Thị trường Bất động sản: Căn hộ đang chiếm ưu thế rõ rệt về hiệu quả đầu tư

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá căn hộ trong 10 năm qua đã tăng hơn 300%, tương đương mức lợi nhuận trung bình khoảng 19% mỗi năm. Trong khi đó, nhà liền thổ cũng ghi nhận mức tăng tương tự về giá, nhưng tỷ suất sinh lời chỉ đạt khoảng 14%/năm.

Chu kỳ biến động và bước ngoặt chính sách

Nhìn lại diễn biến thị trường, bất động sản đã trải qua nhiều chu kỳ tăng – giảm đan xen. Giai đoạn 2008 – 2010 chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ, trước khi bước vào thời kỳ suy giảm kéo dài từ 2010 – 2013. Đến giai đoạn 2020 – 2025, thị trường tiếp tục chịu tác động kép từ đại dịch COVID-19 và quá trình thanh lọc sau khủng hoảng trái phiếu.

Một bước ngoặt quan trọng xuất hiện vào năm 2014, khi chính sách mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài được ban hành, góp phần cải thiện nguồn cung và thanh khoản. Đà tăng trưởng đạt đỉnh trong giai đoạn 2017 – 2019, với lượng căn hộ mới mỗi năm vượt mốc 50.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, từ năm 2020 đến 2023, nguồn cung và giao dịch sụt giảm đáng kể do các yếu tố vĩ mô bất lợi. Đến năm 2025, thị trường bắt đầu phục hồi, kéo theo mặt bằng giá căn hộ tiếp tục leo thang và thiết lập đỉnh mới. Riêng quý II/2025, giá bán trung bình đã vượt ngưỡng 6.000 USD/m².

Chuẩn mực mới của phân khúc cao cấp

Không chỉ tăng về giá, thị trường căn hộ còn ghi nhận sự thay đổi rõ nét về tiêu chuẩn phát triển. Nếu trước đây, những dự án như Phú Mỹ Hưng hay The Manor với mức giá khoảng 1.500 USD/m² được xem là chuẩn mực, thì hiện nay các dự án như Empire City, Metropole Thủ Thiêm hay The Global City đã vươn lên thành tâm điểm mới với mức giá cao hơn nhiều lần.

Ở phân khúc hạng sang, dự án Grand Marina Saigon thậm chí ghi nhận mức giá dao động từ 15.000 – 20.000 USD/m², phản ánh sự hình thành của một chu kỳ phát triển mới với sự dẫn dắt của các sản phẩm cao cấp.

Thanh khoản phục hồi, nguồn cung vẫn hạn chế

Dữ liệu từ Savills cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m² và tiếp tục xu hướng đi lên do nguồn cung mới còn hạn chế, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung – cao cấp.

Dù vậy, thanh khoản lại cải thiện rõ rệt. Trong năm qua, khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82% – cao nhất trong vòng 5 năm. Điều này cho thấy lực cầu vẫn duy trì ổn định, bất chấp mặt bằng giá cao.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối khi căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm tới 56% nguồn cung mới tại khu vực lõi TP.HCM, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn khoảng 12%. Sự lệch pha này đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa các nhóm người mua.

Dịch chuyển không gian và vai trò của hạ tầng

Một xu hướng đáng chú ý khác là nguồn cung nhà ở đang dần dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm, mở rộng trong bán kính 10 – 30 km. Các khu đô thị tích hợp, đa chức năng trở thành hướng phát triển chủ đạo, trong đó hạ tầng đóng vai trò then chốt.

Theo các chuyên gia, khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, các đô thị mới sẽ hình thành rõ nét, thúc đẩy xu hướng phát triển đa trung tâm. Ngược lại, nếu hạ tầng không theo kịp, quá trình này có thể chỉ dừng ở kỳ vọng.

Ở góc nhìn dài hạn, Cushman & Wakefield nhận định Việt Nam vẫn là một trong những thị trường giàu tiềm năng nhất khu vực. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng không còn nằm ở tốc độ mở rộng đơn thuần, mà phụ thuộc vào chất lượng phát triển – bao gồm sự đồng bộ giữa quy hoạch đô thị, hạ tầng và chiến lược kinh tế.

Điều này đồng nghĩa, để duy trì đà tăng trưởng bền vững, thị trường bất động sản cần một tư duy phát triển dài hạn hơn, hướng tới xây dựng các đô thị hoàn chỉnh thay vì những dự án đơn lẻ.