Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ bền vững: Người mua chủ động, nguồn cung phát triển chất lượng

Người mua thận trọng hơn

Theo S&I Ratings, trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp bất động sản nhà ở trên cả nước đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12%.

Tỷ lệ hấp thụ theo đó giảm xuống còn 25,5%, thấp hơn đáng kể so với mức 47,5% của cả năm 2025. Nhìn ở góc độ ngắn hạn, đây là tín hiệu cho thấy sức mua đang chịu áp lực. Tuy nhiên, nếu nhìn rộng hơn, sự chậm lại của thanh khoản cũng cho thấy hành vi của người mua đang thay đổi theo hướng thực tế hơn.

Thay vì chạy theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, người mua ngày càng quan tâm đến khả năng chi trả, dòng tiền hàng tháng và giá trị thực của tài sản. Đây là yếu tố có thể góp phần đưa thị trường trở lại trạng thái cân bằng hơn giữa bên bán và bên mua.

Một tín hiệu đáng chú ý khác đến từ thị trường thứ cấp. Giá bán căn hộ thứ cấp bình quân giảm gần 3%, xuống khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là lần đầu tiên giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm kể từ cuối năm 2022.

Mức giảm chưa quá lớn, nhưng có ý nghĩa nhất định về mặt tâm lý. Sau một thời gian dài giá nhà liên tục đi lên, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện khoảng điều chỉnh, tạo thêm dư địa cho người mua có nhu cầu ở thực hoặc tích lũy dài hạn. Điều này cũng có thể mở ra một giai đoạn mới, khi quyết định mua nhà được đặt trên nền tảng tính toán kỹ lưỡng thay vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng nhanh trong ngắn hạn.

Dù nguồn cung đang được cải thiện, một nghịch lý vẫn tồn tại: số lượng sản phẩm tăng nhưng nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người mua chưa thực sự dồi dào.

Tại Hà Nội, theo Savills Việt Nam, trong quý II/2026 không còn dự án căn hộ mới nào được chào bán dưới mức 70 triệu đồng/m2. Việc nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp khiến bài toán tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền ngày càng khó khăn, đặc biệt với nhóm khách hàng phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh đó, việc người mua chưa xuống tiền ngay không nhất thiết đồng nghĩa với nhu cầu biến mất. Ngược lại, nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, nhưng người mua đang chờ đợi một sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Đây là sự khác biệt quan trọng của thị trường hiện nay.

Nếu trước đây quyết định mua nhà có thể chịu tác động mạnh bởi kỳ vọng tăng giá, thì hiện tại người mua có xu hướng đặt câu hỏi về tổng số tiền phải trả, khoản vay hàng tháng, khả năng tạo dòng tiền từ tài sản và mức độ phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Sự thay đổi này có thể khiến thanh khoản ngắn hạn chưa thể bật tăng mạnh, nhưng lại tạo áp lực tích cực buộc chủ đầu tư phải chú trọng hơn đến cơ cấu sản phẩm, giá bán và chính sách tài chính.

Nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng của thị trường

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho rằng khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua ngày càng kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, dù nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.

Nhận định này cho thấy một điểm đáng chú ý: vấn đề hiện nay không hẳn nằm ở việc thị trường thiếu nhu cầu, mà nằm ở khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng chi trả.

Khi giá bán vượt xa khả năng tài chính, người mua có thể lựa chọn đứng ngoài thị trường trong một khoảng thời gian. Nhưng khi xuất hiện sản phẩm có mức giá, diện tích, vị trí và phương án thanh toán phù hợp, nhu cầu có thể nhanh chóng quay trở lại.

Do đó, giai đoạn hiện nay có thể được xem là quá trình thị trường tái phân loại người mua và sản phẩm. Những tài sản chỉ dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể gặp khó khăn hơn về thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và mức giá tương xứng với giá trị sử dụng sẽ có cơ hội giữ sức hút tốt hơn.

Sau những năm thị trường tăng nóng, việc người mua không còn vội vàng xuống tiền có thể xem là một bước chuyển cần thiết.

Thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững không chỉ cần nguồn cung lớn mà còn cần sự cân bằng giữa giá bán và thu nhập, giữa kỳ vọng của người bán và khả năng thanh toán của người mua.

Việc nguồn cung sơ cấp tăng 40% trong nửa đầu năm 2026, trong khi thanh khoản chưa tăng tương ứng, đang tạo ra áp lực cạnh tranh nhất định giữa các dự án. Đây có thể là cơ hội để người mua có thêm thời gian khảo sát, thương lượng và lựa chọn thay vì phải chạy theo thị trường.

Đặc biệt, với người có nhu cầu ở thực và nền tảng tài chính tương đối ổn định, giai đoạn thị trường phân hóa thường đem lại nhiều cơ hội hơn so với thời kỳ tăng nóng. Người mua có thể ưu tiên những tài sản có giá trị sử dụng rõ ràng, hạn chế đòn bẩy quá mức và không đặt cược hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nhìn về phía trước, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ không còn là cuộc chơi mà mọi sản phẩm đều tăng giá cùng nhau. Thay vào đó, thanh khoản và giá trị sẽ được phân hóa dựa trên chất lượng dự án, vị trí, pháp lý, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và mức độ phù hợp với túi tiền.

Sự thận trọng của người mua vì thế không nhất thiết là tín hiệu tiêu cực. Đây có thể chính là bước chuyển cần thiết để thị trường đi vào giai đoạn chọn lọc hơn, thực chất hơn và bền vững hơn.

Khi giá bán dần được điều chỉnh theo sức mua, sản phẩm được thiết kế sát nhu cầu và các yếu tố tài chính trở nên ổn định hơn, dòng tiền từ nhu cầu ở thực có cơ sở quay trở lại. Khi đó, cơ hội không còn nằm ở việc ai xuống tiền nhanh nhất, mà thuộc về những người đủ kiên nhẫn để lựa chọn đúng tài sản và đủ năng lực tài chính để nắm giữ dài hạn.