Thanh khoản lao dốc, nhưng vì sao giá nhà chưa “hạ nhiệt”?

Ghi nhận thực tế cho thấy, lãi suất vay mua nhà tăng đã khiến chi phí tài chính của cả doanh nghiệp và người mua gia tăng đáng kể. Điều này kéo theo sự sụt giảm mạnh về giao dịch khi nhà đầu tư thận trọng hơn, còn người mua ở thực dè dặt trước áp lực trả nợ.

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phản ánh rõ xu hướng này. Tại Hà Nội, khoảng 8.900 căn hộ được chào bán từ đầu năm, nhưng chỉ ghi nhận khoảng 1.300 giao dịch thành công. Tại TP.HCM, hơn 8.400 căn hộ ra thị trường, với khoảng 1.400 giao dịch. Tổng lượng giao dịch tại hai thị trường lớn chỉ khoảng 2.700 căn, cho thấy thanh khoản ở mức thấp.

Điều đáng nói là trong bối cảnh đó, giá bán vẫn không giảm. Căn hộ chung cư tăng 4-5% so với cuối năm 2025; nhà liền kề, nhà phố tăng khoảng 3%, tập trung ở khu vực có hạ tầng phát triển; đất nền tăng nhẹ 2-3% nhưng giao dịch yếu; biệt thự tăng khoảng 2% song thanh khoản chậm do giá trị cao.

Ở chiều ngược lại, lãi suất huy động và cho vay đều tăng. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã lên khoảng 6,5%/năm trong quý I/2026, trong khi lãi suất cho vay phổ biến ở mức 8,5-9%/năm, cao hơn 1-1,3 điểm % so với cuối năm trước.

Áp lực này khiến nhiều gia đình buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà. Không ít người mua ở thực cho biết dù theo dõi thị trường hơn một năm nhưng vẫn chưa thể “xuống tiền” do giá cao và gánh nặng trả nợ vượt khả năng chi trả.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến giá bất động sản khó giảm nằm ở nguồn cung hạn chế kéo dài. Nhiều dự án vướng mắc pháp lý, quy hoạch, giải phóng mặt bằng khiến nguồn hàng mới không dồi dào. Trong khi đó, chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu, nhân công và lãi vay đều tăng, đẩy giá thành phát triển dự án lên cao.

Ngoài ra, tâm lý “giữ hàng” của nhiều chủ sở hữu trong giai đoạn thị trường trầm lắng cũng góp phần khiến mặt bằng giá khó điều chỉnh.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất tăng và dòng tiền bị kiểm soát đang thúc đẩy quá trình sàng lọc mạnh. Doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn chịu áp lực lớn hơn, trong khi nhóm có tiềm lực dài hạn có cơ hội chiếm ưu thế.

Trong bối cảnh đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ vừa túi tiền, nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng hiếm hoi. Ngược lại, đất nền xa trung tâm hoặc dự án pháp lý chưa hoàn thiện đang đối mặt áp lực thanh khoản lớn.

Giới chuyên gia cho rằng, để thị trường phát triển bền vững, cần sớm tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhằm cải thiện nguồn cung, đồng thời triển khai các gói tín dụng hợp lý cho người mua nhà lần đầu. Song song, việc minh bạch hóa thông tin và hoàn thiện dữ liệu thị trường cũng đóng vai trò quan trọng.

Trong ngắn hạn, bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức khi lãi suất chưa giảm mạnh và dòng tiền còn thận trọng. Tuy nhiên, về dài hạn, với nền tảng nhu cầu nhà ở lớn và tốc độ đô thị hóa cao, thị trường vẫn được kỳ vọng phục hồi theo hướng ổn định hơn khi các nút thắt dần được tháo gỡ.