Những phiên đấu giá nghìn tỷ khiến đất vùng ven Hà Nội tăng nhiệt

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro từ hiện tượng đầu cơ và việc lấy giá trúng đấu giá làm “mốc neo” để đẩy giá thị trường.

Đầu tháng 3, một phiên đấu giá đáng chú ý diễn ra tại xã Quốc Oai. Tại khu đấu giá ĐG06 thuộc khu đường vành đai xã Quốc Oai, cách khu vực Mỹ Đình khoảng 18 km, 13 thửa đất có diện tích từ 70,4 đến 101,8 m² được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm dao động 9,5–14,2 triệu đồng/m².

Kết quả cho thấy mức cạnh tranh rất lớn. Lô đất ký hiệu A1, nằm ở vị trí góc và tiếp giáp mặt đường, được đấu giá lên tới 155,2 triệu đồng/m², cao gấp khoảng 11 lần giá khởi điểm. Tổng giá trị trúng của 13 thửa đất đạt gần 134 tỷ đồng, mang lại nguồn thu cho ngân sách địa phương hơn 120,5 tỷ đồng. Ngoài lô đất có giá cao nhất, nhiều lô khác cũng ghi nhận mức trúng từ 102 đến 128 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm.

Ngay sau phiên đấu giá, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện các giao dịch rao bán lại với mức chênh lệch vài trăm triệu đồng mỗi lô. Theo một số môi giới, những lô đất có diện tích khoảng 80–90 m² đang được chào bán cao hơn giá trúng từ 100 đến 200 triệu đồng, trong khi các lô có hai mặt tiền thậm chí được đẩy giá mạnh hơn.

Sức nóng của phiên đấu giá cũng lan sang các khu vực lân cận. Tại khu Khánh Tân, cách khu đấu giá khoảng 3 km, nhiều lô đất hiện được rao bán ở mức 70–80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10–15% so với cuối năm ngoái. Tại xã Kiều Phú, cách khoảng 10 km, giá đất liền kề phổ biến ở mức 55–65 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 10% so với trước đó.

Theo dữ liệu thị trường, mặt bằng giá đất trung bình tại Quốc Oai hiện dao động khoảng 55–60 triệu đồng/m², trong khi riêng xã Sài Sơn – nơi tập trung nhiều khu đấu giá – có thể lên tới khoảng 68 triệu đồng/m². So với mức này, giá trúng trong các phiên đấu giá gần đây đang vượt khá xa mặt bằng giao dịch thứ cấp.

Quốc Oai không phải trường hợp cá biệt. Nhiều địa bàn vùng ven Hà Nội khác cũng ghi nhận kết quả đấu giá đất với mức tăng mạnh. Tại xã Tây Phương, 22 thửa đất ở thôn Bình Xá có diện tích từ 69,2 đến 117,1 m² được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 11,82–18,46 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giá trúng cao nhất lên tới 164,46 triệu đồng/m², trong khi mức thấp nhất cũng đạt 63,82 triệu đồng/m², tương đương gấp 5–16 lần giá khởi điểm.

Một phiên đấu giá khác tại khu Mả Cố (X2) và Đồng Ngà trong cùng khu vực cũng ghi nhận giá trúng dao động từ 62,8 đến 96,8 triệu đồng/m², cao gấp 5–9 lần giá khởi điểm. Trước đó, đầu tháng 2, xã Hạ Bằng tổ chức đấu giá 34 thửa đất tại khu Mục Uyên 2 với giá khởi điểm từ 32 đến 47 triệu đồng/m². Kết quả, giá trúng cao nhất vượt 90 triệu đồng/m², còn thấp nhất gần 50,6 triệu đồng/m², tức gấp 2–3 lần giá khởi điểm.

Chuỗi kết quả này cho thấy dù thị trường bất động sản nói chung chưa phục hồi mạnh, đất đấu giá ở một số khu vực ven đô vẫn thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư và có mức cạnh tranh khá cao.

Theo các chuyên gia, một trong những yếu tố thúc đẩy giá đất đấu giá tăng mạnh là kỳ vọng vào hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông lớn như tuyến Vành đai 4 – Vùng Thủ đô.

Ông Nguyễn Quang Huy, Khoa Tài chính – Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng các dự án hạ tầng chiến lược đang làm thay đổi cấu trúc phát triển đô thị, tạo động lực cho thị trường bất động sản vùng ven. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng giá trúng trong một phiên đấu giá chỉ phản ánh mức độ cạnh tranh tại thời điểm đó và không đồng nghĩa với việc mặt bằng giá thị trường sẽ tăng tương ứng.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết một số nhà đầu cơ và môi giới thường lấy giá trúng đấu giá làm “mốc neo” để đẩy giá các lô đất xung quanh. Điều này có thể khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn thực tế, gây khó khăn cho người mua có nhu cầu ở thực.

Tình trạng tương tự từng xảy ra vào cuối năm 2024, khi nhiều phiên đấu giá đất xuất hiện mức giá trúng bất thường, tạo ra những “cơn sốt” cục bộ. Khi thị trường điều chỉnh, không ít nhà đầu tư phải chịu rủi ro tài chính do mua vào ở mức giá quá cao.

Trước diễn biến này, cơ quan quản lý đã bắt đầu siết chặt quy định liên quan đến hoạt động đấu giá đất. Theo quy định mới, tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá có thể lên tới 50% giá khởi điểm, thay vì khoảng 20% như trước. Đồng thời, các trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 2 đến 5 năm; còn trường hợp chậm nộp tiền có thể bị hạn chế tham gia từ 6 tháng đến 3 năm.

Nhiều chuyên gia cho rằng việc nâng mức đặt cọc và tăng chế tài sẽ giúp hạn chế tình trạng tham gia đấu giá mang tính đầu cơ hoặc “đánh cược”. Bên cạnh đó, cũng có ý kiến đề xuất xây dựng hệ thống định giá chuyên nghiệp nhằm xác định giá khởi điểm sát với thị trường, từ đó giảm mức chênh lệch quá lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng.

Dù thị trường đất đấu giá tại một số khu vực đang sôi động trở lại, nhiều chuyên gia nhận định đây chưa phải là một “cơn sốt” diện rộng. Về dài hạn, triển vọng của khu vực ven Hà Nội vẫn gắn với quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, mức tăng giá sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính và cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư. Việc chạy theo tâm lý “đánh nhanh, thắng nhanh” có thể tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thị trường đảo chiều.