Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc “cực mạnh”

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” do VTV Nam Bộ tổ chức mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dần ổn định, lãi suất được kỳ vọng sẽ hạ nhiệt trong 6 tháng tới, dù vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Nếu lạm phát được kiểm soát và đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy, thị trường bất động sản có thể ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản.

Ở kịch bản cơ sở, giá căn hộ được dự báo tăng khoảng 3-8% trong năm 2026. Đây là mức tăng được đánh giá là hợp lý, phản ánh đúng nhu cầu thực và sự phục hồi có kiểm soát của thị trường, thay vì những đợt tăng nóng mang tính đầu cơ như trước đây.

Ngược lại, nếu lãi suất tiếp tục neo cao và tiến độ phát triển hạ tầng chậm, thị trường có thể chịu áp lực giảm thanh khoản trong ngắn hạn.

Dữ liệu thị trường cho thấy năm 2025 là thời điểm bùng nổ nguồn cung sau giai đoạn bị dồn nén kéo dài. Tại TP.HCM, số lượng căn hộ mới đã tăng lên gần 25.000 sản phẩm, cao hơn nhiều so với mức dưới 10.000 căn mỗi năm trong ba năm trước đó.

Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn, thay thế dần các sản phẩm cao cấp từng chiếm ưu thế với mức giá trên 100 triệu đồng/m².

Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2026, thị trường được dự báo sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc “cực mạnh” khi các luật và nghị định mới được áp dụng đồng bộ. Đây là quá trình tất yếu nhằm loại bỏ các giá trị ảo và tập trung vào những tài sản có tính bền vững.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là cơ chế định danh bất động sản, giúp kiểm soát quyền sở hữu, minh bạch hóa giao dịch và triệt tiêu tình trạng “đứng tên hộ”. Đồng thời, việc xóa bỏ cơ chế “hai giá”, công khai quy hoạch qua hệ thống GIS và áp dụng thanh toán số sẽ góp phần làm thị trường trở nên minh bạch hơn.

Bên cạnh đó, việc siết chặt quản lý môi giới và nghĩa vụ thuế cũng sẽ loại bỏ lực lượng môi giới tự phát, đưa thị trường tiến tới chuyên nghiệp hóa.

Theo dự báo, nguồn cung đất nền dự án có thể giảm tới 80% do quy định siết chặt phân lô bán nền tại các đô thị lớn. Những sản phẩm không gắn với hạ tầng thực tế hoặc chưa có khả năng hình thành cộng đồng dân cư sẽ đối mặt với nguy cơ mất thanh khoản.

Trong khi đó, căn hộ tiếp tục được xác định là phân khúc dẫn dắt thị trường trong ít nhất 5 năm tới, đóng vai trò “xương sống” của quá trình đô thị hóa. Các dự án tích hợp tiện ích, phát triển theo mô hình TOD và phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế lớn.

Một điểm nhấn quan trọng của chu kỳ mới là yêu cầu thay đổi chiến lược tài chính của các chủ đầu tư. Thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là tiếp cận các nguồn vốn xanh từ nhà đầu tư quốc tế.

Song song đó, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục duy trì triển vọng tích cực nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang dần phục hồi, nhưng theo hướng tập trung vào giá trị khai thác thực tế thay vì đầu cơ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng đưa ra 3 kịch bản có thể xảy ra với thị trường bất động sản năm 2026.

Ở kịch bản hồi phục thực chất: Kịch bản cơ sở với tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát dưới 4,5% và thanh khoản cải thiện.

Bên cạnh đó, ông cũng phác thảo kịch bản “Bình minh rực rỡ” với sự bứt phá mạnh mẽ nhưng lưu ý rằng xác suất xảy ra kịch bản này là tương đối thấp, đồng thời cảnh báo về kịch bản “Thử thách sức bền” nếu các áp lực kinh tế không được giải tỏa kịp thời.

Đồng thời cảnh báo về kịch bản “Thử thách sức bền” nếu các áp lực kinh tế không được giải tỏa kịp thời.

Đồng thời cảnh báo về kịch bản “Thử thách sức bền” nếu các áp lực kinh tế không được giải tỏa kịp thời.

Để thành công trong chu kỳ mới này, ông Tuấn Kiệt khuyến nghị các doanh nghiệp cần thực hiện chiến lược tái cấu trúc mô hình nguồn vốn tài chính để giảm thiểu sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời quyết liệt số hóa và chuyên nghiệp hóa bộ máy quản trị. Sản phẩm phải được chuyển dịch tập trung vào nhóm giá trị thực, đảm bảo tính thanh khoản ổn định hơn để duy trì dòng tiền bền vững trong giai đoạn lãi suất có nhiều biến động.

Riêng với các nhà đầu tư cá nhân, ông Kiệt đưa ra lời khuyên cần thay đổi tư duy, tập trung nhiều hơn vào khả năng khai thác thực tế và tầm nhìn dài hạn của tài sản. Việc nâng cao năng lực thẩm định số, sử dụng thành thạo các công cụ công nghệ kết hợp với thẩm định thực tế hiện trường là yêu cầu bắt buộc để quản trị rủi ro tài chính hiệu quả trong giai đoạn hiện nay.

Chuyên gia đến từ CBRE nhấn mạnh: 2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm thiếu nền tảng vững chắc, nhường lại dư địa phát triển cho các dự án có tiềm năng thực sự. Do đó, việc nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản chính là chìa khóa để nhà đầu tư và doanh nghiệp trụ vững trong cuộc tái cấu trúc toàn diện này.