Trái phiếu bất động sản lại đang nóng trở lại

Nhóm bất động sản đã quay lại dẫn dắt thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong quý I, huy động hơn 24.000 tỷ đồng và chiếm 60% tổng giá trị phát hành. Tuy nhiên, phía trước là áp lực đáo hạn rất lớn với hơn 124.700 tỷ đồng đến hạn trong năm 2026.

Bất động sản trở lại ngôi vương trái phiếu

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 3 tháng đầu năm, doanh nghiệp đã phát hành 13 đợt trái phiếu với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý nhất là sự trở lại mạnh mẽ của nhóm địa ốc. Cùng kỳ năm ngoái, nhóm này gần như không có lô phát hành nào, nhưng năm nay đã huy động thành công hơn 24.000 tỷ đồng.

Lãi suất phát hành đang hạ nhiệt

Lãi suất phát hành bình quân toàn thị trường trong quý I ghi nhận mức 7,81%/năm, giảm 0,31%/năm so với quý trước. Trong đó, nhóm bất động sản góp phần kéo mặt bằng lãi suất đi xuống khi nhiều doanh nghiệp ưu tiên huy động vốn dài hạn.

Đáng chú ý, 41% khối lượng phát hành có thời gian đáo hạn từ 7-10 năm.

Nhiều thương vụ lớn từ các doanh nghiệp ít xuất hiện trên truyền thông

Theo công bố tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty CP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc đã phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 5.700 tỷ đồng, kỳ hạn 1 năm, đáo hạn vào ngày 23/4/2027, lãi suất 10%/năm và có tài sản bảo đảm.

Tương tự, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An - đối tác hợp tác kinh doanh chiến lược với Công ty CP Tập đoàn Masterise - vừa hoàn tất phát hành 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 7.500 tỷ đồng trong cùng ngày 23/4.

Một trường hợp khác là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Riêng trong tháng 3, doanh nghiệp này đã phát hành liên tiếp 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 5.600 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty còn đang lưu hành một lô trái phiếu trị giá 5.400 tỷ đồng phát hành ngày 26/12/2025, kỳ hạn 30 tháng, lãi suất kết hợp 11%/năm.

Áp lực đáo hạn đang tăng nhanh

Giới phân tích cho rằng thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn, trong bối cảnh chi phí vốn tăng và điều kiện phát hành ngày càng khắt khe.

Theo VBMA, tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong năm 2026 lên tới gần 204.000 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 124.700 tỷ đồng, tương đương 61,1%.

Giá trị mua lại trước hạn trong quý I chỉ đạt 11.300 tỷ đồng, giảm 58% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 4 năm qua. Trong khi đó, tổng giá trị chậm trả mới phát sinh lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý trước; mới chỉ có 57 tỷ đồng trong số này được thanh toán.

Quý II/2026: áp lực vẫn còn lớn

Theo số liệu từ Công ty CP Chứng khoán MBS, trong tháng 3 ghi nhận 9 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc, lãi với giá trị chậm trả gần 4.700 tỷ đồng. Lũy kế đến hết quý I, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoảng 30.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,2% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Trong quý II/2026, ước tính có khoảng 58.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, tăng 140% so với cùng kỳ. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tới 79%, tương đương hơn 46.000 tỷ đồng.

Còn S&I Ratings cho biết khối lượng trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2026 dự kiến tăng cao, tập trung nhiều vào quý II và quý IV. Theo FiinGroup, quy mô trái phiếu đến hạn của khối phi ngân hàng trong năm 2026 lên tới gần 78.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025; gần 70% áp lực này thuộc về nhóm bất động sản.

Doanh nghiệp địa ốc sẽ huy động vốn khó hơn?

Không chỉ đáo hạn lớn, doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với rào cản khi tìm vốn mới. Theo quy định hiện nay, phát hành trái phiếu ra công chúng bắt buộc phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, khiến quá trình huy động khó hơn trước.

Chi phí phát hành cũng tăng đáng kể khi lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong quý I năm nay đã lên khoảng 13,5%, mức cao nhất trong gần 2 năm.

Sự kết hợp giữa áp lực đáo hạn, chi phí vốn tăng và điều kiện huy động khắt khe hơn khiến khả năng tiếp cận tài chính của doanh nghiệp bất động sản trong năm nay kém thuận lợi hơn so với các năm trước.

Dù vậy, trái phiếu vẫn là nguồn vốn quan trọng của ngành. Shinhan Securities Vietnam cho rằng nghĩa vụ thanh toán vẫn tập trung chủ yếu vào 3 quý cuối năm 2026, tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền và khả năng cân đối tài chính của doanh nghiệp. Chỉ những doanh nghiệp đảm bảo thanh toán đúng hạn, minh bạch thông tin và giữ được uy tín mới có khả năng phát hành thành công trong giai đoạn tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt, trái phiếu vẫn là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng. Tuy nhiên, để tiếp cận dòng vốn này, doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch, năng lực tài chính và uy tín thị trường.

Bạn nghĩ sao về làn sóng trái phiếu bất động sản quay lại nhưng áp lực đáo hạn vẫn rất lớn? Comment bên dưới nhé!