Một dự án được quảng bá “gần metro” nhưng người dân vẫn phải mất 20-30 phút để tiếp cận nhà ga thì lợi thế có thể không lớn như kỳ vọng.

Ngược lại, những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có không gian đi bộ, xe buýt kết nối, thương mại - dịch vụ và nhà ở tập trung quanh nhà ga sẽ có nhiều cơ hội khai thác giá trị TOD tốt hơn.

Chia sẻ về vấn đề này, Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS IRE, đưa ra một phép tính đáng chú ý về lợi ích kinh tế của việc giảm chi phí đi lại.

Giả sử một hộ gia đình tiết kiệm được 4 triệu đồng mỗi tháng nhờ giảm chi phí nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các khoản liên quan, số tiền tiết kiệm sẽ tương đương khoảng 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm. Đây mới chỉ là phần lợi ích có thể quy đổi trực tiếp thành tiền.

Một yếu tố khác khó định lượng hơn nhưng không kém phần quan trọng là thời gian. Nếu mỗi ngày người lao động phải mất hàng giờ trên đường đi làm, đưa đón con hoặc tiếp cận các dịch vụ thiết yếu, phần thời gian đó thực chất cũng là một loại “chi phí cơ hội”.

Khi metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển và hành trình trở nên ổn định hơn, người dân có thể dành thêm thời gian cho công việc, gia đình hoặc nghỉ ngơi.

Vì vậy, giá trị của một căn nhà gần metro không chỉ nằm ở bản thân căn hộ, căn nhà hay mảnh đất. Nó còn nằm ở “giá trị thời gian” mà hạ tầng giao thông mang lại cho người sử dụng.

Đây là yếu tố có thể khiến người mua chấp nhận lựa chọn một căn nhà xa trung tâm hơn, miễn là hành trình hàng ngày thuận tiện.

Hạ tầng đang trở thành “bộ lọc” mới của thị trường

Trong giai đoạn thị trường bất động sản chuyển sang hướng chọn lọc hơn, sự phát triển của metro có thể tạo ra một bộ lọc mới đối với các khu vực vùng ven.

Không phải toàn bộ bất động sản ngoại thành đều hưởng lợi như nhau. Dòng tiền có xu hướng tìm đến những nơi vừa có mức giá phù hợp, vừa có khả năng kết nối thực tế với các trung tâm việc làm và dịch vụ.

Theo hướng này, metro không chỉ giúp người dân đi từ nhà đến trung tâm nhanh hơn mà còn có thể đưa những khu vực trước đây được xem là “xa” trở thành một phần của vùng đô thị có khả năng tiếp cận tốt.

Với người mua nhà, đây có thể là cơ hội cân bằng giữa bài toán giá nhà và chất lượng cuộc sống.

Với nhà đầu tư, metro lại mở ra một câu chuyện khác: đón đầu sự hình thành của những cực đô thị mới, nhưng phải dựa trên tiến độ hạ tầng và nhu cầu thực thay vì chỉ chạy theo tin quy hoạch.

Trong dài hạn, khi hàng trăm km đường sắt đô thị được hình thành tại Hà Nội và TP.HCM, bản đồ giá trị bất động sản có thể sẽ không còn đơn giản là những vòng tròn đồng tâm xoay quanh khu vực trung tâm.

Khoảng cách vẫn quan trọng, nhưng khả năng kết nối và thời gian di chuyển sẽ ngày càng quyết định giá trị của một bất động sản. Đây có thể chính là một trong những thay đổi lớn nhất mà làn sóng đầu tư metro mang lại cho thị trường bất động sản đô thị trong thập kỷ tới.