Nhiều lực đẩy đan xen, thị trường bất động sản đứng trước cơ hội và phép thử lớn

Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia, đà phục hồi vẫn song hành với không ít thách thức, đặc biệt là tình trạng lệch pha cung – cầu, giá nhà neo cao và khó khăn về pháp lý, vốn của doanh nghiệp.

Hành lang pháp lý mở rộng, dự án được “giải cứu” hàng loạt

Diễn biến thực tế cho thấy việc ban hành các luật sửa đổi và nghị quyết của Quốc hội thời gian qua đã góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn kéo dài, tạo không gian mới cho thị trường phát triển. Mô hình chính quyền địa phương hai cấp sau sáp nhập đơn vị hành chính cũng mở thêm dư địa cho công tác quy hoạch, đầu tư và tổ chức lại thị trường bất động sản tại nhiều địa phương.

Cùng với đó, sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và Thủ tướng đã giúp nhiều dự án được xử lý vướng mắc pháp lý, đủ điều kiện tiếp tục triển khai, qua đó bổ sung nguồn cung và củng cố nền tảng cho một chu kỳ ổn định hơn.

Theo Bộ Xây dựng, trên cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư 7,42 triệu tỷ đồng.

Riêng nhà ở xã hội có 698 dự án với 657.441 căn, trong đó 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đang thi công và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đạt khoảng 62% mục tiêu của Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030.

Ở lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng, có 218 dự án với 10.800 căn, tổng vốn đầu tư 1,86 triệu tỷ đồng (112 dự án hoàn thành, 74 dự án đang triển khai, 32 dự án đã chấp thuận chủ trương).

Khối công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng ghi nhận 223 dự án với tổng vốn 544,3 nghìn tỷ đồng, gồm 138 dự án hoàn thành, 65 dự án đang triển khai và 20 dự án đã được chấp thuận đầu tư.

Đáng chú ý, tại hội nghị ngày 30/12/2025 về triển khai các nghị quyết của Quốc hội liên quan xử lý vướng mắc dự án, thông tin cho biết sau khi thực hiện Kết luận 77 của Bộ Chính trị và Nghị quyết 170 của Quốc hội, đã tháo gỡ và định hướng tháo gỡ cho 5.203 dự án. Trong đó, 3.289 dự án với tổng vốn khoảng 1,67 triệu tỷ đồng, diện tích 70.000 ha đất đã được đưa vào khai thác.

Hệ thống dữ liệu của Ban Chỉ đạo giải quyết các dự án tồn đọng cũng ghi nhận 2.991 dự án còn khó khăn kéo dài, với tổng diện tích hơn 153.000 ha, tổng mức đầu tư 2,46 triệu tỷ đồng. Trong số này, Thanh tra Chính phủ xác định 491 dự án cần tiếp tục thanh tra; khoảng 2.500 dự án còn lại tiếp tục thực hiện theo Kết luận 77 và Nghị quyết 170.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc phê duyệt mới nhiều dự án quy mô lớn và tái khởi động hàng loạt dự án đã giúp nguồn cung nhà ở năm 2025 tăng tới 88% so với năm 2024, tiến sát mốc “đỉnh” năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới đạt khoảng 70%, cho thấy niềm tin thị trường phần nào được cải thiện. Dù vậy, giao dịch mang tính đầu tư, đầu cơ vẫn chiếm ưu thế so với nhu cầu ở thực.

Giá nhà tăng mạnh, lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét

Theo ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Phó Tổng Thư ký VARS, cơ cấu sản phẩm tại các đô thị lớn đang mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhóm khách hàng đầu tư. Ngay cả khu vực vùng ven – nơi được kỳ vọng cung cấp nhà ở vừa túi tiền – mức giá cũng cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân, chỉ “mềm” hơn tương đối so với trung tâm.

Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở giá phù hợp. Sự lệch pha này đẩy giá nhà, đặc biệt là căn hộ tại các thành phố lớn, tăng nhanh và thiết lập mặt bằng mới, vượt xa tốc độ tăng thu nhập.

Số liệu của VARS cho thấy, đến cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân căn hộ trong tập mẫu tính chỉ số giá tăng 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM. Cá biệt có thời điểm tại Hà Nội, giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong một tháng.

Trong nửa cuối năm 2025, giá trung bình các dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt đạt 95 triệu đồng/m² và 91 triệu đồng/m², trong đó phần lớn dự án có mức giá trên 100 triệu đồng/m². Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ cũng tăng giá tới 30% trong năm.

Nguy cơ thu hẹp cơ hội an cư

Giá nhà tăng nhanh khiến khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có nhà ở ngày càng nới rộng. Những người có sẵn tài sản tiếp tục gia tăng giá trị tích lũy nhờ bất động sản, trong khi người chưa sở hữu nhà phải đối mặt với rào cản ngày càng lớn, dù thu nhập có cải thiện.

Tại phiên họp lần thứ 4 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng thị trường tại một số địa phương, đặc biệt ở đô thị lớn và khu vực đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện dấu hiệu bất ổn. Tình trạng đầu cơ, găm giữ đất, “thổi giá”, tạo “sốt ảo” diễn ra phổ biến, nhất là khi có thông tin về sáp nhập địa giới, quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng.

Trong khi đó, các công cụ điều tiết như thuế, tín dụng, quy hoạch, cơ chế xác định giá đất… còn thiếu đồng bộ và chưa đủ hiệu lực để theo kịp diễn biến thị trường. Hệ quả là người trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp. Không ít dự án tại địa phương vẫn chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng hoặc hạn chế về vốn.