Nhà liền thổ Hà Nội: Bước vào giai đoạn tái cân bằng khi nguồn cung gia tăng

Nguồn cung biệt thự, liền kề tăng mạnh, thị trường bước vào chu kỳ chọn lọc

Theo dữ liệu từ CBRE, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận 1.517 căn mở bán mới trong quý III/2026, tăng 37% so với quý trước và tăng 144% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn nguồn cung tập trung tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kết nối, đặc biệt dọc các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3.5.

Diễn biến này cho thấy thị trường nhà ở thấp tầng tại Thủ đô tiếp tục được bổ sung nguồn hàng mới, mở rộng lựa chọn cho khách hàng có nhu cầu tìm kiếm không gian sống rộng rãi hoặc tài sản có tiềm năng khai thác dài hạn. Việc nguồn cung tập trung tại các khu vực có kết nối giao thông thuận lợi cũng phản ánh vai trò ngày càng rõ nét của hạ tầng trong định hình sức hấp dẫn của bất động sản.

Cùng với sự gia tăng về nguồn cung, giá chào bán sơ cấp trung bình của biệt thự, liền kề đạt khoảng 247 triệu đồng/m² đất, chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu, tăng 18% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, một phần nguyên nhân đến từ việc các dự án mở bán mới chủ yếu nằm tại những vị trí có lợi thế, qua đó kéo mặt bằng giá trung bình toàn phân khúc đi lên.

Tuy nhiên, mặt bằng giá cao cũng khiến người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính và hiệu quả sử dụng tài sản. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết thanh khoản phân khúc này vẫn ở mức thấp. Trong quý III, thị trường ghi nhận hơn 500 căn được bán, tương đương khoảng 30% lượng cung mới. Phần lớn giao dịch đến từ những dự án đã mở bán trước đó và còn hàng tồn sơ cấp.

Tỷ lệ hấp thụ chưa cao cho thấy thị trường đang trải qua quá trình sàng lọc rõ rệt. Khách hàng không chỉ quan tâm đến vị trí hay quy mô dự án mà còn chú trọng giá bán, tiến độ triển khai, chất lượng sản phẩm và phương án thanh toán. Nhóm người mua có năng lực tài chính vững vàng, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng vì thế có lợi thế hơn khi tiếp cận các sản phẩm ở mặt bằng giá hiện tại.

Ở góc độ tích cực, quá trình sàng lọc cũng tạo áp lực để các chủ đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm, xây dựng chính sách bán hàng phù hợp và chú trọng hơn đến nhu cầu thực tế. Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, lợi thế cạnh tranh sẽ không còn chỉ nằm ở quy mô dự án hay thương hiệu, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu của từng nhóm khách hàng.

Giá thứ cấp điều chỉnh, mở ra cơ hội cho người mua có sẵn dòng tiền

Trái với diễn biến tăng của giá sơ cấp, thị trường thứ cấp biệt thự, liền kề Hà Nội ghi nhận giá chào bán trung bình khoảng 183 triệu đồng/m² đất trong quý III/2026, giảm 6% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giá này tương đương mặt bằng quý II/2025.

Theo CBRE, lãi suất duy trì ở mức cao đang tạo áp lực lên các nhà đầu tư nắm giữ biệt thự, liền kề, khiến một bộ phận phải điều chỉnh kỳ vọng giá để tìm kiếm người mua. Sự khác biệt giữa giá sơ cấp và thứ cấp cũng cho thấy người mua có thêm cơ sở để so sánh, đánh giá và thương lượng trước khi quyết định xuống tiền.

Đối với những khách hàng có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn bằng nguồn vốn tự có, diễn biến này có thể mở ra cơ hội tiếp cận sản phẩm với mức giá phù hợp hơn so với giai đoạn thị trường tăng nóng. Dù vậy, mức giá chào bán không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế; người mua vẫn cần khảo sát từng khu vực, đối chiếu chất lượng tài sản, pháp lý, khả năng kết nối hạ tầng và mức độ hoàn thiện của dự án.

Triển vọng nguồn cung trong quý IV/2026 được CBRE đánh giá có thể cải thiện nếu các chủ đầu tư đưa những giỏ hàng đã trì hoãn trong quý III ra thị trường. Với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung mới có thể đến từ các đại đô thị vùng ven như Vinhomes Ocean Park 3, Alluvia City và Vinhomes Olympic Ngọc Hồi.

Đáng chú ý, tổng nguồn cung mới của phân khúc trong chín tháng đầu năm 2026 đã vượt quy mô nguồn cung cả năm 2025. CBRE dự báo cả năm nay, Hà Nội có thể ghi nhận khoảng 5.000 căn biệt thự, liền kề mở bán mới. Nếu kế hoạch triển khai của các chủ đầu tư được thực hiện đúng tiến độ, thị trường sẽ có thêm lựa chọn ở nhiều khu vực và phân khúc giá khác nhau.

Dù vậy, khả năng đưa nguồn hàng ra thị trường vẫn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất và tâm lý người mua. Trong điều kiện chi phí vốn còn cao, các dự án có vị trí tốt, sản phẩm mang tính độc bản và chính sách bán hàng linh hoạt được kỳ vọng có khả năng thu hút nhóm khách hàng tiềm lực tài chính. Ngược lại, những sản phẩm có giá bán chưa tương xứng với giá trị hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh có thể cần thêm thời gian để cải thiện thanh khoản.

Theo bà Nguyễn Hoài An, thị trường nhà ở Hà Nội đang trải qua chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Nguồn cung năm 2026 dồi dào hơn, nhưng thanh khoản phân hóa sâu sắc, với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có lợi thế vị trí hoặc chính sách bán hàng cạnh tranh duy trì sức tiêu thụ tốt hơn.

Áp lực lãi suất cũng thúc đẩy sự phân hóa giữa các chủ đầu tư có năng lực triển khai và những đơn vị hạn chế về khả năng linh hoạt tài chính. Trong quý cuối năm, diễn biến lãi suất cùng quyết định mở bán của các chủ đầu tư lớn sẽ là hai yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng phục hồi của thị trường trước khi bước sang năm 2027.

Trong bối cảnh đó, cơ hội của thị trường không chỉ nằm ở việc nguồn cung tăng lên mà còn ở khả năng hình thành mặt bằng giao dịch thực chất hơn. Với người mua, việc chủ động về dòng tiền, xác định rõ mục đích sử dụng và lựa chọn sản phẩm phù hợp sẽ giúp tận dụng tốt hơn những thay đổi của thị trường. Với doanh nghiệp, khả năng thích ứng về giá bán, phương thức thanh toán và chất lượng sản phẩm sẽ là yếu tố quan trọng để duy trì sức cạnh tranh trong giai đoạn mới.