Thị trường bất động sản cuối năm 2026 tiếp tục khởi sắc: Dòng tiền sẽ hướng vào phân khúc nào

Người mua sẽ thận trọng hơn

Diễn biến thị trường bất động sản trong tháng 6/2026 cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Sau giai đoạn tăng nóng, nhiều loại hình bất động sản tại đã bước vào trạng thái quan sát, trong khi giao dịch trên thị trường sơ cấp có dấu hiệu chậm lại.

Với người mua, nếu như trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, thì hiện nay xu hướng chung là cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, người mua chưa vội xuống tiền khi nhiều yếu tố cùng lúc tác động đến quyết định đầu tư. Ngoài mặt bằng lãi suất, giá bất động sản đã tăng mạnh trong thời gian qua, trong khi không ít khách hàng vẫn chờ đợi những sản phẩm phù hợp hơn hoặc kỳ vọng các quy hoạch mới sẽ mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Theo các chuyên gia, thanh khoản giảm không đồng nghĩa dòng tiền đã rời bỏ thị trường. Thay vào đó, dòng tiền đang dịch chuyển sang những phân khúc có mức độ an toàn cao hơn.

Một trong những nguyên nhân khiến người mua trở nên thận trọng là mặt bằng giá nhà vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Dù nguồn cung đã cải thiện so với giai đoạn trước, giá bán tại nhiều dự án mới vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người có nhu cầu ở thực. Điều này buộc người mua phải kéo dài thời gian tìm hiểu, so sánh nhiều dự án và tính toán kỹ khả năng tài chính trước khi ký hợp đồng.

Bên cạnh yếu tố giá, người mua cũng quan tâm nhiều hơn đến tính minh bạch của dự án. Thay vì chỉ chú ý đến vị trí hay các chương trình ưu đãi, khách hàng ngày càng đặt ra những câu hỏi về pháp lý, tiến độ thi công, năng lực của chủ đầu tư cũng như khả năng bàn giao đúng cam kết. Những bài học từ giai đoạn thị trường khó khăn đã khiến không ít người ưu tiên lựa chọn các dự án đã hoàn thiện hoặc có tiến độ xây dựng rõ ràng, thay vì đặt cược vào những dự án mới chỉ ở giai đoạn khởi công.

Ở nhóm nhà đầu tư, tâm lý "mua nhanh để đón sóng" cũng dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư có chọn lọc. Thay vì chạy theo những cơn sốt ngắn hạn, dòng tiền đang hướng đến các dự án có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế. Điều này khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi những sản phẩm có chất lượng tốt sẽ có lợi thế hơn so với các dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Sản phẩm nào được ưu tiên?

Nếu phải lựa chọn phân khúc có khả năng hút dòng tiền mạnh nhất trong những tháng cuối năm, căn hộ chung cư vẫn là ứng viên sáng giá.

Thực tế cho thấy, nhu cầu mua nhà ở thực tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng hay Bình Dương vẫn rất lớn trong khi nguồn cung dù đã cải thiện nhưng chưa thể đáp ứng hoàn toàn nhu cầu.

Đối với nhà đầu tư, căn hộ hiện nay không chỉ kỳ vọng tăng giá mà còn mang lại dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê. Khi lượng chuyên gia nước ngoài, lao động chất lượng cao và người trẻ tiếp tục tập trung về các đô thị lớn, nhu cầu thuê căn hộ vẫn duy trì ở mức cao.

Một xu hướng nổi bật khác là dòng tiền sẽ tiếp tục tìm đến các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông.

Những tuyến đường vành đai, cao tốc, sân bay, cầu vượt hay hệ thống metro đang làm thay đổi đáng kể giá trị của nhiều khu vực. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều hơn đến tiến độ thực tế thay vì chỉ dựa trên thông tin quy hoạch.

Đặc biệt, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang trở thành từ khóa được giới đầu tư theo dõi sát sao. Các dự án nằm gần ga metro, các tuyến đường sắt đô thị hoặc trung tâm giao thông lớn thường có khả năng khai thác thương mại tốt hơn, thanh khoản cao hơn và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Điểm khác biệt lớn nhất của thị trường cuối năm 2026 nằm ở cách nhà đầu tư quản trị rủi ro.

Nếu trước đây, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để mua bất động sản khá phổ biến thì hiện nay dòng tiền có xu hướng thận trọng hơn. Nhà đầu tư ưu tiên sử dụng vốn tự có, lựa chọn tài sản có thanh khoản tốt và hạn chế chạy theo các cơn sốt ngắn hạn.

Đồng thời, yếu tố pháp lý trở thành tiêu chí hàng đầu trong quá trình ra quyết định. Những dự án đã hoàn thiện hồ sơ pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực sẽ chiếm ưu thế trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng tiền.

Ngoài ra, khả năng khai thác dòng tiền từ cho thuê hoặc kinh doanh cũng được xem là tiêu chí quan trọng, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường nửa cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Xu hướng đầu tư ngắn hạn sẽ nhường chỗ cho chiến lược nắm giữ trung và dài hạn. Người mua sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng sống tốt và khả năng tạo dòng tiền bền vững.