Tín dụng bất động sản tại đại hội cổ đông ngân hàng 2026 nói gì?

Tín dụng bất động sản tiếp tục là chủ đề nóng tại đại hội cổ đông ngành ngân hàng năm nay, khi nhiều lãnh đạo cùng khẳng định: đây vẫn là mảng tiềm năng, nhưng không còn là cuộc chơi “rót vốn bằng mọi giá”.

Bất động sản vẫn là mảng đầu tư tiềm năng

Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng mạnh, có thời điểm vượt nhịp chung của toàn hệ thống. Sang đầu 2026, đà tăng vẫn cao, với dư nợ kinh doanh bất động sản vượt 2,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11,7%.

Cùng lúc, quy mô tài sản bảo đảm tiếp tục mở rộng. Tổng giá trị tài sản thế chấp cuối 2025 đạt gần 16 triệu tỷ đồng, tăng 20,4%. Trong đó, bất động sản chiếm hơn 11,6 triệu tỷ đồng, tăng 22,1%, nâng tỷ trọng từ 72% lên 73%.

Vì sao ngân hàng vẫn ưu tiên BĐS?

Bất động sản có giá trị lớn, phù hợp vay trung dài hạn, biến động giá tương đối ổn định và pháp lý rõ ràng. Đây là lý do nhiều ngân hàng xem đây là mảng có thể kiểm soát và thu hồi nợ tốt hơn nếu chọn đúng dự án.

Nhưng mặt trái cũng rất rõ: khi thị trường trầm lắng, thanh khoản giảm, việc xử lý tài sản đảm bảo có thể kéo dài và phải chiết khấu lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tài sản ngân hàng.

Ngân hàng đang “nắn” dòng vốn như thế nào?

Trước diễn biến này, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp kiểm soát tín dụng bất động sản, yêu cầu các tổ chức tín dụng điều tiết phù hợp với tốc độ tăng trưởng chung.

Mục tiêu không phải siết hoàn toàn, mà là nắn dòng vốn vào các dự án có chất lượng và nhu cầu thực. Một số ngân hàng quốc doanh cũng đã điều chỉnh lãi suất cho vay lĩnh vực này cao hơn so với nhóm sản xuất, kinh doanh ưu tiên.

Techcombank, MB, Vietcombank nói gì?

Với Techcombank, Chủ tịch Hồ Hùng Anh cho rằng bất động sản vẫn là lĩnh vực tiềm năng trong 5-10 năm tới, nhưng yếu tố quyết định nằm ở quản trị rủi ro.

Tổng giám đốc Jens Lottner nhấn mạnh ngân hàng chỉ tài trợ cho những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và thanh khoản cao. Thiếu một trong ba yếu tố này, Techcombank sẽ không cấp vốn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng mua nhà.

Với MB, tín dụng bất động sản, đặc biệt các khoản vay liên quan Novaland, tiếp tục được cổ đông quan tâm. Tổng giám đốc Phạm Như Ánh cho biết khó khăn của Novaland trước đây chủ yếu do vướng mắc pháp lý, không phải vấn đề nội tại. Hiện các dự án lớn như Aqua City đã dần tháo gỡ pháp lý, có thể cấp sổ, mở bán và thi công trở lại.

Dư nợ của MB với Novaland không tăng, được phản ánh minh bạch và không phát sinh nợ xấu. Ông nhấn mạnh: “Từ khi quan hệ với MB đến nay, Novaland chưa bao giờ có nợ xấu”.

Về tổng thể, MB vẫn cho vay bất động sản nhưng kiểm soát chặt theo từng phân khúc. Tỷ trọng cho vay bất động sản hiện dưới 12% tổng tín dụng, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản khoảng 10%. Nợ xấu toàn ngân hàng khoảng 1,2%, riêng mảng bất động sản thấp hơn đáng kể.

Trong khi đó, Chủ tịch Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng nhấn mạnh ưu tiên hàng đầu là sự an toàn của hệ thống thay vì cạnh tranh lãi suất gay gắt. Tỷ trọng cho vay bất động sản tại Vietcombank vốn đã ở mức khiêm tốn hơn một số ngân hàng khác, nên ngân hàng có thêm dư địa để bám theo định hướng của NHNN.

Nhu cầu thực là câu chuyện dài hạn

Không chỉ kiểm soát rủi ro, nhiều lãnh đạo ngân hàng còn nhìn thị trường bất động sản dưới góc độ dài hạn. Chủ tịch VPBank Ngô Chí Dũng cho rằng dư địa thị trường vẫn lớn khi tỷ lệ đô thị hóa còn thấp so với khu vực.

Ông nhận định nhu cầu nhà ở thực sẽ tiếp tục tăng trong 10-20 năm tới, nhưng bất động sản không phải là một khối đồng nhất. Vì vậy, VPBank ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực thay vì dự án mang tính đầu cơ cao.

Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh cũng nhìn nhận thực tế từ các bài học trước đây: những dự án thiếu pháp lý từng khiến vốn bị tồn đọng nhiều năm. Vì vậy, ngân hàng đang siết chặt quản trị rủi ro hơn nữa, tập trung vào nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp, đồng thời hạn chế rót vốn vào nghỉ dưỡng hay cao cấp.

Tại SHB, Chủ tịch Đỗ Quang Hiển cho rằng bất động sản có độ lan tỏa lớn, liên quan đến hàng chục ngành nghề khác. Do đó, ngân hàng tập trung vào các dự án hạ tầng quốc gia, động lực tại các thành phố lớn, đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng trẻ và phát triển bất động sản công nghiệp.

Xu hướng chung của mùa đại hội 2026

Điểm chung dễ thấy là các ngân hàng không còn coi bất động sản là động lực tăng trưởng duy nhất. Thay vào đó, đây là một phần trong danh mục cân bằng, được kiểm soát chặt để phục vụ mục tiêu dài hạn.

Một số ngân hàng còn chủ động xây dựng “vùng đệm an toàn”. ACB duy trì tỷ trọng dư nợ bất động sản ở mức thấp, dưới 5% tổng dư nợ, và tập trung vào nhà ở trung cấp – phân khúc ít biến động hơn.

Tại TPBank, chiến lược là đẩy mạnh mô hình “ngân hàng dịch vụ”, tăng thu nhập ngoài lãi từ phí dịch vụ, bảo hiểm, công nghệ tài chính để giảm phụ thuộc vào tín dụng bất động sản.

Ngay cả Techcombank cũng cho thấy xu hướng giảm dần tỷ trọng bất động sản, chuyển sang hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) cùng hạ tầng, trong khi vẫn giữ tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp.

Điều này có ý nghĩa gì với thị trường BĐS?

Qua mùa đại hội 2026, có thể thấy dòng vốn ngân hàng sẽ tiếp tục chảy vào bất động sản, nhưng theo hướng chọn lọc hơn: ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, vị trí tốt và phục vụ nhu cầu ở thực.

Định hướng này phù hợp với bối cảnh đô thị hóa Việt Nam hiện khoảng 44–45%, còn dư địa để vượt 50% vào 2030. Quá trình đô thị hóa, mở rộng tầng lớp trung lưu và đầu tư hạ tầng vẫn đang tạo nhu cầu nhà ở bền vững trong 10-20 năm tới.

Theo VIS Rating, tín dụng ngân hàng co hẹp trong năm 2026 sẽ làm gia tăng phân hóa trên thị trường bất động sản. Năm 2026, cầu suy yếu do lãi suất vay mua nhà tăng 3–4% và giá đã tăng mạnh; tỷ lệ hấp thụ giảm còn 95% trong khi nguồn cung vẫn tăng khoảng 22%.

Việc hạn chế tăng trưởng tín dụng (15%) khiến doanh nghiệp giảm phụ thuộc ngân hàng, chuyển sang trái phiếu, vốn chủ và M&A. Điều này cho thấy thị trường sẽ ngày càng phân hóa mạnh hơn giữa dự án có pháp lý rõ, nhu cầu thật và dự án phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy vốn.

Bạn nghĩ sao về cách các ngân hàng đang “nắn” dòng vốn vào bất động sản? Comment bên dưới nhé!