Vì sao người mua vẫn chưa “mặn mà” với việc mua nhà tại khu vực vùng ven?

Xu hướng dịch chuyển dần hình thành

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó tăng trưởng tương lai được kỳ vọng sẽ mở rộng xa hơn khỏi lõi đô thị truyền thống. Nếu thập kỷ vừa qua được đánh dấu bởi đà tăng giá mạnh ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, thì chặng tiếp theo của thị trường nhiều khả năng sẽ ngày càng được định hình bởi xu hướng giãn nở ra khu vực ngoại ô, sự hình thành của các hành lang phát triển mới và sự xuất hiện của những cực đô thị quy mô lớn trên phạm vi Hà Nội mở rộng.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua (từ 2015 đến nay), thị trường căn hộ Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, với tổng nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng 288%. Đà tăng bền bỉ của giá sơ cấp trong giai đoạn này một phần đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có mức giá phải chăng.

Theo đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, trong giai đoạn tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, chúng tôi cho rằng sẽ có thêm dư địa để phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá đa dạng hơn, qua đó mở ra cơ hội cho các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, theo số liệu từ CBRE Việt Nam, giá căn hộ nội thành TP HCM hiện phổ biến khoảng 96-100 triệu đồng mỗi m2, trong đó nhiều dự án khu lõi đã vượt xa mức này. Còn các khu vực giáp ranh như Bình Dương (cũ), Đồng Nai hay Tây Ninh ghi nhận mặt bằng khoảng 40-60 triệu đồng mỗi m2, chỉ bẳng 40-50% giá nhà nội thành.

Khoảng chênh lệch gần gấp đôi, thậm chí cao hơn vẫn chưa đủ lớn để tạo ra một làn sóng dịch chuyển trong nhóm người mua ở thực.

Người mua ở thực vẫn chưa “sẵn sàng” dời nội đô?

Báo cáo tâm lý khách hàng của Batdongsan cho thấy hơn 80% nhu cầu tìm mua nhà vẫn tập trung tại TP HCM cũ, trong khi khu vực giáp ranh và vùng ven chỉ chiếm khoảng 17-19% (chủ yếu vẫn nghiêng về đầu tư hơn là để ở thực).

Xét theo cơ cấu, nhóm nội đô như quận 1, 3, 5, 10, 11 (cũ) dù nguồn cung hạn chế vẫn giữ tỷ trọng ổn định khoảng 9-12%, nhờ lợi thế vị trí và việc làm. Nhóm cận trung tâm gồm Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Phú, quận 7, quận 8 (cũ) chiếm lớn nhất với khoảng 34-35%, trong khi nhóm khu vực mở rộng như TP Thủ Đức, quận 12, Bình Tân, Nhà Bè (cũ) ở mức 35-36%.

Với các khu giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), nhu cầu chỉ khoảng 10-11%; các thị trường vùng ven khác cũng dao động 10%. Dù đã tăng so với giai đoạn 2023-2024, tỷ trọng này vẫn còn nhỏ, cho thấy xu hướng giãn dân có diễn ra nhưng chưa đủ mạnh để làm thay đổi cấu trúc lựa chọn nhà ở với nhu cầu ở thực.

Lý giải việc người mua nhà vẫn ưu tiên khu vực nội thành, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng nguyên nhân chính nằm ở việc đời sống hằng ngày vẫn bị "neo" chặt vào khu trung tâm.

Theo ông, khi cân nhắc mua nhà, nhiều người không chỉ so sánh giá bán giữa nội đô và vùng ven, mà còn tính đến "tổng chi phí sống" mỗi ngày, gồm thời gian di chuyển, chi phí đi lại, mức độ kẹt xe và cả thời gian nghỉ ngơi, chăm sóc gia đình.

Với nhóm làm việc tại khu trung tâm, việc chuyển ra vùng ven có thể khiến thời gian di chuyển tăng thêm 1-3 tiếng mỗi ngày. Khoảng thời gian này không chỉ là đi lại, mà còn kéo theo áp lực về sức khỏe, giấc ngủ và nhịp sinh hoạt. "Một số người thấy nhà rẻ hơn nhưng phải đánh đổi quá nhiều thời gian và chất lượng sống, nên họ chùn bước" ông nói.

Bên cạnh đó, phần lớn việc làm ổn định và thu nhập cao vẫn tập trung tại khu vực trung tâm. Điều này khiến người lao động có xu hướng chọn nơi ở gần nơi làm việc để giảm rủi ro kẹt xe, trễ giờ và gián đoạn công việc.

Khoảng cách địa lý và hạ tầng vẫn là rào cản lớn

Lý do đầu tiên khiến nhà vùng ven chưa thực sự hấp dẫn người mua ở thực nằm ở yếu tố khoảng cách. Phần lớn người dân hiện nay vẫn làm việc, học tập và sử dụng các dịch vụ thiết yếu tại khu vực nội đô. Việc chuyển ra sinh sống tại các khu vực xa trung tâm đồng nghĩa với việc phải chấp nhận thời gian di chuyển dài hơn mỗi ngày.

Tại Hà Nội, nhiều dự án nằm ở các huyện ven đô hoặc các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc có mức giá thấp hơn đáng kể so với nội thành. Tuy nhiên, việc mất từ 45 phút đến hơn 1 giờ để đi làm mỗi ngày khiến nhiều gia đình cân nhắc. Tương tự tại TP.HCM, các dự án ở Bình Chánh, Củ Chi, Long An hay Đồng Nai dù có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút người mua ở thực do khoảng cách với các trung tâm việc làm.

Đối với người trẻ hoặc các gia đình có con nhỏ, thời gian di chuyển không chỉ là chi phí cơ hội mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống. Nhiều người chấp nhận sống trong căn hộ diện tích nhỏ ở nội đô thay vì sở hữu một căn nhà rộng hơn nhưng phải đi lại quá xa mỗi ngày.

Một trong những nguyên nhân quan trọng khác là sự mất cân đối giữa phát triển bất động sản và đầu tư hạ tầng giao thông. Nhiều khu đô thị mới được triển khai với quy mô hàng chục đến hàng trăm hecta nhưng hệ thống giao thông kết nối lại chưa hoàn thiện.

Không ít dự án được quảng bá hưởng lợi từ các tuyến đường vành đai, cao tốc hoặc metro trong tương lai. Tuy nhiên, các công trình này thường cần nhiều năm để hoàn thành. Trong khi đó, người mua ở thực phải cân nhắc điều kiện sống hiện tại chứ không chỉ dựa trên những kỳ vọng dài hạn.

Thực tế cho thấy nhiều khu đô thị có quy hoạch hiện đại nhưng cư dân vẫn phải đối mặt với tình trạng ùn tắc tại các tuyến đường kết nối vào trung tâm. Điều này làm giảm đáng kể sức hấp dẫn của các dự án vùng ven đối với những người mua để ở lâu dài.