Sửa Luật Đất đai: Siết đất chờ thu hồi, hạn chế gom đất đón đền bù

Sửa Luật Đất đai đang hướng tới siết giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, gom đất giá rẻ để “đón đền bù”.

Vì sao nội dung này được chú ý?

Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình Chính phủ đề xuất điều chỉnh quyền của người sử dụng đất khi nhà chức trách đã có thông báo thu hồi nhưng chưa ban hành quyết định.

Thực tế, trong giai đoạn chờ thu hồi, người sở hữu đất vẫn có thể chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này dễ phát sinh mua bán “đón đền bù” để trục lợi chính sách.

Đề xuất mới sẽ thay đổi gì?

Theo hướng đề xuất, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương ứng với người có đất bị thu hồi trước đó.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng cách làm này sẽ hạn chế đầu cơ và đảm bảo công bằng trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Hiện tượng gom đất chờ đền bù đã xuất hiện

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường xuất hiện tình trạng nhiều người đi “gom đất chờ đền bù”, nhất là quanh khu vực quy hoạch hạ tầng, khu công nghiệp, cao tốc, vành đai, sân bay... Nguyên nhân là luật mới thay đổi cách xác định giá đất theo hướng sát giá thị trường hơn, đồng thời bổ sung quy định về hỗ trợ tái định cư, bồi thường tài sản, chi phí đầu tư vào đất.

Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty EZ Property - nhận định, ngay cả trước khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng, thị trường đã xuất hiện các cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nhằm đón đầu thay đổi theo luật mới.

Theo ông Toản, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Khi vướng mắc dần được tháo gỡ, đất nông nghiệp bắt đầu được săn đón trở lại.

Nhiều doanh nghiệp mua gom đất để làm trang trại, mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp; trong khi nhiều nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao.

Chuyên gia nói gì về tình trạng đầu cơ?

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng, nhiều năm qua cứ hễ xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng lớn là thị trường lại có làn sóng gom đất ngắn hạn để hưởng chênh lệch bồi thường.

Điều này không chỉ đẩy giá đất tăng nhanh so với giá trị thực mà còn làm chi phí giải phóng mặt bằng bị đội lên, ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả đầu tư công và tiến độ dự án.

Theo ông Huy, nếu để đầu cơ theo thông tin quy hoạch kéo dài, thị trường sẽ hình thành tâm lý “đầu tư theo kỳ vọng chính sách” thay vì dựa trên nhu cầu sử dụng thực và giá trị khai thác thực tế của đất đai.

“Việc sửa đổi Luật Đất đai, trong đó có điều chỉnh quyền của người sử dụng đất, sẽ giúp hạn chế tình trạng trên”, ông Huy dự báo.

Nên chốt quyền lợi theo mốc nào?

Ông Huy cho rằng không nên cấm tuyệt đối giao dịch, mà nên kiểm soát lợi ích phát sinh sau thời điểm công bố thu hồi đất.

Cụ thể, cần xác lập rõ “mốc thời gian pháp lý” kể từ khi có thông báo thu hồi hoặc công bố quy hoạch chính thức. Sau mốc này, giao dịch vẫn có thể diễn ra, nhưng quyền hưởng bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư nên được xác định theo chủ thể sử dụng đất ban đầu.

Bên cạnh đó, ông nhấn mạnh vai trò của minh bạch thông tin. Khi quy hoạch chưa được công khai đồng bộ, sẽ có chênh lệch tiếp cận thông tin và tạo lợi thế cho nhóm đầu cơ đi trước.

Vì vậy, cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, công khai quy hoạch theo thời gian thực và bảo đảm người dân tiếp cận thông tin công bằng như nhau.

Ông Huy cũng đề xuất nghiên cứu thêm các công cụ tài chính như đánh thuế cao với giao dịch ngắn hạn hoặc phần giá trị tăng thêm do thay đổi quy hoạch mang lại.

Ông cho rằng việc kiểm soát phải hài hòa vì quyền chuyển nhượng đất đai vẫn là quyền tài sản hợp pháp của người dân. Mục tiêu là hạn chế hành vi trục lợi chính sách, không làm gián đoạn các giao dịch dân sự chính đáng.

Hướng tiếp cận được đánh giá khả thi

Theo ông Huy, đề xuất người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương ứng với người có đất bị thu hồi trước đó là một hướng tiếp cận hợp lý và có tính khả thi.

Điểm tích cực là đề xuất này tác động trực tiếp vào động cơ đầu cơ. Khi lợi ích bồi thường không còn tăng theo việc sang tay đất trong giai đoạn chờ thu hồi, sức hấp dẫn của hoạt động “mua đón đền bù” sẽ giảm đáng kể.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả đầy đủ, cần có hệ thống dữ liệu đất đai liên thông, quy định rõ thời điểm “chốt quyền lợi”, đồng thời tăng tính minh bạch và giám sát giao dịch bất thường tại các khu vực chuẩn bị thu hồi đất.

Nếu được triển khai đồng bộ, đây không chỉ là giải pháp xử lý một hiện tượng ngắn hạn của thị trường mà còn góp phần xây dựng môi trường bất động sản minh bạch hơn, giảm đầu cơ và hướng nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế thực chất, bền vững hơn trong dài hạn, ông Huy nhấn mạnh.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng kiến nghị Luật Đất đai nên theo hướng chỉ bồi thường theo hiện trạng sử dụng tại thời điểm công bố quy hoạch, không tính giá tăng bất thường sau khi có thông tin dự án. Đồng thời, người mua đất sau thời điểm công bố quy hoạch cũng sẽ bị giới hạn một số quyền bồi thường.

Bạn nghĩ sao về hướng siết giao dịch đất chờ thu hồi này? Comment bên dưới nhé!