Thị trường bất động sản 2026: Nguồn cung dồi dào, bước vào cuộc đua bằng giá trị thực

Nguồn cung được khơi thông

Tại một talkshow mới đây, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung ngày càng dồi dào hơn nhưng thanh khoản lại chưa cải thiện tương ứng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 8 tháng đầu năm 2026, căn hộ tiếp tục là sản phẩm chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung bất động sản từ các dự án, khoảng 70%.

Đáng chú ý, nguồn cung năm nay có sự cải thiện rõ rệt nhờ quá trình tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến thể chế, pháp luật và thủ tục đầu tư. Nhiều dự án từng gặp khó khăn trong quá trình triển khai đang có thêm cơ hội được khơi thông, đưa sản phẩm ra thị trường.

Cùng với đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cũng góp phần mở rộng nguồn cung, tạo thêm lựa chọn cho người dân và từng bước cải thiện cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Việc nguồn cung được cải thiện có ý nghĩa tích cực đối với thị trường. Sau một thời gian dài người mua phải đối mặt với tình trạng khan hiếm sản phẩm phù hợp, sự xuất hiện của nhiều dự án mới giúp thị trường có thêm lựa chọn, đồng thời tạo ra môi trường cạnh tranh rõ nét hơn giữa các chủ đầu tư.

Đây cũng là cơ sở để thị trường bước sang một giai đoạn phát triển cân bằng hơn. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản sẽ tăng theo tỷ lệ tương ứng. Khi nguồn hàng được bổ sung mạnh, khả năng hấp thụ trở thành yếu tố quyết định sức khỏe thực sự của thị trường.

Một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản chưa theo kịp nguồn cung là mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh trong nhiều năm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, sau khoảng 5 năm giá bất động sản tăng cao, giá căn hộ bình quân tại TP.HCM hiện vào khoảng 108 triệu đồng/m². Đây là mức giá khiến khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận người mua gặp nhiều thách thức.

Khi giá bán tăng nhanh hơn thu nhập, người mua buộc phải thận trọng hơn. Thay vì quyết định nhanh dựa trên tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, khách hàng có xu hướng dành nhiều thời gian hơn để khảo sát, so sánh sản phẩm, tính toán dòng tiền và cân nhắc khả năng trả nợ.

Điều này phần nào lý giải cho việc thanh khoản có thể chậm lại ngay cả khi thị trường đang có thêm nhiều sản phẩm. Tuy nhiên, nhìn ở góc độ tích cực, đây cũng là dấu hiệu cho thấy hành vi của người mua đang trưởng thành hơn.

Một thị trường phát triển bền vững không thể chỉ dựa vào việc giá liên tục tăng và người mua xuống tiền vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Khi khách hàng bắt đầu đặt câu hỏi về giá trị sử dụng, khả năng khai thác và hiệu quả đầu tư, các sản phẩm có chất lượng thực sự sẽ có cơ hội được nhận diện rõ hơn.

Từ “đón sóng” sang “đón giá trị”

Một thay đổi đáng chú ý khác đang diễn ra trong hành vi của người mua là sự dịch chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang tìm kiếm “giá trị thật”.

Trong giai đoạn nguồn cung hạn chế, một số nhà đầu tư có thể kỳ vọng mua được bất động sản ở thời điểm đầu, sau đó chuyển nhượng khi giá tăng để hưởng chênh lệch. Mô hình đầu tư dựa nhiều vào kỳ vọng này từng tạo ra sức cầu đáng kể ở một số thời điểm.

Tuy nhiên, khi nguồn cung được cải thiện, người mua có nhiều lựa chọn hơn, trong khi mặt bằng giá đã ở mức cao, chiến lược này ngày càng đòi hỏi sự thận trọng.

Thay vì chỉ quan tâm một sản phẩm có thể tăng giá bao nhiêu, nhà đầu tư hiện có xu hướng đặt nhiều câu hỏi hơn: dự án có vị trí như thế nào, pháp lý đã hoàn thiện chưa, chủ đầu tư có đủ năng lực triển khai hay không, sản phẩm có phù hợp nhu cầu ở thực hay không, có thể cho thuê hay tạo dòng tiền không và triển vọng tăng giá đến từ yếu tố nào?

Đây chính là sự thay đổi có tính chất nền tảng đối với thị trường. Một căn hộ có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt, được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực, pháp lý rõ ràng và có cộng đồng cư dân thực sẽ có lợi thế lớn hơn so với sản phẩm chỉ được mua vì kỳ vọng tăng giá.

Tương tự, với bất động sản thấp tầng, yếu tố tạo ra giá trị ngày càng được nhìn nhận từ khả năng khai thác, chất lượng quy hoạch, tiện ích, hạ tầng kết nối và sức sống thực tế của khu đô thị.

Nhìn tổng thể, diễn biến 2026 cho thấy bất động sản đang bước vào một giai đoạn có nhiều thay đổi về cả nguồn cung lẫn nhu cầu.

Nguồn cung được cải thiện nhờ tiến trình tháo gỡ pháp lý, cùng với việc thúc đẩy nhà ở xã hội, giúp thị trường có thêm dư địa phát triển. Trong khi đó, người mua ngày càng thận trọng trước mặt bằng giá cao và chi phí vốn.

Sự kết hợp này đang tạo ra một quá trình sàng lọc tự nhiên. Thị trường có thể không còn dễ dàng đối với mọi sản phẩm như trong những giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng. Nhưng đây lại là cơ hội để những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, sản phẩm phù hợp nhu cầu và chủ đầu tư có năng lực khẳng định lợi thế.

Với nhà đầu tư, giai đoạn mới cũng đòi hỏi cách tiếp cận khác. Thay vì chạy theo những “cơn sóng” ngắn hạn, việc đánh giá kỹ giá trị tài sản, dòng tiền, khả năng khai thác và triển vọng khu vực sẽ trở nên quan trọng hơn.

Có thể nói, “đón sóng” đang dần nhường chỗ cho “đón giá trị thật”. Đây không chỉ là sự thay đổi trong tâm lý người mua mà còn là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản tiến tới giai đoạn phát triển cân bằng, minh bạch và bền vững hơn.