Nguồn cung nhà ở năm 2026 có thể tăng 40%, giá khó còn tăng nóng
Sau giai đoạn tái cơ cấu sâu rộng từ 2023–2025, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo bước vào năm bản lề 2026 với chu kỳ phát triển mới, trong đó nguồn cung được kỳ vọng phục hồi mạnh.
Về câu chuyện này, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội – cho rằng bức tranh thị trường đang dần sáng lên nhưng sẽ theo hướng ổn định, thay vì tăng nóng.
Theo ông Điệp, tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc năm 2026 có thể đạt khoảng 200.000–300.000 sản phẩm, tăng xấp xỉ 40% so với năm 2025. So với giai đoạn thiếu hụt kéo dài do vướng mắc pháp lý và ách tắc dòng vốn trước đó, đây là bước chuyển đáng kể, cho thấy thị trường đang dần trở lại trạng thái vận hành bình thường và minh bạch hơn.
Ba yếu tố chính thúc đẩy nguồn cung gồm: hành lang pháp lý được hoàn thiện khi các luật liên quan đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản được sửa đổi đồng bộ; đầu tư công, đặc biệt hạ tầng giao thông, tạo dư địa phát triển mới tại vùng ven và đô thị cấp II; cùng với đó là tín dụng được khơi thông có chọn lọc, ưu tiên dự án khả thi và phục vụ nhu cầu ở thực.
Về cơ cấu, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như căn hộ, nhà liền kề, biệt thự trong khu đô thị đồng bộ được dự báo giữ vai trò chủ đạo. Tại Hà Nội và vùng phụ cận, nguồn cung có thể dẫn đầu cả nước với hàng chục nghìn căn hộ mới. TP.HCM và khu vực Tây Nam Bộ cũng ghi nhận xu hướng tăng nhờ đô thị hóa và dịch chuyển dân cư. Một số địa phương như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng được hưởng lợi từ phát triển công nghiệp, dịch vụ và du lịch.
Khi nguồn cung gia tăng, áp lực tăng giá quá mạnh sẽ giảm. Theo ông Điệp, năm 2026 khó lặp lại mức tăng cao giai đoạn 2023–2025; giá có thể tiếp tục đi lên nhưng theo nhịp độ chậm và ổn định hơn. Thanh khoản sẽ phân hóa rõ: sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, giá hợp lý vẫn có khả năng hấp thụ tốt, trong khi phân khúc cao cấp, giá vượt xa thu nhập có thể gặp thách thức.
Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt ba rủi ro chính: chi phí đầu vào cao; nguy cơ cầu không theo kịp cung nếu kinh tế toàn cầu biến động; và khả năng dư thừa cục bộ nếu cơ cấu sản phẩm lệch về phân khúc cao cấp.
Theo vị chuyên gia, năm 2026 là giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới sau 2027. Nếu pháp lý tiếp tục minh bạch, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và dòng vốn hướng đúng vào nhu cầu thực, việc gia tăng nguồn cung sẽ trở thành cơ hội giúp thị trường cân bằng và phát triển bền vững hơn.