Nhà đầu tư “lướt sóng” đang tìm cơ hội thoát hàng dịp cuối năm

Thị trường chuyển nhượng hạ nhiệt

Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 11/2025 đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, phản ánh sự chững lại sau giai đoạn tăng mạnh.

Cụ thể, toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 18% so với tháng 10 nhưng vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm 2025. Đáng chú ý, sự sụt giảm không diễn ra đồng loạt mà thể hiện rõ sự phân hóa theo khu vực và nhóm khách hàng.

Trong cơ cấu giao dịch, phân khúc căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Trong khi đó, phân khúc thổ cư và nhà thấp tầng chỉ giảm nhẹ khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, căn hộ cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột, chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và giữ vị thế dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.

Theo One Mount Group, diễn biến này cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng mà đang bước vào giai đoạn “thanh lọc cục bộ”, tập trung chủ yếu ở những khu vực có mức độ đầu cơ cao, giá tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Cũng theo một khảo sát môi giới gần đây của kênh Batdongsan cho thấy, khoảng 17% người tham gia đánh giá lượng giao dịch trong quý IV giảm mạnh hơn một nửa so với quý III. Với phân khúc chung cư, 19% môi giới chia sẻ lượng giao dịch có chiều hướng suy giảm.

Anh Trường, một môi giới chuyên căn hộ chuyển nhượng phía đông, cho hay tháng cuối năm chỉ ghi nhận 1-2 giao dịch trong khi những tháng cao điểm trước đó từng bán được hơn chục căn một tháng. "Lượng khách hỏi mua căn hộ giảm mạnh dù nhiều chủ nhà chấp nhận thương lượng, giảm mức kỳ vọng vài trăm triệu đồng", Trường nói.

Tương tự, đại diện một sàn giao dịch chuyên bán căn hộ khu vực Hoàng Mai cho biết số căn được chủ nhà gửi bán trong tháng cuối năm tăng 20-30% so với tháng trước song giao dịch rất chậm. Nhiều khách mua đầu tư từng sẵn sàng vào tiền ngay với căn vị trí đẹp, nay cũng không còn mặn mà.

Nhà đầu tư thoát hàng

Diễn biến trên của thị trường chuyển nhượng chung cư đã khiến nhà đầu tư lướt sóng ở các dự án từng là "điểm nóng" cũng bắt đầu muốn thoát hàng, chấp nhận giảm tiền chênh.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhìn nhận thị trường đang bước vào "quá trình thanh lọc" sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10 cùng đà chững lại của giá chuyển nhượng đã tác động trực tiếp đến tâm lý người mua.

Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8-1,2 điểm %, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64% một năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng tăng 16%, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12% so với cuối năm 2024. Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 - đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến.

Trong khi đó, giá nhiều dự án có xu hướng chững lại. Ông dẫn chững giá chào chung cư tại hai khu đô thị phía tây và phía đông chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước và có xu hướng đi ngang. Điều này cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn, cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

"Trước áp lực chi phí vốn gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư 'lướt sóng' buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng vẫn khó tìm được người mua. Thị trường chung cư chứng kiến làn sóng rút lui của nhóm này", ông Tiến nói thêm.

Trong khi đó, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội phân tích, thời gian qua, đà tăng giá của chung cư kéo dài, tốc độ tăng tốt, khiến không ít chủ nhà đặt nhiều kỳ vọng về giá bán, nhưng khi thị trường chững lại, giao dịch chậm hơn, họ buộc phải điều chỉnh. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư, nên chấp nhận hạ giá bán để "thoát hàng".

Cũng trong báo cáo công bố cách đây không lâu, Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, từ cuối quý IV/2025, giá bất động sản bắt đầu có dấu hiệu chững lại tại một số khu vực. Giao dịch "cắt lỗ" ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý fomo (sợ bị bỏ lỡ cơ hội) trong các đợt tăng "nóng" ngắn hạn trước đó. Nhóm nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, kỳ vọng lướt sóng nhanh và buộc phải thu hồi vốn sớm khi thị trường có dấu hiệu đi ngang.

Dù vậy, giới chuyên gia đánh giá, nhịp điều chỉnh này mang tính kỹ thuật và tích cực cho sự phát triển dài hạn. Dữ liệu lịch sử cho thấy, thị trường năm 2024 cũng trải qua giai đoạn trầm lắng vào cuối năm và kéo dài sang quý I/2025 trước khi bứt phá trở lại.