Sự thật! Chung cư Hà Nội chưa bao giờ hết “hot” nhưng đã qua thời kỳ “ăn bằng lần”?
Theo ông ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giai đoạn tăng giá 20% - 30% mỗi năm của chung cư khó có khả năng lặp lại trong ngắn hạn.
Sau giai đoạn tăng giá "phi mã" từ năm 2022 đến 2025, thị trường đang phát đi những tín hiệu rất khác.
"Lướt sóng" chung cư ngày càng khó
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chung cư Hà Nội vẫn là phân khúc hấp dẫn nhưng sức hút đã thay đổi đáng kể.
Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư chỉ cần mua rồi chờ vài tháng đến một năm là có thể thu về mức lợi nhuận 20-30%, thì kịch bản đó rất khó lặp lại trong thời gian tới.
Thay vì kỳ vọng giá tăng mạnh, thị trường đang chuyển sang giai đoạn đầu tư dựa trên khả năng khai thác, dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.
Nói cách khác, không phải căn hộ nào cũng sẽ tiếp tục tăng giá. Mức tăng sẽ phụ thuộc vào hàng loạt yếu tố như:
📍 Vị trí dự án
🚇 Tiến độ hạ tầng
🏢 Chất lượng vận hành
🌳 Tiện ích
💰 Khả năng cho thuê và khai thác thực tế
Giá bán tăng nhanh, nhưng tiền thuê không theo kịp
Một thực tế đáng chú ý là lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ dao động khoảng 3-5%/năm.
Trong khi đó, giá bán đã tăng rất mạnh suốt nhiều năm qua.
Điều này đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đang tăng nhanh hơn khả năng tạo ra dòng tiền.
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, đây là dấu hiệu cho thấy mặt bằng giá căn hộ đang đi trước giá trị khai thác thực tế.
Đã xuất hiện những nơi giảm giá mạnh
Không phải toàn bộ thị trường đều đi xuống, nhưng ngày càng nhiều dự án ghi nhận mức điều chỉnh khá rõ.
Tại Intracom Riverside, những căn hộ từng được giao dịch trên 80 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025 hiện được rao bán dưới 70 triệu đồng/m² nhưng vẫn khá khó tìm người mua.
Ở một đại đô thị phía Tây Hà Nội, các căn studio khoảng 28m² từng được chào bán hơn 3,1 tỷ đồng nay giảm còn khoảng 2,4 tỷ đồng.
Một số tòa căn hộ khác cũng giảm từ khoảng 95 triệu đồng/m² xuống còn 75 triệu đồng/m².
Khu vực Tây Hồ Tây cũng không ngoại lệ.
Tại 6th Element, nhiều căn từng được chào bán 145-155 triệu đồng/m² hiện chỉ còn khoảng 120-135 triệu đồng/m².
Tại Kosmo Tây Hồ, không ít căn giảm từ hơn 11 tỷ đồng xuống khoảng 9-10 tỷ đồng.
Ngay cả khu vực vùng ven cũng bắt đầu hạ nhiệt.
Tại Ecopark (Hưng Yên), mặt bằng giá căn hộ hiện thấp hơn khoảng 10% so với thời điểm đỉnh năm 2025.
Ở một đại đô thị lân cận, nhiều chủ nhà chấp nhận bán thấp hơn giá hợp đồng, cắt lỗ từ 300-500 triệu đồng/căn để tăng thanh khoản.
Nhà đầu tư đang chịu áp lực lớn hơn
Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang phải đối mặt với áp lực kép.
Một mặt là chi phí vốn vẫn ở mức cao để giữ tài sản.
Mặt khác là sự cạnh tranh từ hàng loạt dự án mới với chính sách bán hàng hấp dẫn, ưu đãi mạnh từ chủ đầu tư.
Khi nguồn cung mới và lượng căn hộ chuẩn bị bàn giao ngày càng lớn, việc bán lại không còn dễ như trước.
Chuyên gia: Đừng kỳ vọng "ôm hàng" rồi thắng lớn
Theo chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn, những ai vẫn kỳ vọng mua chung cư Hà Nội hôm nay để vài tháng hoặc một năm sau bán chênh hàng tỷ đồng cần đặc biệt thận trọng.
Biên lợi nhuận đang thu hẹp rõ rệt, trong khi số vốn phải bỏ ra ngày càng lớn.
Với những nhà đầu tư có nguồn vốn hạn chế, việc tiếp tục chạy theo một thị trường đã tăng nóng có thể khiến hiệu quả đầu tư không còn hấp dẫn.
Thay vì tập trung toàn bộ dòng tiền vào Hà Nội, nhà đầu tư có thể cân nhắc các khu vực còn mặt bằng giá thấp, hạ tầng đang được đầu tư và còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn.
Chung cư Hà Nội vẫn đáng mua, nhưng phải thay đổi tư duy
Có thể thấy, chung cư Hà Nội chưa hề mất sức hút.
Nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nguồn cung tại nhiều khu vực trung tâm vẫn khan hiếm và những dự án có vị trí đẹp vẫn giữ giá tốt.
Tuy nhiên, thị trường đang bước sang một chu kỳ mới.
Thời kỳ chỉ cần mua là thắng có vẻ đã dần khép lại. Muốn đầu tư hiệu quả, người mua sẽ phải chọn lọc kỹ hơn, phân tích dòng tiền, đánh giá chất lượng dự án và xác định chiến lược dài hạn thay vì kỳ vọng "ăn bằng lần" trong thời gian ngắn.
👉 Theo bạn, chung cư Hà Nội hiện nay vẫn còn là "mỏ vàng" của nhà đầu tư, hay đã đến lúc dòng tiền nên tìm kiếm những thị trường mới còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn? 👇