Savills: Giá bất động sản tăng quá nhanh, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét

Nguồn cung lớn nhưng vẫn lệch pha nhu cầu

Dữ liệu từ báo cáo cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội năm 2025 ghi nhận nguồn cung mới đạt 27.695 căn – mức cao nhất trong vòng 5 năm. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tích cực, đạt 52% toàn thị trường và lên đến 61% đối với nguồn cung mới.

Phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 81% lượng căn bán ra trong giai đoạn 2021–2025. Trong khi đó, phân khúc hạng A và C lần lượt chiếm 7% và 12%. Điều này phản ánh nhu cầu thực vẫn tập trung vào các sản phẩm trung cấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tuy nhiên, một nghịch lý đang xuất hiện: giá bất động sản tăng nhanh khiến thị trường ngày càng thiếu hụt sản phẩm giá phải chăng. Giá sơ cấp trung bình ở tất cả các phân khúc đều tăng, trong đó phân khúc hạng B ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên tới 23%/năm.

Sự tăng giá này đã đẩy mặt bằng giá chung lên cao, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời. Minh chứng rõ nét là trong năm 2025, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch, trong khi con số này vào năm 2021 chỉ ở mức 6% – một sự thay đổi mang tính bước ngoặt về cấu trúc thị trường. Điều này cho thấy người mua buộc phải “leo thang” ngân sách để tiếp cận nhà ở, hoặc bị đẩy ra khỏi thị trường nếu không đủ khả năng tài chính.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn, nơi có hạ tầng đồng bộ và tiện ích đầy đủ, nhưng thường nằm xa trung tâm, kéo theo chi phí sống và di chuyển tăng lên. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền, vị trí thuận tiện và có thể khai thác sử dụng ngay. Sự mất cân đối này khiến dù thanh khoản vẫn duy trì ở mức tương đối tốt, nhưng không phản ánh đúng mức độ “dễ tiếp cận” của thị trường.

Nhìn về giai đoạn 2026–2027, với khoảng 18.000 căn dự kiến ra mắt trong năm 2026 và hơn 68.000 căn từ các dự án tương lai, áp lực nguồn cung sẽ tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, nếu không có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, tình trạng lệch pha cung – cầu nhiều khả năng sẽ còn kéo dài, tạo ra những rủi ro nhất định cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Thủ đô.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét

Báo cáo của Savills cũng nhấn mạnh rằng sự phát triển của hạ tầng đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dân cư và nhu cầu nhà ở ra các khu vực vùng ven. Các tỉnh như Hưng Yên và Bắc Ninh được dự báo sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu từ Hà Nội nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện.

Đồng thời, quy hoạch đô thị Hà Nội theo mô hình đa cực với 9 cực tăng trưởng và 9 hành lang phát triển chiến lược sẽ góp phần phân tán áp lực dân số khỏi khu vực nội đô. Chính sách di dời khoảng 862.000 cư dân khỏi khu vực trung tâm cũng là một yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu tại các khu vực ngoại vi.

Các hành lang như Vành đai 4 (Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc) được xác định là động lực chính cho sự phát triển của nhà ở thấp tầng trong tương lai. Điều này đồng nghĩa với việc các khu đô thị vệ tinh sẽ trở thành tâm điểm mới của thị trường trong giai đoạn tới.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, các tín hiệu tích cực của thị trường đã xuất hiện rõ hơn, song cơ cấu nguồn cung vẫn chưa thực sự cân bằng. Phần lớn sản phẩm vẫn tập trung ở phân khúc hạng B, trong khi nhu cầu đối với nhà ở giá hợp lý vẫn còn rất lớn. Trong bối cảnh đó, việc phát triển hạ tầng được kỳ vọng sẽ mở ra thêm dư địa cho các dòng sản phẩm đại chúng, giúp đa dạng hóa lựa chọn cho người mua nhà.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện, đặc biệt khi các cây cầu mới đi vào hoạt động. Việc rút ngắn thời gian di chuyển không chỉ giúp tăng khả năng tiếp cận khu vực trung tâm, mà còn nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực này.

Song hành với hạ tầng là sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp quy mô lớn, nơi hội tụ đầy đủ các tiện ích như nhà ở, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và không gian xanh. Mô hình này đang dần trở thành chuẩn mực mới, đáp ứng nhu cầu sống đa dạng của cư dân, từ người đi làm đến gia đình có trẻ nhỏ hay người cao tuổi.