Nhà đất thổ cư: Có thể tiếp tục điều chỉnh giá, cơ hội mở ra với người mua sẵn dòng tiền

Nhà đất thổ cư chịu áp lực từ dòng tiền và đòn bẩy tài chính

Theo ông Trần Quang Trung, rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường bất động sản chạm đáy hoặc khẳng định giá sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ tình hình kinh tế vĩ mô, thị trường vốn đến hành vi của từng nhóm khách hàng. Vì vậy, việc đánh giá xu hướng giá cần đặt trong nhiều kịch bản khác nhau, thay vì chỉ dựa trên một vài tín hiệu ngắn hạn.

Trong đó, thị trường vốn giữ vai trò quan trọng đối với khả năng phục hồi của bất động sản. Khi dòng tiền vẫn ưu tiên gửi tiết kiệm để tìm kiếm sự an toàn, nhu cầu chuyển sang các kênh đầu tư như nhà đất có thể chưa đủ mạnh để tạo ra sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản. Ngược lại, khi người dân dần thay đổi khẩu vị đầu tư và sẵn sàng phân bổ vốn sang bất động sản, thị trường mới có thêm động lực phục hồi.

Đối với phân khúc nhà đất thổ cư, yếu tố dòng tiền càng đáng chú ý bởi đây là thị trường có đặc điểm giao dịch đa dạng, từ người mua để ở, tích lũy tài sản đến nhà đầu tư mua đất, xây dựng nhà rồi bán lại. Mỗi nhóm có mục tiêu và sức chịu đựng tài chính khác nhau, do đó phản ứng trước biến động lãi suất và thanh khoản cũng không giống nhau.

Ông Trung cho rằng cần phân biệt rõ từng phân khúc và nhóm nhà đầu tư khi đánh giá khả năng giảm giá. Trên thị trường thứ cấp, những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao là nhóm dễ chịu sức ép khi giao dịch chậm lại. Nếu vốn tự có ban đầu chỉ chiếm khoảng 20-30% giá trị tài sản, phần vốn này có thể bị bào mòn đáng kể khi chủ sở hữu buộc phải bán để thu hồi dòng tiền, tùy thuộc vào dư nợ, chi phí phát sinh và mức giá giao dịch thực tế.

Áp lực không chỉ đến từ lãi vay mà còn từ chi phí nắm giữ tài sản trong thời gian chờ bán. Với nhà đầu tư mua đất bằng vốn vay, sau đó tiếp tục vay tiền để xây nhà, tổng nghĩa vụ tài chính có thể tăng lên đáng kể. Nếu sản phẩm không bán được đúng thời điểm dự kiến, dòng tiền trả nợ sẽ trở thành gánh nặng, buộc chủ sở hữu phải cân nhắc giảm giá hoặc chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn.

Thực tế, trong giai đoạn 2024-2025, giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng nhanh, tạo động lực cho hoạt động đầu tư nhà đất. Tại khu vực phía Đông Hà Nội, gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, một số nhà đầu tư đã sử dụng vốn vay để mua đất, sau đó tiếp tục vay tiền xây dựng nhà nhằm bán lại kiếm lời.

Mô hình này có thể mang lại lợi nhuận khi thị trường thuận lợi, giá bán tăng và giao dịch diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, khi thanh khoản chậm lại hoặc chi phí vốn tăng, hiệu quả đầu tư sẽ chịu tác động trực tiếp. Nhà đầu tư không chỉ phải chờ đợi lâu hơn để tìm người mua mà còn phải cân đối dòng tiền trả nợ trong suốt thời gian nắm giữ tài sản.

Đáng chú ý, hoạt động đầu tư nhà đất thổ cư trước đây thường được triển khai tương đối linh hoạt, từ mua đất, tách thửa đến xây dựng nhà để bán. Theo ông Trung, nhóm nhà đầu tư này cũng không có nhiều giải pháp tài chính hỗ trợ chuyên biệt. Vì vậy, khi thị trường đảo chiều, khả năng xoay xở nguồn vốn và duy trì tài sản có thể trở thành yếu tố quyết định việc họ tiếp tục nắm giữ hay chấp nhận bán ra.

Từ những yếu tố trên, nhà đất thổ cư vẫn có khả năng tiếp tục điều chỉnh tại một số khu vực, nhất là nơi giá đã tăng nhanh trong giai đoạn thị trường sôi động hoặc có nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa toàn bộ phân khúc sẽ giảm giá đồng loạt. Mức độ điều chỉnh còn phụ thuộc vào chất lượng tài sản, nhu cầu thực tế và sức ép tài chính của từng người bán.

Thị trường phân hóa, người mua cần chọn lọc theo giá trị thực

Khả năng điều chỉnh của nhà đất thổ cư cũng cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mà giá bán cần được kiểm chứng rõ hơn bằng nhu cầu thực và khả năng chi trả. Khi dòng tiền đầu tư không còn dễ dàng như trước, những tài sản được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.

Ngược lại, các bất động sản có vị trí thuận tiện, kết nối giao thông tốt, pháp lý rõ ràng và phù hợp với nhu cầu an cư vẫn có cơ sở duy trì sức hút. Với phân khúc nhà đất thổ cư, giá trị sử dụng của căn nhà, khả năng tiếp cận trường học, bệnh viện, nơi làm việc và hệ thống tiện ích xung quanh là những yếu tố có thể tạo nên khác biệt giữa các sản phẩm trong cùng khu vực.

Điều này đặc biệt quan trọng tại các địa bàn như Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, nơi mặt bằng giá đã trải qua giai đoạn tăng nhanh. Người mua không nên chỉ dựa vào mức giá từng được chào bán trong thời kỳ thị trường sôi động để đánh giá giá trị hiện tại. Thay vào đó, cần so sánh với các giao dịch thực tế tương đồng, xem xét khả năng khai thác và đánh giá mức giá trong mối tương quan với thu nhập cũng như nhu cầu ở của người dân.

Với người mua để ở có sẵn nguồn vốn, giai đoạn thị trường chậm lại có thể mở ra thêm dư địa lựa chọn. Khi người bán chịu áp lực tài chính, khả năng thương lượng về giá và điều kiện giao dịch có thể được cải thiện. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự phát huy nếu người mua đủ kiên nhẫn, có phương án tài chính rõ ràng và không vội vàng trước những lời chào bán được quảng bá là cơ hội hiếm có.

Đối với nhà đầu tư, việc đánh giá rủi ro cần được đặt lên hàng đầu. Những quyết định mua đất, xây nhà để bán lại trong thời gian ngắn sẽ nhạy cảm hơn với biến động lãi suất và tốc độ hấp thụ của thị trường. Trong bối cảnh thanh khoản chưa chắc chắn, việc sử dụng tỷ lệ vốn vay cao có thể khiến nhà đầu tư mất đi sự chủ động khi cần điều chỉnh chiến lược.

Thay vì chỉ kỳ vọng giá tăng, nhà đầu tư cần tính toán tổng chi phí sở hữu, bao gồm giá mua, lãi vay, chi phí xây dựng, thuế phí và các khoản phát sinh trong thời gian nắm giữ. Đồng thời, cần chuẩn bị kịch bản nếu thời gian bán kéo dài hơn dự kiến hoặc giá giao dịch thấp hơn mức kỳ vọng ban đầu. Khả năng duy trì dòng tiền trong tình huống bất lợi sẽ quyết định mức độ an toàn của khoản đầu tư.

Về triển vọng chung, thị trường nhà đất thổ cư nhiều khả năng tiếp tục phân hóa theo từng khu vực và chất lượng tài sản. Những nơi có mức giá tăng nhanh, phụ thuộc nhiều vào dòng vốn vay hoặc thiếu lực cầu ở thực có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn. Trong khi đó, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí phù hợp và mức giá tương xứng với giá trị sử dụng vẫn có cơ hội tìm được người mua, dù thời gian giao dịch có thể kéo dài.

Trong giai đoạn này, việc xác định chính xác thời điểm chạm đáy là bài toán khó đối với cả người mua lẫn nhà đầu tư. Thay vì cố gắng dự đoán thị trường sẽ giảm đến đâu, cách tiếp cận phù hợp hơn là đánh giá từng bất động sản trên cơ sở giá trị thực, năng lực tài chính và mục tiêu nắm giữ.

Sự điều chỉnh, nếu xảy ra, cũng có thể giúp thị trường từng bước sàng lọc những mức giá được đẩy lên quá nhanh bởi kỳ vọng đầu cơ. Với người mua có nhu cầu thực và nguồn vốn phù hợp, đây là thời điểm cần tăng cường khảo sát, so sánh và thương lượng. Còn với nhà đầu tư, việc kiểm soát đòn bẩy và ưu tiên dòng tiền bền vững sẽ quan trọng hơn chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.