Thị trường bất động sản Hà Nội: Động lực tăng trưởng đến từ hệ thống vành đai

Động lực đẩy thị trường bậy dậy

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, trong quý IV/2025 ghi nhận điểm sáng khi phần lớn môi giới đều tin rằng chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong 6 tháng tới.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền nam của batdongsan.com.vn cho rằng, Hà Nội đang bật lên nhờ nhu cầu bất động sản ở thật trong nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai, tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng.

Thực tế, Hà Nội là một trong số ít đô thị tại Việt Nam sở hữu quy hoạch hệ thống vành đai bài bản, gồm Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 3,5 và Vành đai 4, đóng vai trò kết nối các khu vực lõi với vùng ven và các tỉnh lân cận. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chính các tuyến vành đai đã và đang mở ra không gian phát triển mới, giúp giãn dân, giãn áp lực hạ tầng và tạo dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Khác với giai đoạn trước, khi thông tin quy hoạch thường bị “thổi giá” quá mức, thị trường hiện nay phản ứng thận trọng hơn. Giá bất động sản chỉ tăng rõ rệt tại những khu vực có tiến độ thi công thực tế, khả năng kết nối đã hình thành hoặc sắp hoàn thiện, thay vì tăng theo tin đồn.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, xu hướng phát triển hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai và cầu vượt sông đang định hình lại bản đồ bất động sản Thủ đô. Theo thống kê của batdongsan.com.vn, số dự án chung cư khu vực ven các đường vành đai tăng từ khoảng 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án thời điểm hiện tại, tức tăng gần 2,6 lần.

Phân khúc chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” của thị trường Hà Nội, với tâm điểm dịch chuyển về khu vực vành đai 2 và 3. Trong 11 tháng năm 2025, Nam Từ Liêm (cũ) dẫn đầu về mức độ quan tâm chung cư, theo sau là Hà Đông, Cầu Giấy, Hoàng Mai (cũ).

Đáng chú ý, nhu cầu của người mua tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra ngoài thị trường truyền thống. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại Thủ đô đã giảm từ 81% trong quý I/2023 xuống còn 59% vào quý IV/2025. Ngược lại, lượng quan tâm dành cho bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũ tăng đáng kể, từ 6% lên 20%, đồng thời lượng tìm kiếm tại các tỉnh phía bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh… cũng đi lên. Xu hướng này phản ánh nhu cầu mở rộng không gian sống và tận dụng cơ hội đầu tư từ hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện nhanh chóng.

Dòng tiền dịch chuyển theo trục hạ tầng

Sau cú sốc lãi suất và giai đoạn sàng lọc kéo dài, thị trường đã bước sang một chu kỳ mới, nơi yếu tố kết nối giao thông, khả năng hình thành cộng đồng dân cư và giá trị sử dụng thực trở thành tiêu chí dẫn dắt quyết định xuống tiền.

Trước đây, dòng tiền bất động sản thường vận động theo hai hướng chính: hoặc đổ vào những phân khúc đang “sốt” như đất nền, condotel, hoặc chạy theo thông tin quy hoạch chưa được kiểm chứng. Hạ tầng khi đó chủ yếu đóng vai trò chất xúc tác tâm lý, dễ bị thổi phồng thành những cơn sốt ngắn hạn. Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường trầm lắng, nhà đầu tư đã trả giá cho những quyết định thiếu cơ sở, khiến tư duy đầu tư thay đổi đáng kể. Dòng tiền hiện nay không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh, mà ưu tiên sự an toàn và bền vững, trong đó trục hạ tầng trở thành “la bàn” định hướng.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong tư duy của nhà đầu tư. “Dòng tiền hiện nay ưu tiên những khu vực có hạ tầng thực, tiến độ rõ ràng và khả năng hình thành cộng đồng dân cư. Nhà đầu tư không còn đặt nặng việc mua đúng phân khúc, mà tập trung vào vị trí gắn với trục giao thông lớn, nơi giá trị có thể tăng trưởng bền vững theo thời gian”, ông Quốc Anh nhận định.

Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển dòng tiền theo trục hạ tầng không phân biệt rạch ròi giữa các loại hình bất động sản. Chung cư, nhà liền thổ hay đất nền đều có thể thu hút vốn nếu nằm trên trục kết nối thuận lợi. Ngược lại, nhiều dự án dù thuộc phân khúc cao cấp, nhưng nằm xa hệ thống giao thông huyết mạch, vẫn gặp khó về thanh khoản. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ tư duy “mua sản phẩm” sang “mua vị trí và khả năng kết nối”, một bước tiến quan trọng về tính chuyên nghiệp và minh bạch.

Sự thay đổi này cũng kéo theo mức độ phân hóa ngày càng rõ nét về giá và thanh khoản. Bất động sản nằm dọc các trục hạ tầng lớn thường giữ giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, đồng thời phục hồi sớm hơn khi điều kiện vĩ mô cải thiện. Trong khi đó, những khu vực chỉ hưởng lợi từ thông tin quy hoạch nhưng thiếu hạ tầng hiện hữu ngày càng khó thu hút dòng tiền. Khoảng cách giữa “vùng có hạ tầng thật” và “vùng kỳ vọng” vì thế được nới rộng, hạn chế tình trạng tăng giá đồng loạt như các chu kỳ trước.

Không chỉ giới đầu tư, người mua ở thực cũng góp phần thúc đẩy sự dịch chuyển này. Trước áp lực giá nhà nội đô ngày càng cao, nhiều gia đình trẻ sẵn sàng dịch chuyển ra xa trung tâm hơn, miễn là được đảm bảo khả năng kết nối thuận tiện. Hạ tầng giao thông trở thành yếu tố then chốt giúp các khu đô thị mới hình thành cộng đồng cư dân thực, từ đó tạo lực cầu ổn định và bền vững cho thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng không phải mọi dự án gắn mác “ăn theo hạ tầng” đều mang lại cơ hội đầu tư.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa hạ tầng đã và đang triển khai với hạ tầng mới dừng ở quy hoạch. “Thị trường hiện nay không còn chấp nhận việc mua bán dựa trên kỳ vọng xa. Chỉ những khu vực có tiến độ hạ tầng rõ ràng, nguồn vốn đảm bảo và khả năng hoàn thiện cao mới thực sự thu hút dòng tiền dài hạn”, ông Tuấn nhấn mạnh.