Thị trường bất động sản 2026: Giá nhà cao, lãi suất vay tăng

Giá nhà neo cao, lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm 3 - 4% so với năm trước, trong khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn. Theo VIS Rating, đây là những yếu tố có thể khiến thanh khoản thị trường nhà ở suy giảm trong năm tới.

Chính sách đang chuyển sang nhà ở giá phù hợp

VIS Rating cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu sự thay đổi trong định hướng điều hành: không chỉ tháo gỡ pháp lý và tăng nguồn cung, mà còn thúc đẩy mạnh hơn phân khúc nhà ở vừa túi tiền và tăng tính minh bạch thị trường.

Trong năm 2025, tiến độ phê duyệt dự án mới đã cải thiện rõ rệt. Đáng chú ý, số lượng dự án nhà ở xã hội tăng tới 161% so với cùng kỳ, cao hơn nhiều mức tăng 13% của năm trước đó.

Nghị quyết mới có thể tác động gì?

VIS Rating đề cập tới một nghị quyết sắp ban hành liên quan đến phát triển nhà ở thương mại phân khúc giá phù hợp. Theo định hướng này, chính sách có thể giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức khoảng 15% để kéo giá bán về mức hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về áp dụng mã định danh cho bất động sản được kỳ vọng sẽ hỗ trợ minh bạch dữ liệu, giúp cơ quan quản lý kiểm soát tốt hơn đầu cơ, tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch.

Giá nhà cao và lãi suất tăng sẽ làm chậm sức mua

Dù nguồn cung mới được cải thiện, VIS Rating đánh giá môi trường kinh doanh của thị trường nhà ở năm 2026 sẽ suy giảm do áp lực chi phí tài chính và giá bán vẫn neo cao.

Theo đơn vị này, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong năm 2025 giảm còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024. Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua khi giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.

Nguồn cung mới tại hai đô thị lớn nhất cả nước tăng khoảng 22% trong năm 2025 nhờ pháp lý dần thông thoáng hơn. Tuy nhiên, phần lớn vẫn tập trung ở các đại đô thị trung - cao cấp và dự án cao cấp tại khu vực vùng ven.

Vì sao giao dịch có thể chậm lại?

VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm 3 - 4% do lãi suất huy động tăng và định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Áp lực chi phí vốn gia tăng sẽ khiến số lượng giao dịch và tốc độ tăng giá bất động sản chậm lại. Điều này cũng buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm, chuyển sang phân khúc giá thấp hơn để mở rộng tệp khách hàng và cải thiện thanh khoản.

Doanh nghiệp bất động sản bước vào cuộc đua huy động vốn

VIS Rating cho biết sau khi tín dụng bất động sản tăng mạnh 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu kiểm soát chặt hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới mức tăng tương đương toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026.

Điều này đồng nghĩa khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn đáng kể.

Trong bối cảnh đó, thị trường trái phiếu được dự báo tiếp tục là kênh huy động vốn chủ lực. Năm 2025, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 129 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ.

Đà tăng này được dự báo tiếp tục trong năm 2026 khi lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn lên tới khoảng 99 nghìn tỷ đồng, tăng 74% so với năm trước, tạo áp lực tái cấp vốn rất lớn cho doanh nghiệp.

Không chỉ trái phiếu, các doanh nghiệp cũng được kỳ vọng đẩy mạnh huy động vốn qua thị trường chứng khoán và hoạt động M&A. Trong năm 2025, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 7,1 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ, trong khi giá trị phát hành cổ phiếu tăng 34%.

Doanh nghiệp nào đang có lợi thế?

VIS Rating nhận định năm 2026 sẽ phân hóa rất rõ giữa các chủ đầu tư.

Nhóm doanh nghiệp có dự án bàn giao lớn, dòng tiền bán hàng tốt và pháp lý thuận lợi sẽ tiếp tục giữ vị thế ổn định hơn. Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng từ 49% lên 80% trong năm 2025 nhờ doanh số cải thiện.

Một số dự án được đánh giá sẽ tiếp tục hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp trong năm 2026 gồm Izumi City, Southgate của Nam Long Group; Green City, Golden City của Vinhomes; và The Privé của Đất Xanh Group.

Ngược lại, các doanh nghiệp gặp khó về pháp lý hoặc phụ thuộc lớn vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản.

Nhóm nào có thể còn yếu?

VIS Rating đánh giá hồ sơ tín nhiệm của các doanh nghiệp như Novaland, API Holdings hay NRC Group có thể tiếp tục ở mức yếu trong năm 2026 do dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, tiền mặt hạn chế và áp lực tái cấp vốn lớn khi tiến độ dự án còn đình trệ.

Tổng thể, VIS Rating cho rằng thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên đòn bẩy tài chính như trước.

Thị trường đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu hơn, nơi năng lực triển khai dự án, tính minh bạch pháp lý, khả năng huy động vốn dài hạn và sức khỏe tài chính sẽ quyết định vị thế của doanh nghiệp.

Trong khi nhu cầu ở thực vẫn lớn nhưng khả năng chi trả suy giảm vì giá nhà neo cao, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ trở thành tâm điểm trong những năm tới.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và thanh khoản BĐS 2026? Comment bên dưới nhé!