Vì sao nhiều chủ đầu tư buộc phải làm căn hộ diện tích lớn?

TPHCM đang thiếu căn hộ vừa và nhỏ vì cách tính dân số trong dự án chung cư hiện nay vô tình đẩy cơ cấu sản phẩm về phía căn diện tích lớn.

Bị “ép” làm căn hộ lớn?

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa kiến nghị điều chỉnh cách tính dân số trong các dự án chung cư để tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ nhỏ và vừa - phân khúc đang thiếu hụt trên thị trường.

Theo HoREA, sau ba tháng triển khai quyết định 32/2025 của UBND TPHCM đã phát sinh bất cập trong việc xác định quy mô dân số nhà chung cư, khiến TPHCM thiếu hụt căn hộ vừa, nhỏ và tăng căn hộ lớn tại các chung cư.

Vì sao chủ đầu tư phải tăng diện tích căn?

Quy định hiện hành chỉ cho phép một cách tính dân số. Mỗi căn hộ được “gán” sẵn số người tương ứng với diện tích, ví dụ căn 70 m2 có thể bị tính 3 người, căn lớn hơn thì 4 - 5 người.

Trong khi đó, tổng dân số của cả dự án lại bị khống chế theo quy hoạch. Hai yếu tố này khiến chủ đầu tư nếu muốn không vượt trần dân số thì phải giảm số lượng căn hộ. Cách dễ nhất là tăng diện tích mỗi căn, từ đó vô hình trung đẩy dự án về phía căn hộ lớn.

Các sản phẩm căn hộ có diện tích lớn, giá trị lớn cũng sẽ kéo theo mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Tác động tới thị trường ra sao?

Theo HoREA, lượng căn hộ lớn tăng cao có thể dẫn đến tình trạng dư thừa do khó bán hoặc không bán được, từ đó có thể trở thành hàng tồn kho. Hệ quả là có thể làm phát sinh thêm nợ xấu bất động sản như đã từng xảy ra trong giai đoạn 2011 - 2016.

Không chỉ vậy, quyết định 32/2025 chưa đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà, làm suy giảm sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản.

Thực tế, có đến khoảng 60 - 70% khách hàng hiện có nhu cầu mua căn hộ vừa 2 phòng ngủ với diện tích trên dưới 70 m2, giá bán khoảng 2 - 7 tỷ đồng/căn.

Khoảng 20 - 25% khách hàng có thu nhập thấp hoặc người trẻ, mới lập nghiệp có nhu cầu mua căn hộ nhỏ có diện tích trên dưới 50 m2, giá bán khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, chỉ có khoảng 5 - 10% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ lớn có diện tích lớn từ 85 - 100 m2 trở lên với 3 - 4 phòng ngủ, giá bán khoảng 8 - 12 tỷ đồng/căn.

“Cách làm này phù hợp hơn với các dự án cao cấp, nơi khách hàng có nhu cầu ở rộng. Nhưng với phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền, đây lại là điểm nghẽn, vì phần lớn người mua chỉ cần căn 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70 m2”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Cần linh hoạt hơn

Để tháo nút thắt, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp tính dân số linh hoạt hơn, cho phép quy đổi theo diện tích bình quân khoảng 32 m2/người.

HoREA cũng cho rằng cần bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư để tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ trung bình (căn hộ vừa có 2 phòng ngủ, diện tích từ 56 - 96 m2) và căn hộ nhỏ (có 1 phòng ngủ có diện tích từ 25 - 56 m2) là loại nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân thành phố.

Điều chỉnh nhỏ, tác động lớn

Khi số người “tính toán” trên mỗi căn giảm xuống, trong cùng một giới hạn dân số của dự án, chủ đầu tư có thể bố trí nhiều căn hộ hơn. Nhờ đó, dự án có dư địa để thiết kế thêm căn nhỏ và căn vừa, thay vì phải dồn vào căn lớn như trước.

HoREA cho rằng đề xuất này phù hợp với xu hướng thực tế của đô thị. Quy mô hộ gia đình đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến chỉ 1-3 người, do kết hôn muộn, sinh ít con và áp lực chi phí sống. Mô hình “đại gia đình” sống chung đang dần nhường chỗ cho các hộ nhỏ sống độc lập.

“Không chỉ dừng ở doanh nghiệp, cơ cấu sản phẩm lệch về căn hộ diện tích lớn còn làm giảm thanh khoản thị trường, kéo dài thời gian bán hàng và ảnh hưởng hiệu quả đầu tư. Về lâu dài, điều này có thể tác động đến nguồn thu ngân sách và làm giảm động lực tham gia của khu vực tư nhân”, ông Châu nói.

Một hệ quả khác là mặt bằng giá bị đẩy lên. Khi căn hộ nhỏ khan hiếm, người mua buộc phải chọn sản phẩm lớn hơn nhu cầu, đồng nghĩa phải gánh chi phí cao hơn. Thay vì 3 - 4 tỷ đồng cho một căn vừa, người mua có thể phải chi 6 - 7 tỷ đồng hoặc hơn.

Bài toán nhà ở tại TPHCM đang ra sao?

HoREA cho biết giá căn hộ trung bình tại TPHCM đã lên khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi hơn 70% nguồn cung hiện nằm ở phân khúc cao cấp. Năm 2025, số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn chỉ hơn 16.600 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Với nhà ở xã hội, áp lực còn rõ hơn. Trong bối cảnh đó, lãnh đạo TPHCM cũng đã yêu cầu tìm lời giải cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. TPHCM đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026 - 2030, riêng năm 2026 khoảng 28.500 căn.

HoREA cho rằng, việc điều chỉnh cách tính dân số là một bước kỹ thuật nhưng có thể tạo hiệu ứng lớn. Nếu được chấp thuận, đề xuất giúp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Bạn nghĩ sao về việc nên ưu tiên căn hộ vừa và nhỏ trong các dự án mới? Comment bên dưới nhé!