Nhà đầu tư địa ốc âm thầm “xả hàng” để giảm áp lực tài chính

Theo đại diện một sàn giao dịch bất động sản lớn tại TP HCM, hiện tượng bán tháo công khai chưa diễn ra trên diện rộng. Tuy nhiên, nhiều giao dịch “thoái vốn kín” đang xuất hiện ngày càng nhiều. Chủ sở hữu không rao bán công khai mà thông qua môi giới quen hoặc các kênh giao dịch riêng để tìm người mua, qua đó hạn chế tác động tiêu cực đến mặt bằng giá.

Trong một số trường hợp, người mua thanh toán nhanh có thể được giảm giá đáng kể. Mức chiết khấu phổ biến dao động khoảng 10–15% so với thời điểm thị trường đạt đỉnh.

Song song với các giao dịch kín, trên các hội nhóm mạng xã hội, nhiều thông tin rao bán bất động sản để thu hồi vốn cũng xuất hiện dày đặc hơn. Không ít chủ tài sản sẵn sàng hạ giá khoảng 10–12% so với mức niêm yết nhằm sớm tìm được người mua.

Một trong những nguyên nhân chính đến từ sự thay đổi của mặt bằng lãi suất. Hiện lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến khoảng 9,5–14% mỗi năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 15–16%.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản bắt đầu giảm từ hai tháng cuối năm 2025 khi lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại. Mức giảm bình quân khoảng 17–20%. Sang tháng 1 năm nay, lượng tìm kiếm tiếp tục giảm thêm 28% so với tháng trước đó.

Riêng tại TP HCM, nhu cầu tìm mua giảm khoảng 19%, chủ yếu ở phân khúc căn hộ. Theo thống kê của DKRA Group, lượng giao dịch bất động sản trên thị trường đã giảm tới 40–50% khi lãi suất bắt đầu tăng từ tháng 1, kéo theo áp lực bán từ nhóm nhà đầu tư đang nắm giữ tài sản giá trị lớn.

Trong báo cáo Triển vọng tín dụng năm 2026, FiinRatings nhận định lãi suất vay mua nhà tăng là một trong những rủi ro đáng chú ý đối với thị trường bất động sản. Phần lớn các khoản vay mua nhà hiện nay được hình thành trong giai đoạn lãi suất thấp từ năm 2023 đến 2025, khi lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 8% mỗi năm trong 12–24 tháng đầu.

Khi hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13–15% mỗi năm, nghĩa vụ trả nợ của người vay có thể tăng lên đáng kể. Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, chi phí trả nợ thậm chí có thể tăng gấp 1,5–2 lần so với trước.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cho rằng áp lực tài chính hiện tập trung ở các khoản vay được ký trong giai đoạn 2023–2025. Đây là thời điểm nhiều hợp đồng vay bắt đầu kết thúc thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc.

Theo ông Kiên, khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi khoảng 13–15% mỗi năm, người vay vừa phải trả gốc vừa trả lãi, khiến số tiền thanh toán hàng tháng tăng mạnh. Chẳng hạn, với khoản vay khoảng 2–3 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 3–5% mỗi năm, người vay có thể phải trả thêm 7–10 triệu đồng mỗi tháng.

Đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, khoản chi phí tăng thêm này có thể nhanh chóng bào mòn lợi nhuận và buộc họ phải tính đến phương án bán bớt tài sản.

Ở góc nhìn thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam, cho rằng nhóm chịu tác động mạnh nhất là các sản phẩm mang tính đầu cơ cao nhưng thanh khoản thấp.

Đó thường là các loại hình như bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, shophouse ven biển hoặc đất nền vùng ven – những tài sản ít tạo dòng tiền cho thuê. Với trường hợp nhà đầu tư vay từ 50–70% giá trị tài sản, rủi ro tài chính càng lớn khi thị trường chậm thanh khoản.

Theo ông Kiệt, áp lực này có thể tiếp tục gia tăng trong nửa cuối năm khi nhiều khoản vay ký vào cuối năm 2024 bắt đầu chuyển sang lãi suất thả nổi. Tuy vậy, diễn biến này cũng có thể thúc đẩy quá trình sàng lọc thị trường, buộc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải rời cuộc chơi, đồng thời mở ra cơ hội cho dòng vốn dài hạn mua lại tài sản với mức giá hợp lý hơn.

Các chuyên gia khuyến nghị trong bối cảnh lãi suất tăng và thanh khoản giảm, nhà đầu tư cần thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Trước khi quyết định giữ hay bán tài sản, cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất duy trì ở mức cao.

Với những bất động sản có dòng tiền cho thuê ổn định và tiềm năng tăng giá dài hạn, nhà đầu tư có thể cân nhắc tiếp tục nắm giữ. Ngược lại, các khoản đầu tư lướt sóng hoặc sử dụng vốn vay quá lớn nên được cơ cấu sớm để giảm áp lực tài chính.

Riêng với người mua ở thực, nếu nguồn thu nhập đủ đảm bảo nghĩa vụ trả nợ trong trường hợp lãi suất biến động, giai đoạn hiện nay vẫn có thể xem là thời điểm phù hợp để cân nhắc xuống tiền.