Sửa 3 luật đất đai, nhà ở, bất động sản: Gỡ vướng từ giá đất đến giá nhà

Đất đai phải rõ từ thủ tục đến giá

Sáng 15/9, Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội phối hợp với Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đưa ra hàng loạt kiến nghị liên quan cả ba dự án luật. Riêng với Luật Đất đai, HoREA đề xuất 15 nhóm vấn đề, từ xác định người sử dụng đất, thủ tục hành chính, thu hồi, bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận và xác định giá đất.

HoREA đề nghị Chính phủ quy định thống nhất trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên phạm vi cả nước. Theo Hiệp hội, việc giao cho từng địa phương quy định riêng có thể dẫn tới tình trạng cùng một thủ tục nhưng cách thực hiện khác nhau, trong khi cơ sở dữ liệu đất đai đang được xây dựng theo hướng số hóa và liên thông. Với người có đất bị thu hồi, chính sách hỗ trợ cần đi xa hơn câu chuyện bồi thường tài sản. Việc làm, nơi ở và sinh kế sau thu hồi phải được tính ngay trong chính sách.

Ông Lê Hoàng Châu nêu: “Đề nghị khoản 1 Điều 48 dự thảo Luật Đất đai bổ sung chính sách chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm cho người có đất bị thu hồi vào chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thể chế hóa đầy đủ chủ trương chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy ‘tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất’, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi”.

Ở câu chuyện giá đất, HoREA đề nghị bổ sung các yếu tố phản ánh biến động thị trường, quy hoạch và những yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá. Hiệp hội cũng đề xuất Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và sửa đổi khi cần thiết.

Một vấn đề khác là khoản tiền phải nộp bổ sung trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Hiệp hội đề nghị trường hợp người sử dụng đất không có lỗi thì không phải chịu khoản phát sinh này. Đây là vướng mắc đã xuất hiện ở nhiều dự án khi hồ sơ kéo dài qua nhiều cơ quan, nghĩa vụ tài chính chưa được xác định kịp thời. Khoản tiền phát sinh trong thời gian chờ xử lý có thể trở thành chi phí của dự án, rồi được tính vào giá thành sản phẩm.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, HoREA đề nghị đưa hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh. Hiệp hội cho rằng thực tế có nhiều trường hợp tách thửa, phân lô ngoài dự án nhưng mang bản chất kinh doanh, trong khi người mua chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ. Ngoài ra, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải đăng ký kinh doanh, kê khai nộp thuế; bổ sung mã số định danh cho người môi giới bất động sản; làm rõ trách nhiệm tài chính khi chuyển nhượng dự án và cách xử lý dự án đang thế chấp.

Đưa nhà ở về gần khả năng chi trả

Ở Luật Nhà ở, HoREA đề nghị giữ lại chính sách phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường vẫn còn một khoảng trống lớn. Người không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng thu nhập chưa đủ để mua nhà thương mại đang rất khó tìm được sản phẩm phù hợp.

Hiệp hội đề xuất địa phương xác định quỹ đất dành cho loại hình nhà ở này, người mua được tiếp cận tín dụng ưu đãi và có cơ chế xác định mức giá bán phù hợp. HoREA cũng lưu ý phải phân định rõ nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội để tránh lẫn lộn chính sách.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng nguồn cung hiện nay chưa theo kịp khả năng chi trả của phần lớn người có nhu cầu nhà ở: “Phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Các doanh nghiệp thiếu động lực tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp; cơ cấu sản phẩm nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu thuê nhà ở với giá hợp lý của người lao động là rất lớn.”

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội dành nhiều phân tích cho nhà ở cho thuê. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang tách loại hình này thành một chương riêng, hướng đến người trẻ làm việc tại đô thị, người chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà, chuyên gia và người nước ngoài làm việc có thời hạn tại Việt Nam. Bài toán của phân khúc này nằm ở vốn. Nhà cho thuê có thời gian thu hồi dài, nguồn khách thuê có thể thay đổi, còn chi phí ban đầu cho đất, xây dựng và vận hành lớn.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến phân tích: “Nhà ở cho thuê phải đáp ứng đồng thời 02 yêu cầu: vừa đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở vừa đảm bảo đầu tư kinh doanh hiệu quả, có lợi nhuận. Đối với các doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn đầu tư ngoài ngân sách nhà nước để thực hiện dự án nhà ở cho thuê, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi về tiếp cận đất đai thông qua việc miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất; cắt giảm thủ tục hành chính về đầu tư, xây dựng dự án nhà ở cho thuê; tiếp cận vốn vay ưu đãi từ các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng.”

Ông Tuyến cũng lưu ý quỹ đất dành cho nhà ở thương mại tại các đô thị ngày càng khan hiếm, giá trị đất tăng lên khiến khả năng triển khai dự án ngày càng khó. Ông đặt vấn đề dự thảo cần có giải pháp cụ thể hơn để tăng khả năng tiếp cận đất đai, qua đó bổ sung nguồn cung nhà ở.

Không để rủi ro dồn về người dân

Một nội dung gây nhiều chú ý là việc dự thảo Luật Đất đai không kế thừa quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch quyền sử dụng đất. Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam đề nghị giữ quy định này. Theo Hiệp hội, công chứng bắt buộc là yêu cầu về hình thức của giao dịch dân sự, gắn với hiệu lực của hợp đồng, không phải thủ tục hành chính để cắt giảm. Nếu Luật Đất đai không quy định thì nghị định hoặc thông tư cũng không có thẩm quyền đặt lại nghĩa vụ công chứng.

Theo báo cáo tổng kết thi hành đến ngày 15/5/2026, cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất nhưng mới hơn 24,04 triệu thửa đạt tiêu chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”, tương đương khoảng 22,7%. Theo Hiệp hội, cơ sở dữ liệu đất đai ở mức này chưa thể thay thế toàn bộ việc kiểm tra pháp lý trước giao dịch.

Đại diện của Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam phân tích: “Xác thực danh tính không đồng nghĩa với an toàn giao dịch. Dữ liệu chứng minh được thửa đất đứng tên ai và tình trạng pháp lý ra sao, nhưng không tự trả lời được các vấn đề quyết định hiệu lực của giao dịch: người ký có đúng là người đứng tên, có đủ năng lực hành vi tại thời điểm ký, có thực sự tự nguyện hay đang bị lừa dối, cưỡng ép; tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình thì ai bắt buộc phải cùng ký”.

Hiệp hội cũng đưa ra phép tính cụ thể. Với giao dịch trị giá 3 tỷ đồng, phí công chứng khoảng 2,2 triệu đồng, tương đương 0,073% giá trị giao dịch. Lệ phí trước bạ trong trường hợp này là 15 triệu đồng, thuế thu nhập cá nhân 60 triệu đồng.

Ở Luật Nhà ở, ông Nguyễn Cảnh Hồng - Phó Chủ tịch HĐQT Eurowindow Holding  đề cập đến vấn đề quản lý tiền và quyền hạn của ban quản trị chung cư. Pháp luật hiện hành trao khá nhiều quyền tự quản cho hội nghị nhà chung cư và ban quản trị. Mỗi chung cư lại xây dựng quy chế riêng, trong khi năng lực về pháp luật, tài chính và quản trị của người tham gia rất khác nhau. Quy chế thiếu chặt chẽ sẽ gây khó cho việc kiểm tra thu chi và xác định trách nhiệm khi xảy ra sai phạm.

Ông Nguyễn Cảnh Hồng đề nghị xây dựng một quy chế khung đủ chặt: “Quy chế phải quy định rõ phạm vi thẩm quyền của một hội nghị nhà chung cư có thể đưa ra, những khoản chi phải được hội nghị thông qua, hạn mức giao dịch chuyển khoản và tiền mặt, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà cung cấp, nghĩa vụ công khai hợp đồng, hóa đơn và chứng từ; cơ chế kiểm tra kiểm toán; trách nhiệm giải trình; biện pháp xử lý đối với người ban hành hoặc thực hiện quyết định trái pháp luật”.

Ông Hồng còn đề nghị thành viên ban quản trị phải qua đào tạo, tham gia đủ thời lượng và vượt qua kiểm tra trước khi được xác nhận đủ điều kiện. Với tài chính chung cư, ông cho rằng kiểm toán là công cụ cần thiết để kiểm soát quỹ chung, thay vì phụ thuộc vào việc hội nghị nhà chung cư có biểu quyết yêu cầu kiểm toán hay không.