Đừng bỏ lỡ! Đầu tư BĐS TP.HCM nhất định phải biết 3 xu hướng này
Savills chỉ ra rủi ro nằm ở cơ cấu nguồn cung, trong khi TP.HCM đẩy mạnh 5 khu TOD gần 940 ha quanh Metro số 2.
Căn hộ Bình Dương đang bước vào chu kỳ nguồn cung mới, nhưng Savills lưu ý rủi ro lớn không nằm ở tổng nguồn cung mà ở việc thị trường đang nghiêng quá nhiều về phân khúc giá cao.
Trong khi đó, tại TP.HCM, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp trong Quý I/2026. Cùng lúc, UBND TP.HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD rộng gần 940 ha quanh các nhà ga tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương).
1. Bình Dương: nguồn cung hồi phục, nhưng cơ cấu sản phẩm là điểm cần theo dõi
Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, thị trường bất động sản Bình Dương đang ghi nhận sự quay trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư với nguồn cung mới dồi dào.
Động lực phục hồi đến từ điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt, tỷ lệ nhập cư cao và kết nối hạ tầng ngày càng chặt chẽ với TP.HCM. Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp tại Bình Dương cũng tăng đáng kể do chất lượng phát triển, tiêu chuẩn bàn giao và chi phí phát triển gia tăng.
Bài toán nằm ở đâu?
Theo Savills, hiệu quả đầu tư cho thuê hiện nay không còn đồng đều mà có xu hướng phân hóa rõ rệt. Điều này đòi hỏi các dự án muốn duy trì thanh khoản tốt phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế, khả năng lấp đầy và hình thành cộng đồng cư dân hiện hữu.
Như bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hồ Chí Minh, nhận định: sau giai đoạn suy giảm 2022-2023, sức mua đã phục hồi tích cực nhờ điều kiện tài chính cải thiện và chính sách thanh toán linh hoạt. Tuy nhiên, rủi ro không nằm ở tổng nguồn cung, mà nằm ở cơ cấu nguồn cung - áp lực sẽ gia tăng nếu tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao.
2. TP.HCM: thiếu căn hộ vừa túi tiền, TOD là câu chuyện đáng chú ý
Dữ liệu của Savills cho thấy căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trước năm 2020 tại Hà Nội và TP.HCM, nhưng nay đã sụt giảm mạnh.
Trong Quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung hạng C mới, còn tại TP.HCM phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.
Trong bối cảnh đó, UBND TP.HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), trải dài qua các khu vực từ ga Bến Thành, Tao Đàn đến ga Tham Lương.
TOD có ý nghĩa gì với thị trường?
Việc lập quy hoạch này nhằm áp dụng các cơ chế theo Nghị quyết 188 của Quốc hội và Nghị quyết 38 của HĐND TP.HCM, hướng tới mục tiêu khai thác quỹ đất quanh ga và phát triển đô thị mật độ cao.
Theo phân tích từ chuyên gia Savills, hiệu quả của mô hình TOD cần được đánh giá dựa trên khả năng tiếp cận thực tế của người dân, không chỉ ở ranh giới quy hoạch hay việc gia tăng giá trị đất.
Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, cho biết thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai.
Nếu không có cơ chế điều tiết phù hợp, xu hướng tăng giá quanh nhà ga có thể đẩy nhóm người lao động và tầng lớp trung lưu ra xa khỏi các khu vực hạ tầng này. Vì vậy, TOD cần được triển khai trên 3 trụ cột: khu đô thị hỗn hợp có nhà ở vừa túi tiền trong bán kính đi bộ 300-500m, cơ chế khuyến khích tư nhân như FAR Bonus, và quản lý khai thác đất đai gắn với tiêu chí công ích.
3. Bất động sản vẫn là điểm đến của dòng vốn dài hạn
Trong bối cảnh lạm phát quay trở lại, mặt bằng lãi suất mới và căng thẳng địa chính trị kéo dài, bất động sản tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư toàn cầu.
Theo Savills World Research, tỷ trọng phân bổ mục tiêu vào bất động sản của các tổ chức đầu tư quốc tế duy trì ở mức xấp xỉ 10,8% trong những năm gần đây.
Trong khi đó, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương trong Q1/2026 tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước.
Tại Việt Nam, dòng vốn đang đi về đâu?
Xu hướng này thể hiện rõ qua dòng vốn FDI đăng ký mới trong Q1/2026, với niềm tin mạnh mẽ từ nhà đầu tư châu Á, dẫn đầu là Singapore (52%) và Hàn Quốc (36%).
Sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế trải rộng trên nhiều phân khúc, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại. Điều này cho thấy ưu tiên hiện nay là chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.
Như chuyên gia Savills chia sẻ, Việt Nam đang hưởng lợi từ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư, khi nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.
Bạn nghĩ sao về việc Bình Dương tăng nguồn cung nhưng TP.HCM lại thiếu căn hộ vừa túi tiền? Comment bên dưới nhé!