Nhà đầu tư đã không còn “mặn mà” với chung cư

Giá tăng thanh khoản giảm

Trong vài năm gần đây, chung cư từng là một trong những phân khúc “nóng” nhất của thị trường bất động sản. Nhiều dự án căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức tăng giá 30–50% chỉ trong vòng 2–3 năm. Giá căn hộ tại nhiều khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm thậm chí vượt mốc 70–100 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, khi giá tăng quá nhanh, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại. Nhiều nhà đầu tư đang gặp khó khăn khi bán lại căn hộ dù đã giảm giá so với mặt bằng chung. Có trường hợp chủ nhà phải hạ giá hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn khó tìm được người mua.

Điều này phản ánh một thực tế: dù giá vẫn cao, nhưng lực cầu đầu tư đã không còn mạnh như trước. Thị trường bắt đầu chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang giai đoạn “chọn lọc”, nơi người mua trở nên thận trọng hơn.

Không ít môi giới cho biết lượng giao dịch căn hộ hiện nay không còn sôi động như giai đoạn trước, đặc biệt ở thị trường thứ cấp. Nhiều nhà đầu tư từng mua căn hộ với kỳ vọng bán lại trong thời gian ngắn để chốt lời đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua. Có trường hợp chủ nhà phải giảm giá vài trăm triệu đồng so với mức rao bán ban đầu nhưng vẫn mất nhiều tháng mới có thể giao dịch thành công.

Một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng thanh khoản chậm lại là khả năng chi trả của người mua không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Thu nhập của phần lớn người lao động tại các đô thị lớn vẫn ở mức trung bình khoảng 8–10 triệu đồng/tháng, trong khi giá căn hộ đã lên tới vài tỷ đồng. Ngay cả đối với các hộ gia đình có hai nguồn thu nhập ổn định, việc mua nhà vẫn là bài toán tài chính lớn nếu phải vay ngân hàng với tỷ lệ cao.

Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng đang thay đổi rõ rệt. Sau giai đoạn tăng nóng, nhiều người mua bắt đầu cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư.

Nếu trước đây thị trường thường xuất hiện tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ”, thì hiện nay người mua có xu hướng quan sát và chờ đợi thêm, nhất là khi nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ tăng lên trong vài năm tới. Ngoài ra, chi phí tài chính cũng là yếu tố khiến thanh khoản chậm lại. Lãi suất vay mua nhà dù đã ổn định hơn so với giai đoạn trước nhưng vẫn ở mức khiến nhiều người phải tính toán cẩn trọng. Đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, việc nắm giữ căn hộ trong thời gian dài đồng nghĩa với áp lực trả lãi ngân hàng, khiến họ buộc phải cân nhắc giữa việc tiếp tục giữ tài sản hay chấp nhận bán ra với mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Dòng tiền đầu tư đang “rời bỏ” chung cư?

Một trong những nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc lại việc nắm giữ căn hộ là hiệu suất cho thuê đang giảm.

Trước đây, nhiều người mua căn hộ với kỳ vọng vừa tăng giá vừa cho thuê để tạo dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, khi giá căn hộ tăng mạnh, lợi suất cho thuê lại không tăng tương ứng. Thậm chí, ở nhiều khu vực, lợi suất chỉ còn khoảng 3–4%/năm.

Ví dụ, một căn hộ trị giá 4–5 tỷ đồng có thể cho thuê khoảng 12–15 triệu đồng mỗi tháng, tương đương lợi suất khoảng 3–3,5%/năm. Nếu so sánh với lãi suất tiết kiệm hoặc các kênh đầu tư khác, mức sinh lời này không còn hấp dẫn.

Ngoài ra, chi phí quản lý, bảo trì, nội thất và thời gian trống phòng cũng làm giảm hiệu quả đầu tư. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư bắt đầu xem xét bán căn hộ để chuyển vốn sang những loại tài sản khác.

Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư là lãi suất vay mua nhà.

Trong giai đoạn thị trường sôi động trước đây, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ. Khi lãi suất thấp, chiến lược này có thể mang lại lợi nhuận khá tốt nếu giá nhà tăng.

Tuy nhiên, khi lãi suất bước vào giai đoạn thả nổi và có xu hướng tăng, áp lực trả nợ ngân hàng trở nên lớn hơn. Một số nhà đầu tư buộc phải bán bớt tài sản để giảm gánh nặng tài chính.

Đặc biệt đối với những người mua căn hộ trong giai đoạn giá đã ở mức cao, biên lợi nhuận kỳ vọng không còn nhiều, khiến việc nắm giữ dài hạn trở nên kém hấp dẫn.

Khi lợi nhuận từ căn hộ không còn hấp dẫn như trước, một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang các phân khúc khác.

Trong thời gian gần đây, đất nền tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng hoặc đô thị vệ tinh đang thu hút sự quan tâm trở lại. Một số nhà đầu tư cho rằng đất nền vẫn có tiềm năng tăng giá mạnh hơn trong dài hạn.

Ngoài ra, bất động sản cho thuê như nhà phố, shophouse hoặc các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cũng được xem là lựa chọn thay thế.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường tài chính ngày càng phát triển, một số dòng tiền cũng đang dịch chuyển sang chứng khoán, trái phiếu hoặc các kênh đầu tư khác có tính thanh khoản cao hơn.