Thị trường bất động sản Hà Nội: Giảm tốc sau tăng nóng, chuyển sang giá trị thực

Thị trường bất động sản Hà Nội đang giảm tốc sau giai đoạn tăng nóng, khi quý I/2026 ghi nhận khoảng 11.100 sản phẩm giao dịch trên thị trường chuyển nhượng, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Giao dịch giảm mạnh, thị trường bước vào nhịp điều chỉnh

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng của One Mount Group, mức giảm theo quý có yếu tố mùa vụ sau Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang thận trọng hơn trước các yếu tố như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Ở phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.

Vì sao căn hộ giảm giao dịch?

Dòng tiền đầu tư rút lui là nguyên nhân chính, trong khi nhu cầu mua để ở vẫn duy trì tương đối ổn định. Đây là lực đỡ quan trọng giúp thị trường không rơi vào trạng thái mất cân bằng quá sâu.

Ông Tiến cho rằng bất động sản thứ cấp Hà Nội đang bước vào một nhịp điều chỉnh cần thiết, khi yếu tố đầu cơ ngắn hạn suy yếu và nhường chỗ cho nhu cầu ở thực, cùng các sản phẩm có giá trị sử dụng bền vững.

Giá trị thực lên ngôi

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những “cơn sóng ảo” trước đây đã đẩy giá bất động sản lên mức phi lý, khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người có nhu cầu thực ngày càng thu hẹp. Hiện thị trường đang điều chỉnh để quay lại với “giá trị thật”.

Ông Đính nhấn mạnh, nhu cầu ở thực luôn là “mỏ neo” giữ cho thị trường ổn định. Trong bối cảnh hiện nay, các sản phẩm có thể ở ngay hoặc khai thác dòng tiền hiệu quả, đặc biệt là căn hộ tại đô thị lớn và đất nền tại khu vực có công nghiệp phát triển, đang là nhóm thu hút sự quan tâm.

Người mua đang nhìn gì trước khi xuống tiền?

Hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây quyết định đầu tư thường dựa trên kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay khách hàng thận trọng hơn, ưu tiên kiểm chứng thực tế về hạ tầng, pháp lý và uy tín của chủ đầu tư.

Ông Đính cũng cho rằng một bất động sản không tạo ra giá trị sử dụng, không có người về ở hoặc không thể khai thác kinh doanh, sớm muộn cũng trở thành tài sản chết. Điều này buộc sàn giao dịch và môi giới phải chuyển từ tư duy bán hàng sang tư vấn giá trị thực.

Dòng tiền đang chọn lọc hơn

Ở góc độ kinh tế, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, nhận định giai đoạn 2025–2026 là thời điểm “định vị lại giá trị” của bất động sản. Sau biến động về thanh khoản, dòng tiền hiện nay đã chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án có tính khả dụng và bền vững.

Thanh khoản thị trường hiện chủ yếu đến từ những dự án đáp ứng hai tiêu chí: có thể đưa vào sử dụng ngay và có nền tảng pháp lý, hạ tầng hoàn chỉnh. Bên cạnh đó, xu hướng lựa chọn bất động sản cũng đang dịch chuyển sang yếu tố “xanh” và “số”.

Khẩu vị khách hàng đã đổi khác

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho rằng khẩu vị của khách hàng và nhà đầu tư đã thay đổi căn bản sau những biến động kinh tế. Dòng tiền hiện ưu tiên sự an toàn, khả năng khai thác bền vững thay vì tìm kiếm lợi nhuận đột biến từ lướt sóng.

Theo bà Hằng, giá trị của một bất động sản hiện được cấu thành từ ba yếu tố chính: vị trí gắn với hạ tầng thực tế, quy hoạch hướng tới sức khỏe (wellness) và khả năng vận hành chuyên nghiệp. Người mua không chỉ tìm kiếm một nơi để ở, mà là một hệ sinh thái sống toàn diện.

Phân khúc nào còn là động lực chính?

Các chuyên gia nhận định, phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục đóng vai trò động lực chính của thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, nguồn cung cần được cải thiện về mặt pháp lý để kết nối tốt hơn với lực cầu đang chờ đợi.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 đang trải qua giai đoạn chuyển mình quan trọng. Sự giảm tốc thanh khoản không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà là bước điều chỉnh để thị trường loại bỏ yếu tố đầu cơ và tiến tới cấu trúc phát triển bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và chất lượng đảm bảo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Bạn nghĩ sao về nhịp điều chỉnh này của Hà Nội? Comment bên dưới nhé!