Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất

Nguồn cung trở lại mạnh mẽ

Theo dữ liệu mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới trên toàn thị trường – mức cao nhất kể từ năm 2019, tiệm cận đỉnh nguồn cung của chu kỳ trước.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ cao cấp hoặc bất động sản thấp tầng giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Đáng chú ý, khoảng 25% số căn hộ chào bán có giá trên 100 triệu đồng/m2. Chính sự lệch pha này khiến dù nguồn cung tăng nhanh, mặt bằng giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mức mới.

Về giao dịch, các dự án mới trong nửa đầu và giữa năm 2025 được hấp thụ khá tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị “nén” suốt nhiều năm. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, có trường hợp lãi gấp đôi vốn sau hơn một năm nắm giữ.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những chuyển biến rõ rệt. Dù vẫn có các dự án tiêu thụ tốt, song tình trạng phân hóa ngày càng rõ khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng. Khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ vướng mắc và tái triển khai; nhiều dự án quy mô hàng nghìn ha được phê duyệt nhanh; một số chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS - nhận định, thị trường sẽ diễn ra rất sôi động với sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung.

Theo ông Đính, nhờ các động thái tháo gỡ quyết liệt về pháp lý, hơn 1.000 dự án đã được "cởi trói" để tái tham gia thị trường. Mặc dù lượng hàng này có thể chưa tung ra ngay lập tức, nhưng theo tính toán, nguồn cung trong giai đoạn 2025 - 2026 sẽ tăng đột biến, gấp khoảng 2 - 3 lần so với các năm trước, ước tính có khoảng 300.000 sản phẩm mới tham gia thị trường.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cảnh báo về áp lực cạnh tranh gay gắt. Dù cầu tăng theo đà tăng trưởng kinh tế và đầu tư công, nhưng tốc độ tăng của cầu sẽ không theo kịp đà tăng quá mạnh của cung. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tự cân chỉnh:

"Các dự án muốn tồn tại phải tăng chất lượng. Những dự án nhỏ lẻ sẽ không còn lợi thế bằng các đại dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn héc-ta, nơi có khả năng ứng dụng hệ thống kỹ thuật và tính toán bài bản hơn," ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Nguy cơ “đóng băng” giao dịch với những dự án “ngáo giá”

Khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi có chọn lọc, một nghịch lý dần lộ rõ: không phải dự án nào mở bán cũng có giao dịch, và không phải thị trường “ấm lên” là giá bán có thể tăng tùy ý. Thực tế cho thấy, nhiều dự án đang đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch không phải vì thiếu cầu, mà vì mức giá bị đẩy lên quá xa so với giá trị thực và khả năng hấp thụ của thị trường – hiện tượng mà giới đầu tư thường gọi ngắn gọn là “ngáo giá”.

Sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì bị cuốn theo các thông điệp “sóng hồi”, “chu kỳ mới”, người mua ngày càng thận trọng và thực dụng hơn. Họ không còn sẵn sàng xuống tiền chỉ vì dự án được quảng bá là “cao cấp”, “hiếm”, hay “điểm sáng khu vực”. Giá bán trở thành yếu tố then chốt, được soi chiếu kỹ lưỡng với thu nhập, mặt bằng giá khu vực, tiến độ hạ tầng và khả năng khai thác thực tế.

Hệ quả của việc “ngáo giá” không chỉ dừng lại ở việc chậm bán. Về dài hạn, các dự án này có nguy cơ bị mắc kẹt trong vòng xoáy giảm giá ngầm: chiết khấu sâu, hỗ trợ tài chính lớn, kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu. Dù giá niêm yết không giảm, nhưng giá trị giao dịch thực tế lại bị bào mòn, ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng và hình ảnh của chính chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ nghiêng về những dự án có vị trí gắn với hạ tầng hiện hữu, pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng rõ ràng và mức giá nằm trong “biên độ chấp nhận được” của người mua ở thực. Ngược lại, các dự án chạy theo làn sóng đầu cơ, đẩy giá nhanh trong thời gian ngắn nhưng thiếu nền tảng giá trị thực sẽ đối diện rủi ro tồn kho kéo dài.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một điểm khác biệt căn bản của chu kỳ mới là sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nếu như trước đây, mỗi khi thị trường “ấm lên”, hầu hết các phân khúc đều tăng giá đồng loạt, thì từ sau năm 2024 đến nay, dòng tiền đã trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn.

Theo ông Quê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những khu vực trung tâm đô thị, nơi có câu chuyện hạ tầng, quy hoạch rõ ràng và đã hiện hữu trên thực tế. Những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thật, tạo ra dòng tiền ổn định và có khả năng khai thác kinh doanh tốt sẽ giữ giá tương đối vững.

Những sản phẩm xa trung tâm, nhu cầu ở thấp, khả năng kinh doanh kém sẽ đối mặt với nguy cơ giảm thanh khoản, thậm chí là mất thanh khoản và sụt giá khi nguồn cung quá tải.