Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh, nhà ở cho thuê thêm động lực phát triển

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 910.900 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở cho thuê cũng đang được bổ sung thông qua hàng loạt dự án mới, mở ra kỳ vọng cải thiện khả năng tiếp cận chỗ ở cho người dân trong những năm tới.

Thị trường bất động sản điều chỉnh, giao dịch tập trung vào sản phẩm chất lượng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê, với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, tương đương 92% so với quý trước.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh về thanh khoản sau những biến động của mặt bằng giá và chi phí vốn. Giá chung cư, đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II/2026, dù vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Giao dịch chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.

Sự phân hóa này cho thấy người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Thay vì chỉ quan tâm đến kỳ vọng tăng giá, khách hàng có xu hướng đánh giá kỹ tính pháp lý, chất lượng tài sản, khả năng kết nối hạ tầng và mức độ phù hợp với khả năng tài chính. Đây là quá trình sàng lọc có thể góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng thực chất hơn, khi lợi thế cạnh tranh của từng dự án được thể hiện rõ qua giá trị sử dụng và tính thanh khoản.

Tuy nhiên, áp lực nguồn cung chưa được giải quyết hoàn toàn. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho trong quý III/2026 vào khoảng 51.950 căn, lô đất và nền, có xu hướng tăng so với quý trước. Bộ Xây dựng lưu ý con số này mới phản ánh lượng tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo, chưa bao gồm đầy đủ khối lượng vốn đầu tư dở dang tại các dự án. Trong khi đó, hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng gặp khó khăn.

Tồn kho tăng đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chiến lược phát triển và bán hàng. Việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, xây dựng chính sách thanh toán phù hợp và tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực có thể trở thành những yếu tố quan trọng để cải thiện khả năng hấp thụ.

Ở góc độ dài hạn, quá trình điều chỉnh cũng tạo cơ hội để thị trường tái cân bằng. Khi khách hàng có thêm thời gian lựa chọn và so sánh, các sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và mức giá phù hợp sẽ có cơ hội tạo lợi thế. Thị trường vì thế không chỉ cần thêm nguồn cung, mà còn cần nguồn cung đúng phân khúc, đúng nhu cầu và phù hợp với sức mua.

Nhà ở xã hội đạt 91% mục tiêu, nhà ở cho thuê thêm động lực phát triển

Trong bối cảnh thị trường thương mại còn đối mặt với thách thức về thanh khoản, chương trình phát triển nhà ở xã hội tiếp tục ghi nhận tiến triển đáng chú ý. Theo Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy mô này tương đương khoảng 91% mục tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Trong tổng số trên, có 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang triển khai xây dựng với 363.065 căn; và 291 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn. Riêng 9 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội.

Các con số cho thấy chương trình nhà ở xã hội đang được triển khai trên nhiều giai đoạn, từ hoàn thành công trình đến xây dựng và chuẩn bị đầu tư. Việc số lượng căn hộ đã hoàn thành tiếp tục tăng giúp bổ sung nguồn cung dành cho nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng gặp hạn chế về khả năng chi trả. Trong khi đó, lượng dự án đang triển khai và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư tạo cơ sở để nguồn cung tiếp tục mở rộng trong thời gian tới.

Đáng chú ý, phát triển nhà ở cho thuê đang trở thành một hướng đi được quan tâm hơn. Đến hết quý III/2026, cả nước đã hoàn thành 8.314 căn nhà ở cho thuê, đạt 48% kế hoạch năm. Bộ Xây dựng dự kiến cả năm có thể hoàn thành 18.049 căn, tương đương 105% kế hoạch đề ra.

Nếu kết quả này được hiện thực hóa, nguồn cung nhà ở cho thuê sẽ vượt mục tiêu năm, góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho người dân. Không phải hộ gia đình nào cũng có đủ khả năng tài chính để mua nhà ngay lập tức, do đó việc mở rộng nguồn cung cho thuê có thể giúp giảm áp lực chi phí nhà ở, đồng thời tạo điều kiện để người lao động và các gia đình trẻ chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Một tín hiệu đáng chú ý khác là từ tháng 6/2026 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%. Tỷ trọng này cho thấy cơ cấu phát triển đang được mở rộng, không chỉ tập trung vào nhà ở để bán mà còn chú trọng đến các sản phẩm phục vụ nhu cầu thuê dài hạn.

Về dài hạn, việc phát triển song song nhà ở xã hội để bán và nhà ở cho thuê có thể giúp thị trường đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của người dân. Với nhóm có khả năng tích lũy và đáp ứng điều kiện mua nhà, các dự án nhà ở xã hội tạo thêm cơ hội an cư. Với người chưa sẵn sàng sở hữu tài sản, nhà ở cho thuê có thể là giải pháp phù hợp hơn trong từng giai đoạn cuộc sống.

Dù vậy, để các chương trình phát huy hiệu quả, tiến độ triển khai cần đi cùng chất lượng công trình, vị trí thuận tiện, khả năng kết nối hạ tầng và cơ chế tiếp cận phù hợp với đối tượng thụ hưởng. Đây cũng là những yếu tố quyết định liệu nguồn cung mới có thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân hay không.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại đang bước vào giai đoạn sàng lọc, tiến triển của chương trình nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê mang ý nghĩa tích cực đối với mục tiêu cân bằng cung cầu. Khi nguồn cung được mở rộng theo hướng đa dạng hơn, thị trường có thêm cơ hội thu hẹp khoảng cách giữa nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định hơn trong dài hạn.