Tâm lý người mua bất động sản trước biến động giá và nguồn cung

Tâm lý người mua bất động sản đang điều chỉnh trước biến động về giá, nguồn cung và lực cầu. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn tăng trưởng tích cực, thị trường lại cho thấy sự phân hóa rõ hơn ở từng phân khúc và từng địa phương.

Hạ tầng và pháp lý tiếp tục là động lực dài hạn

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn trong tháng 5/2026, các yếu tố vĩ mô, hạ tầng và tháo gỡ pháp lý vẫn là hai động lực cốt lõi định hình nguồn cung tương lai.

Hà Nội đang đẩy nhanh các tuyến giao thông kết nối, đồng thời triển khai quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, lấy sông Hồng làm trục cảnh quan chủ đạo. TP.HCM thì tập trung cho Metro, Vành đai 3 và các tuyến cao tốc trọng điểm, gắn với ba hành lang chiến lược.

Đáng chú ý, Nghị quyết 254/2025/QH15 bắt đầu được triển khai mạnh tại các địa phương, tập trung vào tháo gỡ vướng mắc đất đai, xác định giá đất, giao đất và xử lý dự án tồn đọng. Đây được xem là nhóm chính sách có thể giải phóng thêm nguồn cung trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, tác động của hạ tầng và chính sách thường có độ trễ. Trong ngắn hạn, thị trường vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ khả năng hấp thụ của người mua và mặt bằng giá cao ở nhiều khu vực.

TP.HCM dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm bất động sản

Trong 5 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm bất động sản tại hai thị trường lớn nhất cả nước có sự thay đổi rõ rệt. TP.HCM chiếm gần 50% tỷ trọng quan tâm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ và đang dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm trên cả nước.

Ngược lại, Hà Nội giảm còn 27,6%, tương ứng giảm 5,9 điểm phần trăm. Diễn biến này cho thấy dòng tiền và sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư đang có xu hướng quay lại thị trường phía Nam sau giai đoạn dài thị trường phía Bắc tăng giá.

Xét trên toàn quốc, lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng 4. Tuy vậy, nếu nhìn theo loại hình thì chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường về lượng quan tâm, trong khi đất nền hay biệt thự chịu áp lực giảm lớn hơn.

Chung cư: giá giảm ở Hà Nội, nhu cầu thuê tăng

Tại Hà Nội, mức độ quan tâm chung cư bán trong tháng 5 tăng nhẹ 4% so với tháng trước, cho thấy sự phục hồi cục bộ; song vẫn giảm so với cùng kỳ 2025. Tại TP.HCM cũ, mức độ quan tâm chung cư bán giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm.

Trái lại, chung cư cho thuê lại tích cực hơn. Nhu cầu thuê tăng tại cả Hà Nội (tăng 6%) và TP.HCM cũ (tăng 24%) so với cùng kỳ. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là sản phẩm có nhu cầu sử dụng thực cao, nhất là khi giá mua nhà vượt khả năng tài chính của một bộ phận người dân đô thị.

Về giá, thị trường chung cư đang phân hóa theo vùng. Giá rao bán chung cư trung bình vào quý II/2026 tại Hà Nội dự kiến khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước. Tại TP.HCM cũ là 69 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước. Giá rao bán chung cư Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cùng giảm 3%.

Diễn biến này có thể xem là một sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá căn hộ ở các đô thị lớn tăng lên quá cao.

Ở chiều ngược lại, nhiều địa phương ghi nhận giá chung cư đi lên như Hải Phòng cũ tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định cũ tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng 20%, Long An cũ tăng 6% và Đồng Nai cũ tăng 5% so với quý trước.

Các thị trường tỉnh như Đà Nẵng cũ, Quảng Ninh, Hưng Yên cũ cũng ghi nhận lượng quan tâm chung cư bán tăng từ 9% - 13% so với tháng 4.

Nhà riêng, nhà phố: phân hóa rõ giữa Hà Nội và TP.HCM

Với nhà riêng, TP.HCM vẫn duy trì sức hút khi mức độ quan tâm trong tháng 5/2026 tăng 5% so với cùng kỳ 2025. Trong khi đó, tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm nhà riêng bán và cho thuê đều giảm.

Mặc dù vẫn neo mức cao sau thời gian tăng trưởng, mặt bằng giá rao bán nhà riêng Hà Nội đã bắt đầu xu hướng giảm nhẹ khoảng 1% trong những tháng gần đây. Một số quận trung tâm như Đống Đa, Hà Đông, Ba Đình cũ điều chỉnh giảm 3%.

Theo dữ liệu lớn Batdongsan.com.vn, khoảng cách giá rao bán nhà riêng giữa hai thành phố lớn tiếp tục nới rộng: giá phổ biến tại Hà Nội vào tháng 5/2026 là khoảng 253 triệu/m², còn tại TP.HCM cũ là 119 triệu/m². Trong khi đó, giá cho thuê nhà riêng ở Hà Nội và TP.HCM gần như ngang nhau, trung bình khoảng 20 triệu/căn/tháng.

Với nhà mặt phố, lượng quan tâm trong tháng 5/2026 giảm 8-10% so với tháng liền trước ở cả hai thành phố lớn. Giá rao bán nhà phố Hà Nội đã đi ngang từ đầu năm 2026 nhưng vẫn cao hơn 24% so với quý I/2025. TP.HCM cũ giảm 7% giá bán trong cùng thời kỳ, nhưng giá thuê tăng 38%.

Ngoài ra, một số thị trường tỉnh ghi nhận giá rao bán nhà phố tăng so với đầu năm 2025. Đà Nẵng dẫn đầu với mức tăng 39%, Khánh Hòa tăng 17%, Hải Phòng tăng 16%.

Thị trường đang tái cấu trúc và phân hóa

Nhìn chung, dữ liệu tháng 5/2026 cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa. Xu hướng giảm giá chung cư tại Hà Nội là tín hiệu cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh về giá trị thực sau thời gian tăng nóng.

Trong khi đó, việc hạ tầng được đẩy mạnh giải ngân và các chính sách pháp lý mới dần đi vào cuộc sống sẽ là động lực dài hạn cho thị trường.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất lúc này: chung cư, nhà riêng hay nhà phố? Comment bên dưới nhé!