Nhà đầu tư bất động sản thay đổi tư duy: Từ lướt sóng sang chọn lọc

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quá trình “thanh lọc lành mạnh” đang diễn ra, buộc thị trường phải vận hành theo hướng thực chất và bền vững hơn.

Từ cuối quý 3/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất tăng cùng hàng loạt chi phí đầu vào leo thang đã tạo áp lực lớn lên giá bất động sản. Đáng chú ý, việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường đã khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh, khi giá đất hiện chiếm tới khoảng 30% giá thành nhà ở.

Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và chi phí tài chính đều gia tăng, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán. Từ tháng 3/2026, nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ 2-5%, phản ánh việc các chi phí này dần được “kết chuyển” vào giá sản phẩm.

Điều này cho thấy, khác với các chu kỳ trước, đà tăng giá hiện nay không còn mang tính đầu cơ ngắn hạn mà xuất phát từ yếu tố chi phí thực và cấu trúc thị trường.

Theo dữ liệu từ VARS IRE, tại các đô thị lớn, giá căn hộ sơ cấp tiếp tục lập mặt bằng mới. Ở Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu tính cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình vào khoảng 87 triệu đồng/m².

Trong khi đó, tại TPHCM, giá căn hộ sơ cấp đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng nhẹ nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Còn tại Đà Nẵng, giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự gia nhập của phân khúc cao cấp và việc điều chỉnh giá qua các giai đoạn bán hàng.

Mặt bằng giá cao phản ánh một thực tế: nguồn cung mới không còn dồi dào, trong khi chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, khiến giá khó có khả năng giảm sâu trong ngắn hạn.

Dù giá tăng, thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực. Trong quý 1/2026, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 58% giảm nhẹ so với trước nhưng vẫn được đánh giá là tốt, đặc biệt khi lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới đạt hơn 2.500 sản phẩm với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung lên tới 8.500 sản phẩm, trong đó khoảng 5.200 sản phẩm được giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%.

Dòng tiền trên thị trường không suy giảm, mà đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt sang các khu vực có nhu cầu ở thực, hạ tầng phát triển và tiềm năng tăng giá dài hạn. Những khu vực hưởng lợi từ các dự án vành đai, metro hay đường sắt cao tốc tiếp tục là “điểm hút” của thị trường.

Cũng theo VARS IRE, một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây, nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội khiến nhiều người xuống tiền nhanh chóng theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay, sự thận trọng đã lên ngôi.

Người mua ngày càng chú trọng đến các yếu tố cốt lõi như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững. Điều này khiến thị trường trở nên “khó tính” hơn, nhưng đồng thời cũng là nền tảng để phát triển ổn định hơn trong dài hạn.

Trong bối cảnh chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và nguồn cung vẫn hạn chế, giá bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục neo ở mức cao. Tuy nhiên, thay vì tăng nóng theo “sóng”, thị trường đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc, gắn với nhu cầu thực và giá trị sử dụng.

“Quá trình “thanh lọc” hiện nay có thể khiến thị trường chậm lại trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, đây là bước đi cần thiết để loại bỏ yếu tố đầu cơ và thiết lập một mặt bằng phát triển minh bạch, bền vững hơn” - VARS IRE nhấn mạnh .