Nguồn cung bật tăng 2026–2027, chung cư Hà Nội đứng trước áp lực giảm giá

Thực tế ghi nhận, không ít chủ sở hữu căn hộ tại khu vực phía Tây và Tây Nam Hà Nội gặp khó khi rao bán. Những căn hộ từng “cháy hàng” trong năm 2024–2025 nay dù giữ nguyên giá chào hoặc kèm ưu đãi thuế, phí vẫn khó tìm được người mua. Theo các môi giới, mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá nhanh trong thời gian ngắn, vượt khả năng tiếp cận của phần lớn người mua ở thực, trong khi lãi suất có xu hướng nhích lên khiến tâm lý chờ đợi gia tăng.

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho biết trên thị trường thứ cấp Hà Nội, nhiều khu vực từng ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đà tăng này đang chậm lại, đặc biệt từ cuối năm 2025, khi một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán “cắt lỗ”. Dù vậy, mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn tương đối ổn định.

Ở góc nhìn dài hạn hơn, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh thời gian qua là do nguồn cung hạn chế và tập trung vào phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, bức tranh này được dự báo sẽ thay đổi đáng kể trong giai đoạn 2026–2027.

Theo ông Toản, Hà Nội đã tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho gần 300 dự án nhà ở thương mại, tạo tiền đề để hàng loạt dự án mới được triển khai trong thời gian tới. Song song với đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh, giúp bổ sung nguồn cung ở phân khúc giá phù hợp. “Khi nguồn cung tăng mạnh, người mua có nhiều lựa chọn hơn, thị trường buộc phải điều chỉnh. Từ giai đoạn 2026–2027, giá chung cư Hà Nội sẽ chịu áp lực giảm”, ông nhận định.

Quan điểm này cũng được các chuyên gia quốc tế chia sẻ. Theo CBRE, giá căn hộ không thể tăng mãi và sẽ dừng lại khi chạm ngưỡng chịu đựng của người mua. Thực tế tại TP.HCM cho thấy, sau chu kỳ tăng mạnh giai đoạn 2017–2019, khi mặt bằng giá lên tới 100–200 triệu đồng/m², thị trường đã bước vào giai đoạn đi ngang từ năm 2022. Hà Nội được đánh giá đang đi theo quỹ đạo tương tự, chỉ khác về độ trễ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng để thị trường phát triển bền vững, cần sớm “hãm phanh” đà tăng giá nhà, đặc biệt bằng cách khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi cán cân cung – cầu trở lại trạng thái cân bằng, giá cả sẽ tự điều chỉnh theo nhu cầu thực.

Trong bối cảnh đó, giai đoạn tới được xem là thời điểm sàng lọc rõ nét của thị trường. Chung cư Hà Nội có thể không còn tăng giá mạnh như trước, thậm chí xuất hiện điều chỉnh cục bộ, nhất là khi nguồn cung mới được tung ra ồ ạt từ năm 2026.