Thị trường bất động sản 2026: Lệch pha cung cầu, giá nhà tăng cao

Thị trường bất động sản 2026 đang đối mặt 3 điểm nghẽn lớn: lệch pha cung cầu, giá nhà tăng cao và khó tiếp cận tín dụng. Quý I/2026 có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ hơn 7.000 căn.

Lệch pha cung cầu vẫn là nút thắt lớn

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” ngày 12/5/2026, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thị trường vẫn đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.

Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, thì phân khúc bình dân - nơi có nhu cầu cao nhất - lại khan hiếm. Điều này khiến việc an cư của nhiều người dân ngày càng khó hơn, nhất là ở các đô thị lớn.

Vì sao nhà ở giá phù hợp được chú ý?

Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đồng thời, Bộ Chính trị cũng yêu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ chế cho phân khúc này.

Hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi, nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường.

Bài toán không chỉ là tăng nguồn cung

Theo bà Hằng, vấn đề còn nằm ở việc kiểm soát giá bán sao cho hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu thiếu cơ chế phù hợp, chính sách có thể bị lợi dụng hoặc rơi vào tay giới đầu cơ.

Vì vậy, cơ quan quản lý đang xây dựng tiêu chí xác định rõ đối tượng được hưởng chính sách nhà ở giá phù hợp, đồng thời làm rõ ranh giới giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Mức thu nhập mua nhà ở xã hội đã thay đổi

Ở góc độ người mua, chính sách đã có điều chỉnh tích cực. Mức thu nhập tối đa để được mua nhà ở xã hội đã được nâng lên từ 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và 30 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình trước đây, lên khoảng 35–50 triệu đồng tùy trường hợp.

Điều này giúp chính sách sát hơn với mặt bằng thu nhập hiện nay tại các đô thị, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều người dân.

Giá bất động sản tăng cao vì đâu?

Bên cạnh cung - cầu, giá bất động sản tăng cao cũng là vấn đề đáng lo ngại. Theo bà Hằng, nguyên nhân không chỉ đến từ chi phí đầu vào hay giá đất, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và đặc biệt là sự thiếu minh bạch thông tin trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt quan trọng.

Hệ thống này dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7, công khai toàn bộ thông tin liên quan đến dự án, quy hoạch, giao dịch và giá cả. Khi thông tin minh bạch hơn, người dân và nhà đầu tư sẽ có cơ sở để ra quyết định chính xác hơn, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ và ổn định giá.

Tín dụng và pháp lý vẫn là điểm nghẽn lớn

Hiện các ngân hàng đang kiểm soát chặt việc cho vay đối với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Trong khi đó, số lượng dự án vướng mắc pháp lý vẫn còn rất lớn, khiến dòng vốn vào thị trường bị ách tắc.

Theo Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp khó khăn về pháp lý, với tổng quy mô vốn lên tới hơn 3 triệu tỷ đồng. Dù đã tháo gỡ được hơn 1.000 dự án, giải phóng khoảng 800.000 tỷ đồng, nhưng phần tồn đọng vẫn còn rất lớn.

Gỡ pháp lý sẽ tác động thế nào?

Việc tháo gỡ pháp lý cho dự án không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ hơn, mà còn góp phần tăng nguồn cung, từ đó giảm áp lực giá nhà. Đây được xem là giải pháp then chốt để khơi thông dòng chảy của thị trường trong thời gian tới.

Có thể thấy, bất động sản 2026 đang đứng trước ngã rẽ quan trọng. Những nỗ lực cải cách chính sách, minh bạch hóa thông tin và tháo gỡ pháp lý đang dần tạo nền tảng cho một chu kỳ mới, nhưng để thị trường phát triển bền vững vẫn cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và tổ chức tín dụng.

Bạn nghĩ đâu là nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay? Comment bên dưới nhé!