Trái phiếu bất động sản nóng trở lại, áp lực đáo hạn 124.700 tỷ đồng

Bất động sản đã trở lại vị trí dẫn dắt thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong quý I, với hơn 24.000 tỷ đồng phát hành, chiếm 60% toàn thị trường. Nhưng đi cùng nhịp hồi phục là áp lực đáo hạn ngày càng lớn trong năm 2026.

Bất động sản quay lại cuộc đua trái phiếu

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 3 tháng đầu năm, doanh nghiệp đã phát hành 13 đợt trái phiếu với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý nhất là nhóm bất động sản gần như “vắng bóng” ở cùng kỳ năm ngoái nay đã huy động thành công hơn 24.000 tỷ đồng. Diễn biến này cho thấy nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc đang quay trở lại sau giai đoạn siết chặt kéo dài.

Lãi suất và kỳ hạn đang dịch chuyển thế nào?

Lãi suất phát hành bình quân trong quý I ghi nhận mức 7,81%/năm, giảm 0,31%/năm so với quý trước. Một phần nguyên nhân đến từ việc lãi suất của nhóm bất động sản hạ nhiệt.

Đồng thời, nhiều doanh nghiệp ưu tiên vốn dài hạn khi 41% khối lượng phát hành có thời gian đáo hạn từ 7-10 năm.

Những thương vụ lớn nào vừa xuất hiện?

Không ít lô phát hành lớn lại đến từ các doanh nghiệp ít xuất hiện trên truyền thông:

- Công ty CP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 5.700 tỷ đồng, kỳ hạn 1 năm, đáo hạn vào ngày 23/4/2027, lãi suất 10%/năm, có tài sản bảo đảm.

- Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An, đối tác hợp tác kinh doanh chiến lược với Công ty CP Tập đoàn Masterise, vừa hoàn tất phát hành 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 7.500 tỷ đồng trong cùng ngày 23/4.

- Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt trong tháng 3 đã phát hành liên tiếp 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 5.600 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty còn đang lưu hành một lô trái phiếu trị giá 5.400 tỷ đồng phát hành ngày 26/12/2025, kỳ hạn 30 tháng, lãi suất kết hợp 11%/năm.

Áp lực đáo hạn đang lớn dần

Trong khi phát hành hồi phục, thị trường trái phiếu bất động sản lại bước vào giai đoạn đáo hạn lớn. VBMA cho biết tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong năm 2026 lên tới gần 204.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm hơn 124.700 tỷ đồng, tương đương 61,1%.

Đáng chú ý, giá trị mua lại trước hạn trong quý I chỉ đạt 11.300 tỷ đồng, giảm 58% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 4 năm qua.

Trong khi đó, tổng giá trị chậm trả mới phát sinh lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý trước. Mới chỉ có 57 tỷ đồng trong số này được thanh toán.

Con số nào đang gây áp lực nhất?

Theo MBS, trong tháng 3 ghi nhận 9 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc, lãi với giá trị gần 4.700 tỷ đồng.

Lũy kế đến hết quý I, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoảng 30.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,2% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Trong quý II/2026, ước tính có khoảng 58.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, tăng 140% so với cùng kỳ. Riêng nhóm bất động sản chiếm tới 79%, tương đương hơn 46.000 tỷ đồng.

S&I Ratings cũng cho biết khối lượng trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2026 dự kiến tăng cao, tập trung nhiều vào quý II và quý IV. FiinGroup thì ước tính quy mô trái phiếu đến hạn của khối phi ngân hàng lên tới gần 78.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025, trong đó gần 70% áp lực thuộc về nhóm bất động sản.

Vì sao việc huy động vốn mới khó hơn?

Bên cạnh áp lực đáo hạn, doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với nhiều rào cản khi tìm kiếm nguồn vốn mới.

Theo quy định hiện nay, phát hành trái phiếu ra công chúng bắt buộc phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm. Điều này khiến quá trình huy động vốn khó hơn trước.

Chi phí phát hành cũng tăng đáng kể khi lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong quý I năm nay lên khoảng 13,5%, mức cao nhất trong gần 2 năm qua.

Sự kết hợp giữa áp lực đáo hạn, chi phí vốn tăng và điều kiện huy động khắt khe hơn khiến khả năng tiếp cận tài chính của doanh nghiệp bất động sản trong năm nay kém thuận lợi hơn các năm trước.

Trái phiếu vẫn là kênh vốn quan trọng

Shinhan Securities Vietnam cho rằng áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là bài toán lớn, với nghĩa vụ thanh toán tập trung chủ yếu vào 3 quý cuối năm 2026. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, trái phiếu vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng chỉ những doanh nghiệp thanh toán đúng hạn, minh bạch thông tin và giữ được uy tín mới có cơ hội phát hành thành công.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng nhận định trái phiếu vẫn là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng. Tuy nhiên, để tiếp cận dòng vốn này, doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch, năng lực tài chính và uy tín thị trường.

Bạn nghĩ sao về nhịp hồi phục này của thị trường trái phiếu bất động sản? Comment bên dưới nhé!