Người mua nhà đang “nắm ưu thế” trên thị trường, cơ hội xuống tiền liệu đã đến?

Người mua “chiếm ưu thế”

Theo chia sẻ của một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “hyper supply” – bùng nổ nguồn cung trong khi nhu cầu bị kìm hãm bởi chi phí vốn cao. Khi giao dịch chậm lại và tồn kho gia tăng, thị trường có xu hướng chuyển sang trạng thái “buyer’s market”, tức thị trường của người mua. Trong bối cảnh này, quyền lực đàm phán sẽ dần nghiêng về phía khách hàng.

Thực tế, điều này không phải chưa từng xảy ra. Giai đoạn 2011 – 2013 hay 2014 – 2015, khi thị trường trầm lắng, người mua nhà từng được hưởng hàng loạt ưu đãi như chiết khấu sâu, miễn phí dịch vụ, hỗ trợ tài chính và nhiều chính sách bán hàng linh hoạt.

“Với các điều kiện vĩ mô và mặt bằng lãi suất hiện nay, thị trường đang có dấu hiệu quay trở lại trạng thái đó. Đây là cơ hội rõ ràng cho những người có nhu cầu mua nhà trong năm 2026”, vị này nhấn mạnh.

Ở góc nhìn rộng hơn, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng thị trường bất động sản đang chịu tác động đồng thời từ các yếu tố vĩ mô và những tồn tại nội tại kéo dài.

Dù nguồn cung có xu hướng cải thiện, thị trường vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cung – cầu. Phân khúc cao cấp có dấu hiệu dư thừa, trong khi nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt.

Bên cạnh đó, nội tại doanh nghiệp cũng bộc lộ nhiều hạn chế như đầu tư dàn trải, hiệu quả quản trị chưa cao, trong khi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với tình trạng dư cung. Chính sách kiểm soát tín dụng với định hướng tăng trưởng khoảng 15% trong năm 2026, cùng xu hướng lãi suất tăng, càng tạo thêm áp lực lên thị trường.

Chi phí đầu vào gia tăng, từ vật liệu xây dựng, nhân công đến chi phí giải phóng mặt bằng, cùng với những hạn chế trong định mức xây dựng và năng lực quản lý dự án cũng đang ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả triển khai.

Trước bối cảnh đó, TS Cấn Văn Lực đề xuất cần theo dõi sát diễn biến địa chính trị để xây dựng các kịch bản ứng phó phù hợp, đồng thời tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp lý liên quan đến đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Việc sớm ban hành các nghị định hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai, cùng với sửa đổi các quy định liên quan sẽ góp phần cải thiện nguồn cung và điều tiết thị trường hiệu quả hơn.

Đã phải thời điểm “xuống tiền” hay chưa?

Sau giai đoạn thị trường trầm lắng kéo dài, mặt bằng giá đã chững lại, lãi suất có xu hướng giảm và chính sách bán hàng ngày càng linh hoạt. Tuy nhiên, tâm lý “đợi thêm” vẫn còn khá phổ biến. Để trả lời câu hỏi có nên xuống tiền lúc này, cần nhìn nhận bức tranh thị trường một cách thực tế và dài hạn hơn.

Trước hết, cần hiểu rằng bất động sản luôn vận động theo chu kỳ. Giai đoạn 2020–2022 là thời kỳ tăng nóng, khi lãi suất thấp, dòng tiền dồi dào và nguồn cung khan hiếm. Nhưng từ cuối 2022, thị trường bước vào pha điều chỉnh mạnh. Theo nhiều báo cáo của CBRE Việt Nam, thanh khoản sụt giảm khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, từ bán nhanh sang kích cầu. Chính giai đoạn điều chỉnh này đã tạo ra “cửa sổ cơ hội” cho người mua ở thực – điều hiếm khi xuất hiện trong những năm trước.

Tuy nhiên, điều khiến nhiều người vẫn chần chừ là câu hỏi: liệu giá có giảm thêm không? Câu trả lời là có thể, nhưng khả năng giảm sâu trên diện rộng là không cao. Lý do nằm ở chi phí đầu vào của bất động sản đã tăng mạnh trong nhiều năm: giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí pháp lý đều ở mức cao. Vì vậy, việc kỳ vọng giá giảm mạnh 20–30% là kịch bản khó xảy ra ở các đô thị lớn. Thực tế, thị trường đang trong trạng thái đi ngang – tức là giá không tăng mạnh nhưng cũng không giảm sâu. Trong chu kỳ bất động sản, đây thường là giai đoạn “vàng” để mua, bởi khi thị trường phục hồi rõ ràng, giá thường tăng trở lại trước khi thanh khoản bùng nổ.

Một yếu tố quan trọng khác là sự vắng bóng của dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Trước đây, nhiều dự án mở bán nhanh chóng bị “ôm hàng”, khiến người mua ở thực khó tiếp cận sản phẩm tốt. Hiện nay, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, ưu tiên dòng tiền dài hạn và sản phẩm có giá trị thực. Điều này giúp người mua có thêm thời gian tìm hiểu, so sánh và đưa ra quyết định mà không chịu áp lực phải “chốt nhanh”.

Dù vậy, không phải ai cũng nên mua nhà ngay lúc này. Việc xuống tiền chỉ thực sự phù hợp khi đáp ứng được ba điều kiện: tài chính ổn định, nhu cầu ở thật rõ ràng và lựa chọn được dự án pháp lý minh bạch. Nếu tài chính chưa vững, thu nhập chưa ổn định hoặc mục tiêu chỉ là đầu tư ngắn hạn, việc chờ thêm vẫn là lựa chọn hợp lý. Thị trường đang hồi phục nhưng chưa bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh, vì vậy lợi nhuận ngắn hạn chưa phải yếu tố hấp dẫn.

Có thể nói, thời điểm hiện tại không phải là “đáy” hoàn hảo, nhưng lại là giai đoạn cân bằng hiếm hoi mà người mua có nhiều lợi thế nhất: lãi suất giảm, ưu đãi cao, cạnh tranh thấp và giá không còn tăng nóng. Với người mua để ở, câu hỏi không còn là “liệu giá có giảm thêm không”, mà là “liệu có tìm được căn nhà phù hợp trước khi thị trường nóng trở lại hay không”. Đây chính là thời điểm mà quyết định mua nhà nên dựa trên nhu cầu thực và chiến lược tài chính dài hạn, thay vì chờ đợi một kịch bản giảm giá sâu khó xảy ra.